中级经济师-房地产经济专业知识与实务知识汇总 210页

~经济师－房地产专业知识与实务内容汇总经济师－房地产专业知识与实务内容汇总-整理目录版1第一章　房地产经济基本理论3第一节　区位理论3第二节　供求理论9第三节地租地价理论11第四节　城市化理论12第二章　房地产征收征用16第一节　房地产征收征用概述16第二节　房地产征收的前提条件17第三节　房地产征收的权限和程序17第四节　房地产征收的补偿和安置20第三章　建设用地使用制度24第一节　建设用地概述24第二节　国有建设用地使用权划拨和有偿使用26第三节　国有建设用地使用权转让34第四节　国有建设用地使用权出租34第五节　国有建设用地使用权抵押36第六节　国有建设用地使用权收回和终止39第七节　闲置国有建设用地的处理40第八节　集体建设用地使用制度*40第四章　房地产市场调研42第一节　房地产市场调研概述42第二节　房地产调研的内容（三大方面）44第三节　房地产市场调研资料的搜集46第四节　房地产市场调研的类型和方法47~~ ~第五节　房地产市场分析和预测48第五章　房地产投资项目经济评价52第一节　房地产投资概述*53第二节　资金的时间价值及等值计算54第三节　房地产投资项目现金流量65第四节　房地产投资项目的财务报表67第五节　房地产投资项目经济评价指标和方法69第六章　房地产投资项目不确定性分析77第一节　房地产投资项目不确定性分析概述78第二节　房地产投资项目盈亏平衡分析78第三节　房地产投资项目敏感性分析81第四节　房地产投资项目风险分析82第七章　房地产投资项目方案比选88第八章　房地产开发项目管理106第九章　房地产市场营销122第十章　房地产估价141第十一章　物业管理166第十二章　房地产金融185第十三章　房地产税收204第一章　房地产经济基本理论~~ ~【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2008年5题5分2题4分—7题9分2007年4题4分1题2分—5题6分2006年2题2分2题4分—4题6分【主要内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论【内容详解】第一节　区位理论1.区位和区位理论1.1区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题1·单选题】【2008年真题】某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的（）。A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位~~ ~D.天文区位[答案]D【例题2·多选题】【2008年真题】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（）。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位[答案]BCD1.3房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落方位距离朝向楼层交通－通达性可及性－从外到达该宗房地产便捷性－从该房地产去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化【例题1·多选题】【典型例题】房地产区位主要包括（）等要素。A.位置B.交通C.周围环境和景观D.权属E.外部配套设施[答案]ABCE【例题2·单选题】【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（）。A.交通比较方便B.很容易从外部到达该房地产C.很容易从该房地产去往别处~~ ~D.离市中心的距离比较近[答案]C1.4区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论－在城市周围农业区位如何布局工业区位理论－工业企业如何布局中心地理论－城市如何布局城市空间理论－城市内部各用地功能如何布局2.农业区位理论2.1杜能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润【例题·单选题】【往年真题】按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润[答案]C[解析]P=V-（E+T）P+T=V-E=k　利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3杜能农业区位理论的结论－杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区-发展畜牧业2.4杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形~~ ~3.工业区位理论3.1韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料和限地性原料原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料　0纯原料　　　1失重性原料　大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）【例题·单选题】【2008年真题】韦伯提出的原料指数是指（）。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量[答案]B[解析]本题考查原料指数的公式。原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量3.3劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数＝劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.4集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大小~~ ~4.中心地理论4.1基本概念中心地－指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性－一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛－中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围－消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题·单选题】【2007年真题】某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品悄售范围[答案]A4.2克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3克氏中心地理论的结论－六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4克氏市场等级序列－多种商品与不同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小5.城市空间结构理论（四种理论）5.1同心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式【例题·单选题】【2008年真题】伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”~~ ~D.“入侵和承继”[答案]D5.2扇形理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用5.4中心商务区土地利用模式三项指标CBD土地利用空间结构（4个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实质与前提假设　　实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则　　只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据　　均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品~~ ~中心地理论找出城市的分布规律　　均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节　供求理论1.房地产需求1.1房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和【例题·单选题】【2008年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁[答案]A1.2决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格水平－反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品消费者的收入水平－正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）消费者对未来的预期－买涨不买跌【例题·多选题】【2008年真题】房地产有效需求是（）等因素的函数。A.商品房品质B.消费者收入C.消费对象D.抵押贷款能力E.房地产价格[答案]BDE1.3房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动－价格发生变化~~ ~需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化2.房地产供给2.1房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量2.2决定房地产供给的因素该种房地产价格水平－正相关关系该种房地产开发建设成本－反相关关系该种房地产开发技术水平－正相关关系房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给2.3房地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动沿供给曲线的变动－价格发生变化供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化3.房地产均衡价格~~ ~均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨4.房地产供求与价格关系的特殊性全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节地租地价理论1.地租与地价的概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租2.地租的产生和发展地租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系　　3.级差地租、绝对地租和垄断地租3.1级差地租级差地租Ｉ肥沃程度位置级差地租Ⅱ同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态3.2绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金~~ ~土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3.3垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件4.地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地，若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为【例题·多选题】【典型例题】地租与地价的关系是（）。A.地价是地租的资本化表现B.地租是地价的基础C.对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和D.对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和E.若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率[答案]ABD[解析]E应加个条件，即永久租期第四节　城市化理论1.城市及其产生和发展1.1城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心我国的城乡居民点系列为：村—乡镇—建制镇—市城镇或城市－包括建制镇和市，城市型居民点乡村－包括村和乡镇，乡村型居民点1.2城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治、经济、文化中心与各种产业集聚地职能单一　　【例题·多选题】【2007年真题】与乡村相比，现代城市的特性体现在（）。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大~~ ~D.一定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低[答案]BCD1.3城市的分类序号分类标准　　　　1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市>100万50万～100万20万～50万<20万2城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇　　3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市　　4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市　　5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市　　6城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市　　7城市内部结构单中心城市多中心城市　　8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市　　　　1.4城市的产生与发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段　　3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆　　4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家　　【例题·单选题】【2007年真题】城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散[答案]A2.城市化与逆城市化2.1城市化的涵义城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程表现为人口和生活方式的变化~~ ~产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系2.2城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段　　很快饱和阶段（后期阶段）较高减速　　2.3城市化的度量城市化度量指标城市化水平（城市化率Ｌ）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比Ｌ越大，表明城市化水平越高2.4城市化引起的变化引起城市体系的属性和动态特征的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化2.5城市化与经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展【例题·单选题】【2007年真题】某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。A.30%B.45%C.50%D.55%[答案]B[解析]一个区域内城镇人口占总人口的百分比，2250/5000=45%2.6逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长3.郊区化3.1郊区化概念郊区化~~ ~指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平稳，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。实质：代表了乡村与城镇的向心集聚【难点】郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度　　【难点】郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势【例题·单选题】【2007年真题】大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化[答案]C[解析]注意与郊区化的区别3.2发达国家的郊区化进程郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）汽车郊区化时期（1920～1950）普遍郊区化时期（1950～1980）城市功能逐步完善时期（80年代）形成边缘新城阶段（90年代以来）3.3中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现：人口郊区化工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制（7大机制）计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引导外来人口的定位第二章　房地产征收征用~~ ~【考情分析】本章属于新增章节。【主要内容】第一节房地产征收征用概述第二节房地产征收的前提条件第三节房地产征收的权限和程序第四节房地产征收的补偿和安置【内容详解】第一节　房地产征收征用概述1.房地产征收概述1.1房地产征收的概念是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权1.2房地产征收的类型集体所有的土地征收单位、个人的房屋及其他不动产征收国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）集体土地上的房屋征收其他不动产征收1.3房地产征收的限制条件（三条件）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收征收必须严格依照法律规定的权限和程序政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿2.房地产征用概述2.1征用的概念和限制条件概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为限制条件征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程序使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿2.2征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力不转移所有权－只转移使用权，用后返还既适用于不动产也适用于动产2.3征收与征用的异同共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿~~ ~区别（四点）　　征收征用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定第二节　房地产征收的前提条件1.公共利益的界定房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内但公共利益如何界定，目前还未达成共识2.公共利益的特点（四特点）公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突3.商业利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断第三节　房地产征收的权限和程序1.集体土地征收程序（五步）1.1申请申请主体－任何申请集体用地的单位和个人，三个除外乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地申请形式根据总体设计一次申请分期建设的分期申请向哪个部门申请向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请《建设用地申请表》附件建设单位资质证明项目可行性研究报告批复或其它批准文件建设项目用地预审报告初步设计或其他有关批准文件建设项目总平面布置图占用耕地的，必须提出补充耕地方案建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告1.2审查土地行政主管部门进行审查，提出建设项目用地预审报告市县土管部门拟订或编制以下资料（收到申请之日起30日内）~~ ~农用地转用方案补充耕地方案征收土地方案供地方案建设项目用地呈报说明书土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图勘测定界图及勘测定界技术报告地籍资料或其他土地权属证明材料土地有偿使用合同及说明城市规划图和村庄集镇规划图报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查上级土管部门再报同级人民政府审核再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查1.3批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件符合土地利用总体规划确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件征收土地方案的条件被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的补偿标准符合法律、法规规定的需要安置人员的安置途径切实可行供地方案符合条件符合国家的土地供应政策申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确1.4公告由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告公告的内容批准征地机关、批准文号征收土地的用途、范围、面积征地补偿标准和农业人员安置办法办理征地补偿的期限1.5征收补偿2.集体土地征收的审批（两步）2.1农用地转用审批－用途变化项目批准单位土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准~~ ~已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府　　2.2土地征收审批－所有权变化（国务院和省级两级审批）国务院批准的项目所有的基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）省级政府批准的项目除由国务院批准之外的其它土地必须同时报国务院备案农用地转用审批与土地征收审批的关系（三种情况）农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式国务院国务院或省级政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批　　【例题·多选题】【典型例题】下列征地属于非法征地、无效征地的是（）。A.县级人民政府批准征收农地20亩的B.省级人民政府批准征收基本农田C.先办立项后征地的D.省级人民政府批准共征收100公顷，但其中耕地只有20公顷，其余为荒地E.乡镇政府批准征收的荒地[答案]ABDE3.城市房屋拆迁的管理体制（四类主体）国家一级的房屋拆迁管理部门国务院建设行政主管部门－负责全国房屋拆迁工作的监督管理地方一级的房屋拆迁管理部门县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门－对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理拆迁协管部门县级以上地方人民政府有关部门－互相配合，保证拆迁管理工作顺利进行与房屋拆迁有关的土地管理部门县级以上人民政府土地管理主管部门－负责有关拆迁的土地管理工作4.城市房屋拆迁的程序（四步）4.1提出拆迁申请向被拆迁房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提出提交的资料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有建设用地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案拆迁补偿安置资金证明4.2拆迁审批和取得拆迁许可证管理部门自收到申请之日起30日内，核发拆迁许可证~~ ~拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证管理部门同时将拆迁许可证的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布4.3签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议拆迁补偿安置协议的主要内容被拆迁房屋的地点、面积、用途补偿方式补偿金额安置用房面积和安置地点搬迁过渡方式及期限违约责任拆迁补偿安置协议的特征协议当事人主体特定协议签订有严格的时间限制协议签订有相对的强制性公证与备案一般项目可公证，并送房屋拆迁主管部门备案拆迁代管房屋的，代管人是拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证，并办理证据保全4.4实施拆迁必须在拆迁范围和拆迁期限内拆迁拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托委托拆迁合同订立15日内，到管理部门备案拆迁中不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁被委托的拆迁业务不得转让第四节　房地产征收的补偿和安置1.集体土地征收补偿和安置1.1征地补偿费用的含义和构成（主要三项）■土地补偿费（按原用途补偿）－对土地的补偿■安置补助费－对人员的补偿■地上附着物和青苗补偿费－对附着物的补偿1.2征地补偿的步骤■办理征地补偿登记■确定征地补偿标准■拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见☆对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调☆协调不成的由批准征收土地的政府裁决■征地补偿安置方案组织实施☆由市县人民政府批准后，由市县土地管理部门实施■征地补偿费用的使用☆土地补偿费－归农村集体经济组织所有☆地上附着物及青苗补偿费－归地上附着物及青苗的所有者所有~~ ~☆安置补助费－专款用于安置剩余劳动力▼由农村集体经济组织安置的，支付给组织▼由企业安置的，支付给安置单位▼实行货币安置的，发放给每个被安置的人1.3征地补偿的标准1.3.1耕地的补偿标准■土地补偿费☆为耕地被征收前平均年产值的6～10倍■安置补助费☆总安置补助费＝需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准☆需安置的人数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算☆每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍☆但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍☆如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的　　　　　30倍■地上附着物补偿费☆由省级规定■青苗补偿费☆可以移植的，支付移植费☆不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定■安排被征地农民的社会保障费用☆社会保障资金原则上由农民个人、农村集体和当事政府三方共同承担，具体比例结合当地情况确定☆资金主要从安置补助费和土地补偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决【例题·多选题】【典型例题】征收耕地的补偿费用包括（）。A.土地补偿费B.征地管理费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.安置补助费[答案]ACDE1.3.2征收其它土地的补偿标准■由省级政府参照征收耕地的标准规定1.3.3征收城市郊区菜地的补偿标准■除以上三项外，还需缴纳新菜地开发建设基金■菜地指城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘1.3.4大中型水利水电工程建设征地补偿标准■大中型水利水电工程补偿标准由国务院另行规定■听证制度1.4被征地农民的安置■货币安置■保障安置~~ ~■农业生产安置■重新择业安置■入股分红安置■异地移民安置2.房屋拆迁补偿和安置2.1房屋拆迁补偿的对象■补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用人■所有权人包括公民和法人2.2房屋拆迁补偿方式■货币补偿☆以房地产市场评估价格确定■产权调换☆拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为■补偿方式规定（两种特殊情况）☆拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，只进行货币补偿☆拆迁租赁用房时，无法解除租赁关系的，应实行产权调换☆除此以外可以选择补偿类型【例题·多选题】【典型例题】房屋拆迁补偿形式有（）。A.产权调换B.货币补偿C.异地安置D.房屋以外的其它实物补偿E.入股分红安置[答案]AB[解析]注意要分清房屋拆迁补偿的形式，和征收集体土地安置的形式。2.3特殊情况的房屋拆迁补偿■出租房屋的拆迁补偿☆无法解除租赁关系的，应实行产权调换■产权不明确房屋的拆迁补偿☆向公证机关办理证据保全☆办理公证☆对公证机关出具的法律文书立案归档以备查用后，可进行拆迁■设有抵押权房屋的拆迁补偿☆首先认定抵押的有效性，看其是否经抵押登记，未经登记不视为抵押☆及时通知抵押权人☆能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可☆不能解除抵押合同的，按清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿■拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿☆对公益事业用房的认定▼一是根据其服务对象，是共享性的还是排他性的▼二是考虑此类房屋是否有经营，是否以盈利为目的补偿方式▼根据城市规划主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿~~ ~▼如采用货币补偿，应通过评估确定价格，通常采用成本法评估▼临时建筑、违章建筑的拆迁补偿☆临时建筑▼超过批准期限的，不予补偿▼未超过批准期限的，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿违章建筑▼是否是违章建筑，必须由规划部门认定，拆迁主管部门无权认定▼对违章建筑，不予补偿▼对经规划部门处罚后允许保留的，补办手续后按合法建筑给予补偿2.4货币补偿的补偿费用和标准■房地产补偿费☆根据市场价值评估确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格■搬迁补助费☆由省级规定，对不可重新利用的动产，根据残余价值给予补偿■过渡补助费☆根据市场租金结合过渡期限确定■停产停业补偿费☆货币补偿的或承租的－当地市场重新找到房屋开工开业的合理期限☆产权调换的－期限截止至产权调换房屋交付日期■安置补偿费☆支付房地产补偿费尚不能使被征收人购买适当住房的，可支付安置补助费☆安置补偿费与房地产补偿费之和，不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格☆符合廉租房和经济适用房标准的，应提供2.5房屋产权调换■应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价2.6拆迁补偿费用确定的程序■被拆迁房屋调查登记☆调查后作出拆迁补偿方案，报作出征收决定的县级以上政府批准，然后予以公告■被拆迁房屋的估价☆估价由具有房地产估价资质的机构来确定☆县级以上政府确定一批估价机构供选择☆选择方式有被征收人投票、抽签、协商等☆作出拆迁补偿估价报告后，应首先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据☆对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到报告后10日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审■拆迁补偿协议的签订☆由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议，具有法律效力☆达不成拆迁补偿协议或者所有权人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定☆权利人和利害人对拆迁补偿决定不服的，可以行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以由县经以上政府或法院强制拆迁~~ ~【例题·单选题】【典型例题】某房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000㎡的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元/㎡,八成新，拟采用产权调换方式，调换房屋的目前市场价为3500元/㎡,建筑面积为900㎡，九成新。双方的结算差价为（）万元。A.10　　　B.15C.30　　　D.43.5[答案]B[解析]应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。被征收房屋的房地产市场评估价格为3000×1000＝300（万元）产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500×900＝315（万元）差价＝315-300＝15（万元）第三章　建设用地使用制度【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2008年5题5分2题4分－7题9分2007年5题5分2题4分－7题9分2006年9题9分2题4分－11题13分【主要内容】第一节　建设用地概述第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用第三节国有建设用地使用权转让第四节国有建设用地使用权出租第五节国有建设用地使用权抵押第六节国有建设用地使用权收回和终止第七节闲置国有建设用地的处置第八节集体建设用地使用制度【内容详解】第一节　建设用地概述1.建设用地的概念和分类■概念☆我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。☆建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。■分类分类标准具体类型按建设用地所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地~~ ~非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地2.建设用地的取得方式2.1【补充】我国的土地制度概要－所有权与使用权分离■城市的土地属于国家所有■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式获得土地的使用权2.2我国建设用地取得方式■征收集体土地（所有权发生变化）■划拨（无偿或低价，无期限）■出让（有偿的主流方式）■租赁（有偿）■作价出资（入股）或授权经营（有偿）■转让（土地使用者与使用者之间）■集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）【例题·单选题】【2007年真题】国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。A.土地使用权转让~~ ~B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押[答案]C3.建设用地管理■概念☆是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施☆主要是调整建设用地关系和合理组织利用两项内容■对象☆指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地☆狭义的建设用地特指国有建设用地■管理原则（四原则）☆节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则☆强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则☆实行建设用地有偿使用的原则☆社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则■主要内容（五方面）☆建设用地宏观调控管理（宏观调控）☆农用地转用管理（用途变化）☆土地征收管理（所有权变化）☆建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）☆建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）【例题·单选题】【典型例题】以下（）不属于建设用地管理的主要内容。A.建设用地宏观调控B.农用地转用C.建设项目用地的报批与供地D.集体宅基地的审批[答案]D第二节　国有建设用地使用权划拨和有偿使用1.国有建设用地使用权划拨1.1划拨的含义■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为■划拨的最低权限在县级人民政府。1.2划拨的范围■国家机关用地和军事用地■城市基础设施用地和公益事业用地■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）2.3划拨程序■申请（设计任务书＋年度基本建设计划＋建设用地规划许可证）■审批~~ ~■拨地■发证2.4划拨土地使用权的管理■划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件☆土地使用者为公司企业、经济组织和个人☆有国有土地使用证☆具有地上建筑物的合法的产权证明■划拨土地转让（两种方式）☆受让方办理土地出让手续，缴纳出让金☆不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家■划拨土地出租☆划拨土地地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家■划拨土地抵押☆房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格☆因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价■未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的☆政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款■凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理【例题·单选题】【2008年真题】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。A.汽车加油站　　　B.地税局机关C.城市绿地　　　　D.街心公园[答案]A[解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。2.国有建设用地使用权出让2.1出让的方式和特征■概念☆国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者■出让的方式（4种方式）☆招标（竞争性）☆拍卖（竞争性）☆挂牌（竞争性）☆协议（非竞争性）■出让的规定☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权■出让的特征（5大特征）☆土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让）☆出让使用权有使用期限▼居住用地70年▼工业用地50年▼教育、科技、文化、卫生、体育用地50年▼商业、旅游、娱乐用地40年▼综合或者其他用地50年~~ ~☆使用权出让是有偿的——土地使用权出让金☆建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设☆土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属除外【例题1·单选题】【2008年真题】下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（）。A.别墅用地　　　　　B.图书馆用地C.汽车装配厂用地　　D.购物中心用地[答案]D[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。【例题2·单选题】【2007年真题】某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年。A.37　　　B.40C.47　　　D.50[答案]A[解析]注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。2.2出让金■指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用■在签订出让合同后60日内支付2.3招标、拍卖、挂牌出让方式及程序■一般规定（三种方式共同的规定）☆编制出让文件☆发布出让公告☆出让公告的内容☆出让底价的确定☆资格审查■出让公告的内容☆出让人的情况☆出让宗地的情况☆投标人、竞买人的资格要求及申请办法☆索取出让文件的办法☆时间、期限、竞价方式☆确定中标人、竞得人的标准和方法☆投标、竞买保证金☆其它事项■关于出让底价☆可有底价也可无底价☆根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价，不得低于国家规定的最低标准☆集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。A.投标人的名称和地址~~ ~B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法[答案]A[解析]用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标。■招标、拍卖、挂牌出让的程序出让方式程序招标投标；开标；评标；中标拍卖主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地的情况主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度（可以无底价，必须明示）主持人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价主持人确认该应价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交主持人宣布最高应价者为竞得人挂牌在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日符合条件的竞争者填写报价单报价出让人确认该报价后更新显示挂牌价格挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人挂牌截止由主持人主持确定　　【重点难点】■关于投标☆投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动☆评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数☆中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人■关于拍卖☆在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。■挂牌竞价规则☆只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交☆有两个及以上的竞买人，出价高者成交☆报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外☆挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交■关于投标、竞买保证金的处理☆中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款☆其它人在活动结束后5个工作日内退还，不计利息【例题1·单选题】【2008年真题】某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。A.3　　B.5C.7　　D.9[答案]B~~ ~[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。【例题2·多选题】【2008年真题】下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金[答案]BC[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。■建设用地使用权的受让☆成交确认书的签订——具有法律效力☆出让合同的签订，并退还保证金☆出让结果的公布——10个工作日内☆建设用地使用权证书的领取——必须全部付清出让金2.4协议出让方式及程序■协议出让的组织实施管理☆由市、县国土资源管理部门组织实施☆建立协议出让中的重大事项集体决策制度■协议出让的范围（五种情况）☆各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）☆原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外☆出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式☆通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的■协议出让的类型（五种类型）☆政府供地环节的协议出让▼集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地▼政府收回收购的国有建设用地☆原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让☆出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让☆出让建设用地使用权续期申请办理协议出让■协议出让最低价☆为了宏观调控土地市场防止低价协议出让用地而实施的出让金最低控制标准☆标准~~ ~▼不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）▼不得低于所在级别基准地价的70%■协议出让的程序☆拟定并批准协议出让最低价☆市、县国土部门编制建设用地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布☆申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日☆市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价☆市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同☆合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日☆受让方支付全部出让金后，办理建设用地使用权登记，领取国有土地使用证■协议土地改变为经营性用途的处理☆取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意☆签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同☆补交相应的出让金☆办理建设用地使用权变更登记手续■协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分☆不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的☆确定出让底价时未经集体决策的☆泄漏出让底价的☆低于协议出让最低价出让建设用地使用权的☆减免建设用地使用权出让金的2.5协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别区别项目招拍挂协议适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目出让金形成方式不同竞争形成与政府协商最低价确定的原则不同根据土地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费用之和不低于基准地价的70%2.6出让合同■出让合同的概念☆指土地出让方（国家）与受让方之间就国有建设用地使用权出让达成的权利义务关系的协议☆由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订■出让合同的特征☆是出让双方当事人之间权利义务关系的协议☆出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门☆受让方一般为境内外公司组织与个人☆出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）■出让合同的内容☆土地状况☆土地用途及使用年限☆建设规划设计条件~~ ~☆动工开发期限☆出让金额及支付方式☆开发进度与分期投资额度☆违约责任☆其他条款■出让双方的权利义务☆出让方权利义务▼对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿▼对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地▼应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料☆受让方权利义务▼对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿▼可办理土地登记，领取土地使用证▼可按规划要求开发利用土地■出让合同的变更和解除☆变更－较为多见的是改变土地用途▼应取得土管部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金☆解除－多见于双方违约或土管部门收回土地【例题·单选题】【2007年真题】《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。A.土地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限D.土地界址、面积[答案]C3.国有建设用地租赁3.1租赁的概念与范围■概念☆国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为☆是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式■范围☆划拨用地可不实行租赁☆改变用途后不再符合划拨用地的，可实行租赁☆经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁☆非经营性开发的，可实行租赁等有偿使用方式☆国企破产出售时，原划拨土地采取出让方式处置，不实行租赁■范围的归纳☆两种情况必须采用出让☆经营性房地产开发用地☆国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置☆其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式3.2租赁方式~~ ~■招标（提倡）■拍卖（提倡）■挂牌■协议3.3租赁期限■短期租赁－年限不超过5年■长期租赁－5年以上，法定出让年限以下3.4租赁合同■租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同3.5承租建设用地使用权的权能（四项权能）■转租－承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利■转让－承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系■抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让■在使用年期内，承租人优先受让权－承租人优先办理出让3.6承租建设用地使用权的收回■国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿■承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回■承租土地使用权期满未续期的，无偿收回【例题·多选题】【2007年真题】下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（）。A.国有土地地租货，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权[答案]ABD4.建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营4.1适用范围■一般规定☆对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用授权经营■分类规定☆涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨☆对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用授权经营和国家作价出资入股（重点）☆对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式☆承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资（重点）4.2报批程序第三节　国有建设用地使用权转让1.国有建设用地使用权转让条件和限制■以出让方式取得的建设用地使用权转让（2条）☆按出让合同约定已支付全部土出让金，并取得土地使用权证书☆~~ ~进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（土地用途、投资数额和土地利用要求三方面）■以划拨方式取得的建设用地使用权转让（3条）☆由有批准权的人民政府准予转让☆由受让方办理出让手续，缴纳出让金☆经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家■国有建设用地使用权转让的限制☆转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为建设用地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限☆原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移☆建设用地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让（房随地走）☆建设用地使用权转让价格时显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权☆建设用地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，并调整出让金【例题1·单选题】【2008年真题】甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为（）年。A.35　　B.40C.45　　D.65[答案]C[解析]本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5＝45年。【例题2·单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件[答案]A2.国有建设用地使用权的转让方式■出售■交换■赠与3.国有建设用地使用权转让的程序■申请■审批■签订转让合同■公证■登记第四节　国有建设用地使用权出租【重点难点】租赁与出租的区别■租赁－国有建设用地租赁－出租方是国家■出租－国有建设用地使用权出租－出租方是土地使用权人1.国有建设用地使用权出租的条件和程序■条件~~ ~☆出让方式取得的建设用地使用权☆以转让方式取得的建设用地使用权☆以下划拨土地经批准也可以出租▼土地使用者为公司企业、经济组织和个人▼有国有土地使用证▼具有地上建筑物的合法的产权证明▼补签了出让合同，补交了出让金■建设用地使用权出租的限制条件☆建设用地使用权出租必须签订租赁合同☆未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租☆出租必须办理租赁登记■建设用地使用权出租的程序☆申请☆审批☆签订合同☆办理登记2.国有建设用地使用权租赁合同■标的☆建设用地使用权■租期☆要约定期限也可不约定☆不得超过建设用地使用权的剩余年限☆建设用地使用权届满，土地租赁合同自然终止■租金标准及支付期限、方式☆双方协商确定■土地使用条件☆必须符合土地出让合同的规定☆如需改变，必须由出租人向土管部门申请■土地用途☆符合出让合同规定的用途■双方权利义务☆出租方权利▼收取租金▼监督承租方使用▼依法收回出租土地☆出租方义务▼交附土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务▼修缮义务▼妨害除去义务（不论原因是谁所致）▼出租人继续履行出让合同☆承租方权利▼合法使用租赁物的权利▼要求保障正常、有效使用租赁物的权利☆承租方义务~~ ~▼保管义务▼支付租金义务▼租赁标的物返还义务■其它条款【例题·多选题】【2008年真题】建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（）。A.保管义务　　　　B.修缮义务C.妨害去除义务　　D.租赁标的物返还义务E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物[答案]BCE[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。3.国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别■出租与出让的区别☆出让是一级市场行为，出租是二三级市场行为☆出让的主体是国家，具有垄断性特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得建设用地使用权的使用权人■出租与转让的区别☆转让土地使用权人改变，出租不改变原土地使用权人☆转让时，房随地走，房的所有权随地的使用权转移而转移，而出租时，房的所有权不发生变化☆转让可以有偿也可以无偿，而出租必须是有偿的■出租与抵押的区别☆抵押是不转移占有，而出租是转移占有☆出租是独立的主合同行为，而抵押是担保从合同行为☆抵押后是否返还土地取决于债务是否偿还，而出租结束后，土地必须返还第五节　国有建设用地使用权抵押【补充－抵押的内涵】1.抵押权的设定■可以设定抵押权的建设用地使用权☆通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权，可以抵押☆通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押■不得设定抵押的范围☆权属有争议的土地☆教育、医疗、市政等公共福利建设用地使用权☆列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其建设用地使用权☆已公告列入拆迁范围的房地产~~ ~☆依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产☆其它■设定建设用地使用权抵押权的注意问题☆同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值☆两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割☆地随房地，房随地走☆共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意☆已租赁的建设用地使用权抵押，应告知抵押权人，原租赁合同继续有效（抵押不破租赁）☆土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估☆抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人☆抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限☆应办理抵押登记，抵押权自登记时设立2.抵押的程序■签订抵押合同■公证■抵押登记■注销登记3.抵押登记制度■应当向土地所在地县级以上地方人民政府规定的部门办理建设用地使用权抵押登记■抵押合同自抵押登记之日起生效■办理登记应提交的文件（7类）☆抵押当事人身份明和法人资格证明☆抵押登记申请书☆抵押合同☆国有土地使用证☆有权设定抵押的证明材料☆证明抵押用地价值的材料☆其它■登记的主要内容☆被担保的金额☆抵押权人姓名或单位名称☆债权等■登记机关在产权证上进行他项权利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书【例题1·单选题】【2008年真题】办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（）。A.抵押合同　　　　　　　　　　　B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权出让合同　　D.国有土地使用证[答案]C[解析]本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。【例题2·单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（）。~~ ~A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日[答案]C[解析]抵押合同自抵押登记之日起生效。4.抵押建设用地使用权的占用与管理■由抵押人占用与管理抵押的土地■抵押权人有权进行监督检查■当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保■抵押的土地可以出租转让，但价款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有5.抵押建设用地使用权的处分■抵押建设用地使用权处分的条件（5种情况）☆抵押期届满，抵押权人未受清偿☆抵押人死亡引起无法履行债务☆抵押人在抵押合同期宣告破产或解散☆抵押人擅自处分抵押物☆抵押合同约定的其他情况■抵押建设用地使用权处分的受偿☆处分抵押物所得金额的分配顺序☆支付处分抵押物的费用☆扣除抵押物应缴纳的税费☆偿还抵押权人的债权本息及支付违约金☆赔偿违约给抵押权人造成的损害☆剩余金额交还抵押人☆同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序☆已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿☆已登记的先于未登记的均未登记，按债权比例清偿☆抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产，可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿6.抵押权的灭失■因债务清偿而灭失■债务清偿以外的原因而灭失☆抛弃☆协议灭失☆土地灭失☆混同7.最高额抵押权■概念☆指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保■法律规定☆设立前已存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围☆确定前，债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人有约定的除外~~ ~☆确定前，部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容■最高抵押权的确定☆约定的债权确定期间届满☆没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的☆新的债权不可能发生☆抵押财产被查封、扣押☆债务人、抵押人被宣告破产或被撤销☆其它第六节　国有建设用地使用权收回和终止1.国有建设用地使用权收回的情况■无论划拨还是出让方式均可以收回的情况☆社会公共利益需要☆各级司法部门没收其财产而收回■出让方式可以收回的情况☆建设用地使用期届满☆出让方式取得建设用地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外■划拨方式可以收回的情况☆国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回☆土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用原划拨土地的☆公路、铁路、机场、矿场等报废的☆划拨国有建设用地未经原批准机关同意，连续两年未使用☆划拨国有土地不按批准用途使用的【例题·多选题】【2007年真题】下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（）。A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的C.商业用地上使用权届满的D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的E.土地使用者因破产而停止使用土地的[答案]CD2.国有建设用地使用权的终止■因土地灭失而终止■由于土地使用者抛弃而终止3.国有建设用地使用权收回和终止的法律后果■建设用地使用权受让人与土地所有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除■地上建筑物和其他附着物随建设用地使用权的终止而由国家无偿取得■建设用地使用权出让合同规定必须拆除的设备，土地使用者必须拆除第七节　闲置国有建设用地的处理1.闲置土地的认定■国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的~~ ~■已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的■其他规定2.闲置土地的处置方式■延长开发建设时间，但最长不超过一年■变更土地用途，办理手续后继续开发■安排临时使用，待项目具备条件时重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价■政府安排置换其他装置土地■政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿■政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书■由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回3.征收土地闲置费■城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收■具体由省一级规定4.无偿收回土地■连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回建设用地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书第八节　集体建设用地使用制度*1.集体建设用地的使用范围和原则1.1范围■乡镇企业用地■农民宅基地■乡镇村公共设施和公益事业用地1.2原则■维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益■按规划用地，节约用地，保护耕地■按计划用地，不得突破计划控制指标■依法办理审批手续■涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续2.集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押2.1取得■通过集体建设用地使用权转移的方式取得，不改变土地所有制性质2.2收回■为乡镇村公共设施和公益事业建设而收回集体用地■不按照批准的用途使用土地的■因撤销、迁移等原因而停止使用土地的2.3流转■原规定集体建设用地使用权的转让、出租和抵押受到严格限制，但目前已开始转变■流转的条件与规定（四条件）☆必须符合土地利用总体规划☆流转的集体土地必须经过依法批准或依法取得☆如果流转中用途发生变化，必须办理农用地转用审批手续☆允许转让的集体建设用地，必须按程序报国土部门批准~~ ~2.4抵押■集体建设用地使用权不得单独抵押■以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押（只能地随房走）■实现抵押权后，未经国家征收，该厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改变3.农村宅基地及其管理3.1宅基地的概念是指农村居民建设住宅所使用的集体土地■不仅包括房屋建筑使用的土地，还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用的土地■宅基地的所有权归集体所有，由本集体村民无偿使用■村集体经济组织或村民委员会作为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使所有权☆对集体所有土地、森林、山岭、草原、荒地的规定☆属于村农民集体所有的，由村集体经济组织和村民委员会行使所有权☆分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权☆属于乡镇农民所有的，由乡镇集体经济组织行使所有权3.2宅基地的“一户一宅”原则■农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不能超过级规定的标准3.3取得和审批程序■农村集体成员申请宅基地的条件（任一即可）☆居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的☆因结婚等原因，确需建新房分户的☆原住宅影响村镇规划需要搬迁的☆经县级以上政府批准回原籍落户后，农村无住房的非农业人口，包括职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居华侨、港澳台同胞等☆其它■限制性规定☆如村民将原住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准■宅基地审批程序☆村民向村委员提出申请☆村委会审核，并经全体成员讨论同意☆经乡镇政府审查后，报县级土管部门审核，由同级人民政府批准。涉及占用农地的，办理农用地转用手续☆政府批准后，发给《建设用地批准书》☆丈量放线动工☆建成后检查是否符合规定☆办理宅基地的登记发证手续【例题·多选题】【典型例题】在下列条件中，可以取得农村宅基地使用权的有（）。A.城市居民王某因结婚需要新房分户的B.原农村住宅影响村镇规划需要搬迁的C.其它村的村民到本村居住而无房的D.农村村委会批准回乡定居的华侨E.农村居民居住拥护，需要建造新房的~~ ~[答案]BE第四章　房地产市场调研【本章说明】■08年大纲将项目策划与市场调研放在一章中，今年删除了策划的部分■内容难度不大，记忆性■主要记忆大条目【主要内容】第一节　房地产市场调研概述第二节　房地产调研的内容第三节　房地产市场调研资料的搜集第四节　房地产市场调研的类型和方法第五节　房地产市场分析和预测第一节　房地产市场调研概述1.房地产市场调研的含义■概念☆房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。■原则（两原则）☆客观性☆科学性■特点（三特点）☆实用性☆时效性☆实践性【例题·单选题】【2008年真题】房地产市场调研不具有（）的特点。A.实用性B.时效性C.实践性D.审美性[答案]D[解析]本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。【例题·单选题】【2008年真题】在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原则的要求。A.客观性B.保密性C.创造性~~ ~D.求教性[答案]A[解析]本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。【例题·单选题】【2007年真题】房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（）原则。A.客观性B.科学性C.主观性D.公平性[答案]A2.房地产市场调研的作用■有利于开发商确定正确的发展方向（战略）■有利于发商适时对房地产产品进行更新换代（产品）■有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略（策略）■有利于开发商制定科学的开发和销售计划（计划）■有利于开发商完善经营管理，提高经济效益（效益）3.房地产市场调研的程序（三阶段）3.1调研准备阶段（四重点）■确定调研目标■制定调研计划☆确定调研目标和内容☆确定资料搜集方法（优先二手资料）☆制定调研时间进度☆制定调研经费预算■设计调查问卷（四条件）☆主题明确☆结构合理☆通俗易懂☆长度适宜■确定抽样方案（普遍采用抽样调查方式）☆界定总体☆决定抽样方法（随机抽样和非随机抽样）☆选取出调研样本3.2正式调研阶段■获取原始资料和搜集经过他人整理过的次级资料3.3结果处理阶段■整理分析调研资料☆要进行编辑整理~~ ~☆要对资料进行评定，确保资料的真实和准确☆要进行分类编号☆要进行统计☆对数据和事实进行比较分析■撰写调研报告☆客观、真实、准确地反映调研成果☆内容简明扼要，重点突出☆文字精练，用语中肯☆结论和建议表述清晰，可归纳为要点☆报告后附必要的附件，包括图表等☆报告完整，印刷清晰、美观大方【例题·单选题】在房地产市场调研的程序中,先确定调研目标,再制定调研计划,这个阶段属于（）A.调研准备阶段B.结果处理阶段C.正式调研阶段D.绘制施工图阶段[答案]A第二节　房地产调研的内容（三大方面）1.房地产市场环境调研■政治法律环境调研■经济环境调研■社会文化环境调研■区域环境调研【难点】注意区分经济环境与社会文化环境　　经济环境　　社会文化环境　　1）经济特性2）项目所在地区经济结构、人口及就业状况、教育状况、基础设施情况3）一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率4）国民经济产业结构和主导产业5）居民收入水平、消费水平和消费结构6）物价水平及通货膨胀7）对外开放程序和国际经济合作情况　　1）居民职业构成、教育程度、文化水平2）家庭人口规模及构成3）居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向4）消费者民族与宗教信仰、社会风俗2.房地产市场需求调研■市场需求的组成☆购买者－需求主体☆购买欲望－需求的动力☆购买能力－需求的实现条件■房地产市场需求调研的内容（三类）☆房地产消费者调研~~ ~☆房地产消费动机调研（三方面）☆房地产消费行为调研【重点难点】　　消费者调研　　1）消费者对房地产需求量及其饱和点、房地产市场需求趋势2）现实与潜在消费者的数量和结构等3）消费者的实际支付能力4）消费者对房地产商品的要求和意见　　消费动机调研　　1）消费者的购买意向2）影响消费者购买动机的因素3）消费者购买动机的类型　　消费行为调研　　1）购买房地产商品的数量及种类2）对区位、质量、功能、价格的要求3）对某企业房地产的信赖程度和印象4）房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况　　【例题·单选题】【2007年真题】下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（）。A.消费者对位置的要求B.消费者的购买意向C.消费者的收入水平D.消费者可承受的价格[答案]B[解析]AC属于消费者调研；D属于消费行为调研【例题·单选题】【2007年真题】房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）调研A.消费行为B.消费环境C.消费群体D.消费能力[答案]A3.房地产市场供给调研（三类）■行情调研■市场反响调研（两类）☆现在房地产业主和租售客户对房地产区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度☆新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况■市场竞争者调研☆竞争企业调研☆竞争产品调研【例题·单选题】【2007年真题】某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场（）。A.需求B.销售C.供给~~ ~D.投资[答案]C第三节　房地产市场调研资料的搜集1.房地产市场调研资料的搜集途径■访问交易双方当事人■访问促成交易的房地产经纪人■搜集准交易资料－单方的报价，尚未促成一致■向房地产租售经办人员讨教■搜集各类次级资料■与同业交流资料【例题·多选题】【2008年真题】房地产市场调研资料收集的主要途径有（）。A.走访房地产交易当事人B.访问促成房地产交易的房地产经纪人C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料D.拜访业主委员会委员E.向工程监理人员讨教[答案]ABC[解析]本题考查房地产市场调研资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大。2.市场调研资料搜集的内容2.1初级资料和次级资料的搜集■初级资料☆是为特定目的而直接搜集的资料■次级资料☆是单位内部或外部现成的资料☆应优先利用次级资料，因其成本低、容易取得☆内部次级资料－本单位内部的☆外部次级资料▼官方资料－主要是统计资料▼学术资料－调研报告或论文▼产业资料－房地产市场资料2.2房地产资料搜集的内容■项目基地现状资料搜集■人文社会经济资料搜集☆人口和流动人口☆职业或行业类别比例☆产业结构■公共设施资料搜集■房地产市场景气资料搜集－以交易量作为衡量标准■租售资料的搜集■竞争项目资料搜集【重点】租售资料的收集　　类型　　　　搜集手段　　搜集广告媒体信息~~ ~　　销售资料搜集　　销售楼书入广告销售现场资料其他销售资料订购或查阅资料与开发公司或代理公司销售人员维持良好关系　　租金资料搜集　　住宅租金办公楼租金商店租金　　以欲承租者名义调研到房地产纪纪公司查询同类租金情况参考专业杂志的租金行情2.3房地产资料的整理的方法和原则■编码■制表■分析与解释第四节　房地产市场调研的类型和方法1.房地产市场调研的类型■探测性调研——发现问题、提出问题■描述性调研——说明问题■因果性调研——分析问题原因■预测性调研——预测问题发展趋势2.房地产市场调研方法【方法汇总】■定性研究方法☆小组访谈法☆深度访谈法☆投射法■市场现场调研方法☆询问法☆观察法☆试验法2.1小组访谈法■内涵☆一般由少量（不超过10人）的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开讨论■适用对象☆房地产开发企业确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量等调研■过程☆准备过程▼主要分布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人三步▼被访者能代表待调研群体的总体特征▼数量不宜超过10人▼选择合格的主持人是小组访谈法成功的关键~~ ~☆准备访谈指南（由以下三部分组成）▼解释小组访谈法及其基本规则，说明性质，强调阐述个人观点、没有正确与否的问题▼按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤▼总结及总体讨论部分☆访谈结束后进行总结、分析和整理2.2深度访谈法■一对一地访谈，挖掘单个被访者的态度、感受和动机【例题·多选题】【2007年真题】深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的（）。A.态度B.感受C.动机D.消费E.文化[答案]ABC2.3投射法■来源于心理学，市场调研中运用不多■向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应2.4询问法■询问法的分类☆入户询问法☆路上拦截法☆邮寄询问法☆经理询问法——对重大客户和机构型客户☆电话询问法☆因特网询问法2.5观察法■特点☆被调研对象并不清楚自己正在被调查，被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实■多运用于一般消费品的市场调研■房地产多用于对客流量、交通流量的估算2.6试验法■改变某些因素，来观察被调查者对待其他待考察的变量产生的影响■成本高，房地产中几乎不用第五节　房地产市场分析和预测1.房地产市场分析1.1房地产市场分析的概念与作用■概念~~ ~☆在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，为房地产企业营销决策提供依据■房地产市场预测的作用☆房地产开发商——决策的依据☆投资者和金融机构——放贷的先决条件☆设计人员——了解市场才能满足市场☆营销经理——制定销售策略、广告策略的依据☆地方政府——审批管理市场的依据☆租户和购房者——作出租售决策的依据■市场区域的确定（同一供求范围之内的区域）（重点）☆概念▼市场区域是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给☆定义市场区域的工作内容▼描绘市场区域▼在相应地图上标出市场区域的边界▼解释确定市场区域边界的依据☆影响市场区域形状和大小的关键因素▼自然特征▼建筑阻碍、高速公路或铁路▼人口密度的大小▼政治区域▼邻里关系和人口统计特征▼发展的类型和范围▼竞争性项目的区域☆物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响（可以行政区域为界限）1.2房地产市场分析的内容■宏观因素分析（三个层次）☆就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析☆研究其所选定开发地区的城市发展与建设情况☆对项目所在地域的情况进行分析■市场状况分析☆供给分析☆需求分析☆结论【重点】市场状况分析的内容　　供给分析　　1）市场存量、走势和未来可能的供给量2）分析市场商业周期和建造周期循环运动情况，分析供求之间的差异3）分析竞争项目的功能和特点　　需求分析　　1）需求预测2）市场占有率分析3）吸纳率分析~~ ~项目吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和拟开发项目市场占有率的乘积。　　结论　　1）住宅项目2）写字楼项目3）商业购物中心项目4）工业或仓储项目2.房地产市场预测2.1房地产市场预测的种类■按预测的时间的长短☆短期预测☆中期预测——1-5年☆长期预测——5年以上■按预测对象的范围☆宏观市场预测☆微观市场预测■按预测方法的性质☆定性预测☆定量预测【例题·单选题】【2008年真题】对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。A.房地产市场细分B.房地产资料收集C.房地产市场预测D.房地产竞争分析[答案]C[解析]本题考查房地产市场预测的概念。房地产市场预测是在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析的判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据的过程。本题可采用排除法2.2房地产市场预测的方法■定性分析方法☆购买者意图调查法☆销售人员意见综合法☆专家意见法（特尔菲法）■定量分析方法☆时间序列预测法▼简单平均法▼移动平均法▼加权移动平均法☆回归分析预测法▼一元回归模型▼多元回归模型☆市场因子推演法【易混淆点辨析】~~ ~　　　　定性方法　　现场调研方法（定量方法）　　房地产市场调研　　小组访谈法深度访谈法投射法　　询问法观察法试验法　　房地产市场预测　　购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法（特尔菲法）　　时间序列预测法回归分析预测法市场因子推演法　　【例题·多选题】【2008年真题】下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有（）。A.时间序列法B.回归分析法C.市场因子推演法D.德尔菲法E.购买者意图调查法[答案]ABC[解析]本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。2.3房地产市场预测的步骤■确定预测对象和预测目的■制定预测方案■搜集和分析有关资料■选定预测方法和预测模型■进行实际预测■评价修正预测结果■撰写预测报告3.房地产市场调研报告*3.1调研报告的基本要求■实事求是■易于理解■简洁明了■有针对性■客观中立3.2调研报告的语言运用■简明■严谨■朴实3.3调研报告的基本结构■呈送函件■报告标准■报告目录■报告摘要☆明确指出本次调研的目标，即说明此次调研的原因☆简要指出调研的时间、地点、对象、范围以有主要项目☆简要介绍调研实施的方法、手段以及对调研的结果的影响☆说明调研执行结果，提炼调研中的主要发现或结论性内容。~~ ~■报告正文☆导言☆研究方法☆调研成果☆限制条件☆结论和建议■报告附件第五章　房地产投资项目经济评价【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年　份单项选择题多项选择题案例分析题合　计2008年5题5分1题2分4题8分10题15分2007年5题5分1题2分3题6分9题13分2006年6题6分2题4分4题8分12题18分【本章的特点】■是投资的基础■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■难度大■计算题多【本章学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典型例题与历年真题搞懂，并独立再做正确■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■建议最早开始复习，便于留出时间理解、体会与练习■必须保证这部分的学习时间【主要内容】第一节　房地产投资概述*第二节　资金的时间价值及等值计算第三节　房地产投资项目的现金流量*第四节　房地产投资项目的财务报表*第五节　房地产投资项目经济评价指标和方法【09年大纲的修订】■增加了第一节、第三节和第四节的内容■难度加大第一节　房地产投资概述*1.投资的概念和类别1.1投资的概念■是投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金，以经营某项事业的行为~~ ~■本质是以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费1.2投资的类别■类别☆直接投资（拥有所有权）☆间接投资（投资于有价证券）■直接投资与间接投资的区别☆直接投资是资金所有者和资金使用者合一，是资产所有权和经营权统一☆间接投资所有权和使用权分离，投资者对资产及经营无直接控制权■直接投资与间接投资的联系☆间接投资可以为直接投资筹措到所需资金☆直接投资可以通过企业生产能力的变化影响投资者对企业的预期，从而影响间接投资2.房地产投资的含义和形式2.1概念■是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。2.2形式■房地产直接投资☆房地产开发投资（原料生产过程）▼出售型房地产开发投资▼出租型房地产开发投资▼自营型房地产开发投资☆房地产置业投资（获得成品过程）▼购买型房地产投资▼租赁型房地产投资■房地产间接投资☆房地产企业股票☆房地产债券☆房地产投资信托基金☆住房抵押贷款支持证券【例题·单选题】【典型例题】能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币－产品－货币的投资过程，且实现地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（）。~~ ~A.出售型房地产开发投资B.租赁型房地产置业投资C.经营型房地产开发投资D.购买型房地产置业投资[答案]A[解析]要点一：增加供给，意味着是开发投资而非置业投资；要点二，货币－产品－货币的过程是出售型而非租赁或经营型。3.房地产投资的特点（八性）■投资品种的多样性■投资变现的复杂性■投资价值的附加性■投资区域的差异性■投资收益的个别性■投资过程的综合性■投资预期的风险性■投资决策的专业性4.房地产投资的构成4.1主体构成■国家■企业■个人4.2资金构成■企业自有资金■预售收入■信贷融资■债券融资■利用外资■财政资金第二节　资金的时间价值及等值计算【主要内容】1.资金的时间价值的含义和产生原因2.现金流量和现金流量图3.利息和利率4.资金等效值及其计算【内容详解】1.资金的时间价值的含义和产生原因1.1资金时间价值的含义■不同时间发生的等额资金在价值上的差异，就是资金的时间价值■盈利、利息是资金时间价值的体现■资金的时间价值是使用动态分析法对项目进行可行性分析与比选的依据和出发点~~ ~1.2资金具有时间价值的原因■投资收益－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能■通货膨胀－等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能■时间风险－得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素2.现金流量和现金流量图2.1现金流量■现金流出（负现金流量）：某一时点上流出该系统的资金■现金流入（正现金流量）：某一时点上流入该系统的资金■净现金流量：＝现金流入量－现金流出量2.2现金流量图■现金流量图的画法☆一条向右的带箭头的线代表时间轴☆上面的点代表时间点，起点为0☆向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出☆箭头的长短与资金量值成正比■现金流量的三要素☆大小（现金数额）☆方向（现金流入或流出）☆作用点（发生的时间点）2.3　现金流量图画法中的特别规定－期末惯例法☆现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其它年数1、2、3…n都表示是这一年的年末。☆只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。☆如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末，为了简化计算，通常将其视为发生在计算期的期末☆本期的期末为下期的期初，前一期的期末就意味着今期的期初，除了第一个计息期外，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。☆两个刻度之间的时间长度称为计息周期3.利息和利率3.1利息和利率的概念■利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度，利率是相对尺度☆资金借出者角度－利息是将货币让渡出去的货币补偿☆资金借入者角度－利息是资金使用成本☆现实角度看－利息是资金在不同时间上的增值额☆从房地产投资项目经济评价角度看－利息是衡量资金随时间变化的尺度~~ ~■利率的公式☆3.2单利■利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息■分期投资按单利计算的投资总额（如每期还款额相等）【例题·计算题】【典型例题】某房地产开发项目的总投资为30000万元，其中50%向银行申请抵押贷款，贷款年利率为7%，合同规定全部本息5年还清，利息不再计息，求5年后的还款总额。【解答】3.3复利■复利指每期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息。公式年　数年初本金本年利息年末本利和第一年PP×i　　P+P.i=P（1+i）第二年P（1+i）P（1+i）×i　　P（1+i）+P（1+i）×i=P（1+i）2第三年P（1+i）2P（1+i）2×i　　P（1+i）2+P（1+i）2×i=P（1+i）3……　　　　第N年P（1+i）n-1P（1+i）n-1×i　　P（1+i）n-1＋P（1+i）n-1×i＝P（1+i）n　　■复利的种类☆间断复利－按期计算复利的方法（实际中采用）☆连续复利－按瞬时计算复利的方法【例题·计算题】【典型例题】将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？【解答】【重点】~~ ~■本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。3.4周期利率、名义利率和实际利率■周期利率☆是指计息周期实际计算利息时采用的利率。周期利率=年利率/n■名义利率☆指一年内多次计息时的年利率☆名义利率是周期利率与计算期数的乘积　r=i.n■实际利率☆单利计息时，名义利率等于周期利率，复利时有较大差别■名义利率与实际利率的换算公式■名义利率和实际利率的关系☆当n＝1时，名义利率等于实际利率☆当n大于1时，且一年中计复利的次数越多，实际利率高于名义利率☆当n小于1时，实际利率小于名义利率☆当n趋于无穷大时，一年中计算期无限多，得出连续复利的一次性支付公式【例题1·计算题】【典型例题】已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计算，则该笔贷款的实际年利率为（）。【解答】【例题2·多选题】【典型例题】下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A.当计算周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大[答案]ABD4.资金等效值4.1资金等效值的概念■发生在不同时点的等额资金，价值会不相同■发生在不同时点的不等额资金，却有可能相同■特定利率下，不同时点，数额不等而价值相同的资金称为等值资金4.2资金等效值换算的基本原则■不在同一时点的资金不能比较大小■不在同一时点的资金不能直接相加减■只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和相加减4.3资金等效值换算总结（3+2+6＋6）■三个值☆P现值：表示时间序列起点时的价值☆F终值：表示时间序列终点时的价值☆A年值：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。~~ ~■两个因素☆利率（i）☆计息期（n）■六种基本换算☆现值换算为终值P～F☆终值换算为现值F～P☆年值换算为终值A～F☆终值换算为年值F～A☆年值换算为现值A～P☆现值换算为年值P～A■两类六种特殊换算☆等差序列年值换算为现值A"～P☆等差序列年值换算为终值A"~F☆等差序列年值换算为等额年值A"~A☆等比序列年值换算为现值A""~P☆等比序列年值换算为终值A""~F☆等比序列年值换算为等额年值A""~A【补充】关于系数~~ ~■系数可以表示为（A/P，i，n）■A/P表示经济活动的内涵，就是三个值里面，斜杠右边的表示已知的值，斜杠左边的表示要求的值。如A/P表示已知现值P求年值A；F/P表示已知现值P求终值F。■i和n表示两个因素，利率和计息期。■系数的作用，不必自行计算复杂的公式，已有现成的表格供使用，在计算时可以查表，或在考试时会直接告诉系数。5.普通资金等效值的计算（六种换算）5.1现值换算为终值P～F（整付终值公式）■公式■形象记忆☆（存款）一次存钱，到期本利合计多少■系数名称☆整付终值系数（F/P,i,n）【例题·计算题】【典型例题】某建筑商向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率为12%。若第五年末一次还本付息，应偿还多少万元？【解答】P~F　　F＝P（F/P,i,n）=P（1+i）n＝500×（1＋12%）5＝881（万元）5.2终值换算为现值F～P（整付现值公式）■公式■形象记忆☆（存款）已知到期本利合计数，求最初本金。■系数名称☆整付现值系数（P/F，i,n）【例题·计算题】【典型例题】将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？【解答】F~P　　P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n＝100÷（1+6%）5＝74.73万元5.3年值换算为终值A～F（等额分付终值公式）■公式~~ ~■形象记忆☆（存款）等额零存整取■系数名称☆等额分付终值系数（F/A，i,n）【例题·单选题】【2008年真题】某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。A.26.54B.27.08C.28.16D.29.40[答案]C[解析]本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。正确的现金流与作法如下：,正确答案选C。【补充】关于公式的假定条件当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的；当问题包括F和A时，系列的最后一个A与F同时发生■当P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的■当F和A，系列的最后一个A与F同时发生~~ ~5.4终值换算为年值F～A（等额分付偿债基金公式）■公式■形象记忆☆（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱。年青时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年青时每月或每月应存入多少钱。■系数名称☆等额分付偿债基金系数（A/F，i,n）【例题·单选题】【典型例题】某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款（）万元。已知（A/F,5%,5）=0.18097A.6.426B.5.429C.4.846D.5.868[答案]B[解析]F~A　　　A=F（A/F,I,N）=30×（A/F,5%,5）=30×0.18097=5.4295.5年值换算为现值A～P（等额分付现值公式）■公式■形象记忆☆（养老金,房地产估价收益法）一次性存入一笔钱，以后每年可获得等额的养老金，如已知养老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。■系数名称可多☆等额分付现值系数（P/A，i,n）【例题1·单选题】【2008年真题】某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0%时，该项目合适的改造投资不多于（）万元。A.47B.50C.75D.150[答案]A[解析]该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。~~ ~【特殊情况】永续年值（n-∞）■如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔■的无限期等额收付款项【例题2·单选题】【2007年真题】某项目预计初期投资为100万元，投资效果持续时间（寿命）为无限，净收益发生于每年末且数值相等，若基准收益率为10%，则年净收益超过（）万元时，该项投资可以被接受。A.8B.10C..12D.15[答案]B[解析]实质P～A，且永续年值A=Pi=100×10%=105.6现值换算为年值P～A（等额分付资本回收公式）■公式■形象记忆☆（按揭）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供■系数名称☆等额分付资本回收系数（A/P,i,n）【例题·单选题】【2008年真题】某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为10%时，每年的平均住房费用为（）万元。A.4.53B.5.04C.6.12D.7.39[答案]B[解析]本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。【总结】一般换算总结　　换算　　符号表示　　系数　　公式　　形象记忆　　现值换算为终值　　P→F　　（F/P,i,n）　　　　（存款）一次存钱，到期本利取出　　终值换算为现值　　F→P　　（P/F,i,n）　　　　（存款）已知到期本利合计数，求最初本金　　年值换算为终值　　A→F　　（F/A,i,n）　　　　（存款）等额零存整取~~ ~　　终值换算为年值　　F→A　　（A/F,i,n）　　　　（存款）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱　　年值换算为现值　　A→P　　（P/A,i,n）　　　　（养老金）一次性存入一笔钱，以后若干年每年可领取年金若干，求当初存入多少钱　　现值换算为年值　　P→A　　（A/P,i,n）　　　　（按揭）（养老金）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供6.特殊变额的等值计算（等差3个等比3个）6.1等差序列现值（A"~P）等差序列现值系数6.2等差序列终值（A’~F）等差序列终值系数6.3将等差序列现金流换算为等额年值（A"~A）等差序列年值系数或者梯度系数6.4等比序列现值（A""~P）6.5等比序列终值（A""~F）~~ ~6.6等比序列现金流换算为等额年值（A""~A）7.解题方法■第一步，审题。复杂题必须画出现金流量图帮助理解■第二步，确定换算关系。审题后确定其经济活动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如A＝P（A/P，i，n），这需要熟练掌握六种换算■第三步，审查条件。题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，则需调整换算关系式■第四步，检查一致性。注意i与n的内涵是否一致☆如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期☆如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12■第五步，计算。将已知数据带入关系式中计算【解题方法运用例题】◆某人每年年末存款1000元，前八年年利率为3%，后两年的年利率变为4%，问该人存款的复本利和为多少元。■第一步，审题，先画出现金流量图■第二步，确定换算关系A～F。本题分两部分分别计算相加F＝A（F/A，3%，8）＋A（F/A，4%，2）■第三步，审查条件。☆每年年末，符合公式☆当F和A，系列的最后一个A与F同时发生，也就是两部分折算成F1和F2时，分别处在第8年和第10年的位置上☆两部分换算后的终值不在同一时点上，不能直接进行代数运算，必须再进行一次换算。将发生在第8年的F1再换算到第10年的位置上，他们之间的关系相当于P~F☆调整后的公式为☆F＝A1（F/A，3%，8）（F/P，4%，2）＋A2（F/A，4%，2）■第四步，注意一致性。☆年利率与计息期年一致☆注意第二次折算时，利率采用最新的利率■第五步，计算＝1000×8.892×1.082＋1000×2.040＝11661（元）【本题常见错误分析】■错误一：未进行条件审查，无第二次换算F＝A1（F/A，3%，8）＋A2（F/A，4%，2）■错误二：第二次换算时，利率未采用变化后利率F＝A1（F/A，3%，8）（F/P，3%，2）＋A2（F/A，4%，2）~~ ~第三节　房地产投资项目现金流量1.出售型房地产开发项目的现金流量1.1出售型的现金流入－总投资等于总成本费用■现金流入项目☆销售收入■分析销售收入时的注意事项☆存在预售，所以要合理确定不同时点的商品房销售比例☆多种产品组合，所以要确定不同类型房地产产品的销售比例☆各个不同时点，各类商品房的销售价格应进行动态预测1.2出售型的现金流出序　号项　目备　注　　1　　土地取得成本　　　　1.1　　土地使用权出让金　　　　1.2　　城市基础设施建设费　　　　1.3　　征地拆迁补偿安置费　　　　1.4　　土地使用权取得税费　　　　2　　开发成本　　　　2.1　　勘察设计和前期工程费　　　　2.2　　建筑安装工程费　　　　2.3　　基础设施建设费　　　　2.4　　公共配套设施建设费　　　　2.5　　开发期间税费　　　　3　　开发费用（三项）　　　　3.1　　管理费用　　　　3.2　　销售费用　　　　3.3　　财务费用　　　　3.3.1　　利息支出　　　　3.3.2　　其他财务费用　　　　4　　销售税费　　　　4.1　　营业税及附加　　　　4.2　　其他销售税费　　2.经营型房地产开发项目的现金流量2.1经营型现金流入■租金收入■自营收入■转让收入2.2经营型现金流出序　号项　目　　　　1　　固定资产投资　　　　　　同销售型的成本分类　　　　2.　　经营成本　　~~ ~　　2.1　　人工费　　　　2.2　　公共设施设备日常运行、维修及保养费　　　　2.3　　绿化养护费　　　　2.4　　清洁卫生费　　　　2.5　　保安费用　　　　2.6　　办公费　　　　2.7　　固定资产折旧费　　　　2.8　　不可预见费　　　　2.9　　保险费　　　　2.10　　物业服务企业管理利润　　　　2.11　　法定规费　　　　2.12　　房产税　　3.房地产置业投资项目的现金流量（购买型）3.1购买型置业投资的现金流入（与经营型房地产开发项目同）■租金收入■自营收入■转让收入3.2购买型置业投资的现金流出序　号项　目　　　　1　　购买房地产的投资（与经营型完全相同）　　　　　　同销售型的成本分类　　　　2.　　经营成本（与经营型完全相同）　　　　2.1　　人工费　　　　2.2　　公共设施设备日常运行、维修及保养费　　　　2.3　　绿化养护费　　　　2.4　　清洁卫生费　　　　2.5　　保安费用　　　　2.6　　办公费　　　　2.7　　固定资产折旧费　　　　2.8　　不可预见费　　　　2.9　　保险费　　　　2.10　　物业服务企业管理利润　　　　2.11　　法定规费　　　　2.12　　房产税　　　　【难点】现金流出处理上的特殊性■如购买房地产投资全部来自自有资金，则全部位于起始点的初始投资■如购买房地产投资一部分来自自有资金，一部分来自银行贷款，则自有资金部分表现为初始投资，借贷部分表现为还款期内每期的还本付息额第四节　房地产投资项目的财务报表【总结】房地产投资项目财务报表体系■基本报表（四个）~~ ~☆现金流量表☆资金来源与运用表☆损益表☆资产负债表■辅助报表☆总投资估算表☆销售（经营）收入估算表☆借款还本付息计划表☆销售（经营）税金及附加估算表1.现金流量表1.1概念■计算各年的现金收支，不包括非现金收支（以收付实现制为原则）1.2用途■用来计算动态和静态评价指标■进行财务盈利能力分析1.3分类■投资现金流量表－不论其资金来源及利息多少的情况下考察项目的盈利能力，所以无“还本付息”一栏■资本金（自有资金）现金流量表－考察自有资金的盈利能力■投资各方现金流量表－反映投资者各方投入资本的盈利能力1.4现金流量表的编制说明■可计算税前净现金流量，也可以计算税后净现金流量，一般是计算税前■关于计算期☆出售型项目－只有建设期，从项目建设开始到全部售完为止☆经营型项目－建设期＋经营期，从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束☆置业型项目－经营期或持有期，从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束■计算现金流入流出时，必须区别全部投资和自有资金现金流量表，还要区别出售、出租、自营项目2.资金来源与运用表■用途☆全面反映房地产项目各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划■构成（四项）☆资金来源☆资金运用☆盈余资金☆累计盈余资金■注意问题☆资金来源与运用与现金流入流出刚好相反☆从资金平衡角度看，并不要求盈余资金每一年都为正值，只要求从投资开始至各年累计盈余资金不小于零，否则会出现资金链断裂☆投资类型不同，表中的科目有所不同3.损益表■用途~~ ~☆计算各年利润总额、所得税及利润分配情况☆计算静态的盈利指标■利润的计算☆一般利润总额＝经营收入－经营成本－运营费用－经营税金及附加☆销售型项目利润总额＝销售收入－总成本费用－销售税金及附加☆经营型项目利润总额＝出租收入（营业收入）－经营成本－经营税金及附加■税后利润☆缴纳所得税之后的利润为税后利润，为可分配利润☆未分配利润的分配顺序▼弥补企业以前年度的亏损▼提取法定盈余公积金和公益金法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，累计提取达到注册资本金的50%时可不再提取；公益金按照可供分配利润的5%提取。▼向投资者分配利润（应付利润）▼余额为未分配利润，主要用于归还借款4.资产负债表■用途☆考察项目资产负债、所有者权益的结构☆计算清偿能力指标，进行清偿能力分析■结构与科目序号　　　　1　　资产（四类）　　　　　　流动资产　　　　　　在建工程　　　　　　固定资产净值　　　　　　无形及其他资产净值　　2　　负债　　　　　　流动负债　　　　　　建设投资借款　　　　　　流动资金借款　　3　　所有者权益　　5.房地产投资项目总投资估算表6.房地产投资项目借款还本付息计划表■反映项目在借款偿还期内借款支用、还本付息和可用于还款的资金来源情况，用以计算项目清偿能力的指标第五节　房地产投资项目经济评价指标和方法1.房地产投资项目经济评价指标体系■财务评价目标☆项目的盈利能力☆项目的清偿能力~~ ~▼财务清偿能力－项目收回全部投资的能力▼债务清偿能力－项目清偿债务的能力■指标体系　　盈利能力　　静态指标　　利润率（成本、销售、投资）靜态投资回收期　　动态指标（3个）　　财务净现值财务内部收益率动态投资回收期　　清偿能力（5个）　　借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率2.动态盈利指标及其计算2.1财务净现值■概念☆指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动的起始点的现值之和■实质☆都是把资金换算到起始点时进行计算，即F～P或A~P■基准收益率（基准折现率）☆是企业或投资者以动态的观点所确定的，可接受的投资项目方案最低标准的收益水平（最低盈利水平）☆以行业的平均收益率为基础，综合考虑资金成本、投资风险、通胀及资金限制等影响因素■计算公式☆F～P或A~P后，再计算所有现金流的代数和■评价准则☆PNPV≥0，说明方案正好达到预定的投资收益水平，或者尚有盈余，项目可以接受☆PNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受■优点☆考虑了资金的时间价值☆经济意义明确直观☆判断准则直观明了■缺点☆计算时必须事先给出基准收益率或设定的收益率来折现，而该折现率的确定比较难☆是绝对指标而不是相对指标，不能反映投资的使用效率（即没有考虑初始投资的大小）【例题1·单选题】【2006年真题】某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元~~ ~年　份012345现金流入　300300300300300现金流出8005050505050　　A.-7.5B.66.3C.147.7D.225.0[答案]C[解析]年　份012345现金流入　　300300300300300现金流出8005050505050净现金流量-800250250250250250　　【例题2·单选题】【2007年真题】某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元。年　份012345现金流入　350350350350350现金流出10005050505050　　A.-8.31B.87.32C.137.24D.205.65[答案]C【提示】06、07年两年的题几乎完全一样，只变动了两个数据。2.2财务内部收益率■概念☆使投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的折现率（NPV＝0时的折现率）■实质☆反应项目的盈利能力☆还表明项目投资所能支付的最高贷款利率■内部收益率函数的性质－减函数☆i1时，净现值为FNPV1＞0，则r一定比i1大☆i2时，净现值为FNPV2＜0，则r一定比i2小■计算方法－插值法☆i1时，净现值为FNPV1＞0~~ ~☆i2时，净现值为FNPV2＜0☆i1、i2之差一般不宜超过2%，最大不超过5%■评价准则☆内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，表明项目可接受☆内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，则方案不可接受■优点☆考虑了资金的时间价值☆计算时无须事先确定基准收益率■缺点☆非常规现金流量项目，FIRR可能无解，也可能出现多个解【例题1·单选题】【2006年真题】某建设项目当设定折现率为15%时，求得的净现值为186万元；当设定折现率为18%时，求得的净现值为-125万元，则该建设项目的内部收益率应是（）。A.16.79%B.17.28%C.18.64%D.19.79%[答案]A[解析]=15%+（18%-15%）×186/（186+125）=16.79%另一方法，排除法与猜测法相结合，r一定小于18%，CD首先被排除【例题2·多选题】【2006年真题】下述关于内部收益率的说法中，正确的是（）。~~ ~A.内部收益率是使方案净现值等于零时的折现率B.内部收益率大于等于基准收益率时，方案可行C.内部收益率小于等于基准收益率时，方案可行D.插值法求得的内部收益率大于方案真实的内部收益率E.插值法求得的内部收益率小于方案真实的内部收益率[答案]ABD【例题3·单选题】【2006年真题】采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是（）。A.考虑了基准收益率B.能显示投资回收期的长短C.能在一定程度上反映投资效率高低D.计算过程简单[答案]C2.3动态投资回收期■概念☆是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后，再来推算投资回收的期限，即自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份■实质☆指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度■公式（下述现金流量必须为折现后）■评价准则☆动态投资回收期小于等于基准投资回收期，项目可行☆动态投资回收期大于基准投资回收期，项目不可行■优点☆指标容易理解，计算简便，一定程度上显示了资本的周转速度■缺点☆没有全面地考虑方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况■动态投资回收期与内部收益率的区别☆两指标在评价方面是等价的☆若基准收益率等于财务内部收益率，则动态投资回收期就等于项目的寿命周期☆如果动态投资回收期小于寿命周期，则基准收益率一定小于内部收益率3.静态盈利指标及其计算3.1成本利润率■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性■必须假定项目全部建成并销售完成，一个项目只有一个，不分年■成本利润率大于或等于目标利润率，则项目可行，反之则不可接受~~ ~3.2投资利润率■投资利润率高于或等于规定的行业标准投资利润率或行业的平均利润率，则项目可行3.3资本金利润率■如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行3.4资本金净利润率【例题·计算题】【典型例题】某投资者花500万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均利润为70万元，年平均税后利润为55万元，求项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。[答案]3.5静态投资回收期■在不考虑资金的时间价值的条件下，项目以净收益回收其总投资所需要的时间■房地产投资项目，一般自投资起始点算起【例题·单选题】【2007年真题】某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示.其投资回收期为（）年。单位：万元~~ ~年　份0123456净现金流量-1000250250250250250250　　A.3B.4C.5D.6[答案]B[解析]1000/250=4年　份0123456　　净现金流量-1000250250250250250250　　累计净现金流量-1000-750-500-2500250500　　【重点难点】静态投资回收期与动态投资回收期的关系■不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的■折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期■折现率越大，则两者之间的差距越大【例题·单选题】【2007年真题】考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。A.总比动态投资回收期长D.有时比动态投资回收期长C.总比动态投资回收期短D.与动态投资回收期相等[答案]C4.清偿性指标及其计算4.1借款偿还期■概念☆指在项目经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间■适用范围☆出售型项目不需计算，置业投资项目和经营型开发项目需要计算■可用于还款的资金☆利润☆折旧☆摊销☆其他还款资金■评价标准☆借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目具有清偿能力4.2利息备付率■概念☆在借款偿还期内，税息前利润与当期应付利息的比值☆表示项目偿还利息的保障程度和支付能力☆可分年计算，也可按整个借款期计算■公式~~ ~■评价准则☆一般房地产项目，利息备付率大于2☆利息备付率小于1时，说明项目没有足够的资金支付利息4.3偿债备付率■概念☆各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值☆反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力☆可以分年计算，也可以按整个借款期计算■公式■评价标准☆一般情况，偿债备付率不宜低于1.3☆当偿债备付率小于1时，表示当期资金不足以偿还当期债务4.4财务比率（依据资产负债表计算）指标内涵公式评价标准　　资产负债率　　长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金所占的比例　　一般在100%以下房地产企业的一般较高　　流动比率　　反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力　　一般应大于200%流动比率越高，债权就越安全房地产企业的流动比率较低　　速动比率　　短期偿债能力指标，反映流动资产总体变现或近期偿债的能力　　一般要求大于100%房地产企业速动比率较低　　【例题·案例分析题】【2008年真题】某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l200万元。住宅总建筑面积为15000平方米，预计平均售价为4000元／平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20%，现房销售期两年分别销售房屋的30%，销售税费等占销售收入的10%，基准收益率为l0%（地价发生于年初，其余现金流量发生在年末）。~~ ~1.该项目第四年的累计净现金流量为（）万元。A.1440B.1620C.1800D.2200[答案]D[解析]首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。住宅销售总额为0.4×15000=6000（万元）年　期第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末3第四年年末4　　现金流入（销售收入）　　　　1200　　1200　　1800　　1800　　现金流出（地价与建设投资）　　1200　　800　　1200　　　　　　现金流出（销售税费）　　　　120　　120　　180　　180　　净现金流　　-1200　　280　　-120　　1620　　1620　　累计净现金流　　-1200　　-920　　-1040　　580　　2200　　2.该项目的静态投资回收期为（）年。A.2.47B.2.58C.2.64D.2.72[答案]C[解析]本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。=3-1+1040/1620=2.6423.该项目的净现值为（）万元。A.-957.47B.702.92C.1278.99D.1808.79[答案]C[解析]本题考查净现值的计算。4.净现值法与内部收益率法的区别主要表现在（）。A.经济意义不同B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论C.对再投资利润率的假定不同D.考虑了资金的时间价值[答案]ABC~~ ~[解析]本题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要有三项不同：　　经济意义不同　　NPV表示投资增加或减少的现值，IRR表示项目内在的利润率　　方法不同　　NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要；净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR　　结论不同　　互斥方案有时结论不同第六章　房地产投资项目不确定性分析【本章说明】■本章是09年大纲新增加的一章，将原来房地产投资项目经济评价中的关于不确定分析的部分，和原来单独的第五章房地产投资风险分析合为一章，内容进行了大幅度的修订。【主要内容】房地产投资项目不确定性分析概述房地产投资项目盈亏平衡分析房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目风险分析第一节　房地产投资项目不确定性分析概述1.不确定性和不确定性分析的概念■不确定性☆由于各种因素的变动与预测能力的局限，使得项目经济效益的预测值与实际值之间产生偏差，称为投资项目的不确定性■不确定性分析☆通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性■不确定性分析的种类☆盈亏平衡分析（只用于财务分析）☆敏感性分析（可用于财务分析和国民经济效益分析）☆风险分析（可用于财务分析和国民经济效益分析）2.不确定性分析的意义■有助于投资决策的科学化■有助于加强项目的风险管理和控制3.房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面）■土地取得成本■建筑安装工程费等费用■租售价格■开发周期■融资成本■空置率■经营成本~~ ~■投资收益率第二节　房地产投资项目盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的概念及基本原理■盈亏平衡分析概念☆通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析■目的☆找出保本点（利润为零时）☆找出临界点（利润为某一水平时）■种类☆线性盈亏平衡分析☆非线性盈亏平衡分析■基本原理☆全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分　总成本＝固定成本＋变动成本☆建立成本、产量和利润三者的数学模型　利润＝销售收入－总成本－税金☆求取保本点或临界点2.固定成本与变动成本的分解2.1概念■固定成本☆在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本■变动成本☆凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本■混合成本☆虽然也随产量的变动而变动，但不成比例☆将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去2.2固定成本与可变成本分解的方法（三种方法）■费用分解法☆按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析■高低点法－求出单位变动成本☆首先利用公式求出单位变动成本v☆可变成本＝单位变动成本×产量☆总固定成本＝最高或最低时的总成本－对应的可变成本■回归分析法3.线性盈亏平衡分析方法3.1线性盈亏平衡分析的假设条件■销售收入和成本为产量的线性函数■产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去■产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数~~ ~■产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数■在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变■按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品3.2盈亏平衡点的计算■图解法（看线性盈亏平衡分析图）☆横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出☆画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线）☆将固定成本线与可变成本线合并为总成本线☆画出销售收入线☆销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量☆盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小■数学计算法（五种表示方法）☆用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP（Q）☆用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P）☆用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP（%）☆用销售额表示盈亏平衡点BEP（B）☆用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V）【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点表示方法时，直接进行数学运算3.3盈亏平衡分析的评价原则■盈亏平衡点越低越好，BEP（V）除外☆盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强☆盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益☆盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力【形象理解】■对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？【例题1·单选题】【2008年真题】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。A.14500　　B.16700C.20000　　D.22000[答案]C~~ ~[解析]本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。设保本开发面积为x平方米。0.4x-3000-0.25x=0x=20000【例题2·单选题】【2006年真题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（）平方米。A.14300　　B.16000C.20000　　D.21500[答案]D[解析]求用产量表示的盈亏平衡点（注意单位）设需要开发的面积是x平方米固定成本＝4000单位可变成本＝3000元=0.3万元销售价格＝5000元=0.5万元利润总额=3000.5X-4000-0.3X=300解得：X=21500平方米第三节　房地产投资项目敏感性分析1.敏感性分析的含义和作用■含义☆指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标的影响，从而找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力■敏感程度的表示方法（两种表示方法）☆表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度☆表示为评价指标达到临界点时某个因素允许变动的最大幅度■作用☆使决策者了解不确定因素对指标的影响，提高决策的准确性和科学性☆启发经济评价人员对较为敏感的因素进行分析研究，提高预测的可靠性☆了解投资项目的风险来源和风险大小☆可以筛选出较为敏感的因素，尽量降低其不确定性，减少投资风险☆可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值2.敏感性分析的方法■方法☆单因素敏感性分析☆多因素敏感性分析■表示方法（两种）☆敏感性分析表－不确定因素按一定比例变化，引起评价指标的变动幅度☆敏感性分析图－指标达临界点时，某个不确定因素允许变化的最大幅度3.单因素敏感性分析方法（五步）3.1确定用于敏感性分析的财务评价指标■经营型项目－投资回收期、内部收益率■出售型项目－净现值、成本利润率~~ ~■投资机会研究阶段－选用静态指标，投资收益率和静态投资回收期■初步可研和可研阶段－动态指标，净现值和内部收益率3.2选择需要分析的不确定因素（两选取原则）■不确定因素预计在其可能的变动范围内对经济评价指标的影响较大（影响大）■不确定因素在确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大（把握小）3.3确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况■确定不确定因素的变动幅度■不确定因素每次变动对经济评价指标的影响■把不确定因素的变动及相应经济评价指标变动结果用图或表的形式表示出来3.4确定敏感性因素（两种方法）■敏感度系数（内涵就是弹性）☆指项目评价指标变化的百分率与不确定因素变化的百分率之比☆敏感度系数绝对值高，表示项目对该不确定因素的敏感程度高☆系数大于零，说明指标与因素同方面变化☆系数小于零，说明指标与因素反方向变化■临界点☆临界点是不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，是费用增长的百分率或是效益降低的百分率☆在基准收益率一定的条件下，临界点越低，说明该因素对项目评价指标的影响越大，项目对因素越敏感3.5进一步分析■进一步分析研究，提出相应的对策4.多因素敏感性分析方法■敏感面分析法■乐观－悲观分析法第四节　房地产投资项目风险分析【本节主要内容】1.房地产投资项目风险分析概述2.房地产投资风险识别3.房地产投资风险估计及评价4.房地产投资风险应对【内容详解】1.房地产投资项目风险分析概述1.1房地产投资风险的含义■风险☆风险是某种不利事件或损失发生的概念及其后果的函数■房地产投资风险☆指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失■房地产投资各阶段的主要风险　　房地产投资阶段　　主要风险表现　　论证设计阶段　　市场研究与项目评估分析和预测的准确性　　资金筹措阶段　　资本结构的变化对未来收益的影响~~ ~　　项目建设阶段　　①承包商的项目控制与管理能力②通货膨胀③不可预料事件　　■房地产投资项目风险分析的内涵☆投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策过程中在两者之间寻求到一个平衡点【例题·单选题】【2007年真题】在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（）。A.发生不可预料的意外事件B.资本结构的变化C.项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理的能力[答案]C1.2房地产投资风险的特征（六特征）■客观性－风险客观存在，不以人的意志为转移■不确定性－难以预知■潜在性－是风险存在的形式，受其它事物影响■损益双重性－风险也意味着机会■可测性－风险不确定但是可以进行主观的决断■相关性－风险与投资行为及决策相关1.3房地产投资项目风险分析的含义和内容■含义☆在财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别项目在将在建设和运营过程中潜在的主要风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失■内容（四环节）☆风险识别☆风险估计☆风险评价☆风险应对【例题·单选题】【2008年真题】风险管理的内容不包括（）。A.风险制造　　　B.风险识别C.风险评估　　　D.风险应对[答案]A[解析]风险管理的内容主要有四项，分别是风险识别、风险估计、风险评价和风险应对。2.房地产投资风险识别2.1风险识别的概念（两个环节）■感知风险－认识面临哪些客观存在的风险■分析风险－分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因2.2房地产投资风险识别的目的和特点■目的☆为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础☆为选择最佳的风险应对方案提供依据■特点☆系统性~~ ~☆连续性☆制度性2.3房地产投资风险的类型　　分类标准　　风险类型　　按是否有获利机会　　纯粹风险投机风险　　按风险因素的性质　　静态风险动态风险　　按风险所涉及的范围　　基本风险特定风险　　按风险的影响范围　　局部风险整体风险　　按形成损失的原因　　自然风险社会风险经济风险政治风险　　按风险的可管理程度　　可管理风险不可管理风险　　按风险承担者　　政府风险投资方风险业主风险承包商风险分包方风险供应商风险担保方风险　　按风险来源　　系统风险非系统风险　　■系统风险（8项）－对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险☆通货膨胀风险（购买力风险）☆市场供求风险☆周期风险－房地产市场周期波动☆变现风险☆利率风险☆政策风险☆政治风险☆或然损失风险■非系统风险（5项）－只对个别项目产生影响，投资者可以设法避免或通过投资组合方法消除☆收益现金流风险－实际收益现金流未达到预期目标要求☆资本价值风险－收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异☆比较风险（机会成本风险）☆时间风险－与投资时间和时机有关的风险☆持有期风险－与持有时间相关的风险2.4投资风险识别的主要方法~~ ~■问卷调查法■专家调查法■情景分析法　　方法　　步骤　　注意事项或适用情况　　问卷调查法　　列出调查表需要收集的信息设计问题，并确定每个问题的类型选择题型，并设计好问题的次序进行初步测试，然后征求意见修改调查表，得出正式调查表　　调查表的问题要简短明了、一目了然每一个问题只包含一项内容问题中不使用专门术语，要通俗易懂问题的选择答案不要过多，含义要明确注意问题提出的方式　　专家调查法　　拟定风险因素专家调查表选择专家10~20位寄发调查表反复征询专家意见撰写调查报告　　　　情景分析法　　筛选监测诊断　　提醒投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果建议需要进行监测的房地产投资风险范围研究某种关键性因素地未来房地产投资决策过程的影响　　3.房地产投资风险估计及评价3.1投资风险估计与评价的步骤■列出需要进行概率分析的不确定因素■选择投资项目风险分析的财务指标■分析确定每个不确定因素发生的概率■计算在概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率3.2投资风险估计■投资风险估计的概念■风险估计的分类☆主观概率估计－根据人的知识和经验以及对事件的了解和认识，对未来发生的可能性作出主观估计。风险估计常用主观概率估计☆客观概率估计－用统计的方法计算某一风险发生的可能性■概率的特性☆所有可能发生的事件每一个事件发生的概率大于或者等于零，小于或等于1☆各种可能发生的概率总和必须等于1■主观概率预测的方法☆当预测对象仅有一个可能发生的事件时☆当预测对象有多个可能发生的事件时~~ ~△平均概率密度函数－可预测各事件发生的可能性△累积概率分布函数－可预测某一范围内事件发生的可能性■房地产投资风险的测度☆期望值☆标准差△标准差越大，风险越大☆变异系数（投资风险度）△变异系数越大，风险越大【重点难点】■期望值、标准差、变异系数的计算■当两个方案的期望值相同或相近时，可采用标准差来测度风险，如期望值不相同也不相近时，要用变异系数来比较风险的大小3.3投资风险评价（两种类型）■以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准☆投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率越大，风险越小☆标准差越小，风险越小☆变异系数越小，风险越小■以综合风险等级为差别标准☆划分风险等级的方法△短阵列表法☆综合风险等级△K－项目风险很强，应放弃项目△M－项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施△T－表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施△R－风险适度，适当采取措施后不影响项目△I－风险弱，可忽略4.房地产投资风险应对4.1风险应对原则■连续性－每个阶段都面临各种风险■针对性－不同的房地产项目具有不同的风险■可行性－风险应对措施在财务、技术等方面切实可行■经济性－寻求用最小的费用获取最大的风险效益4.2风险应对方法（六种方法）■风险预防☆概念△事先采取相应的措施，阻止风险损失的发生~~ ~☆措施△防止危险因素产生△减少已存在的危险因素△对风险因素进行时间与空间上的隔离△加强投资方保护能力△进行风险预防的评价△对下一步预防目标进行审核与规划■风险回避☆概念△投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施■风险转移☆概念△房地产投资者以某种方式（主要是契约或合同）将风险损失转给他人承担☆方法△契约性转移－预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包△项目资金证券化（一发行股票、债券等有价证券，二是成立房地产投资信托机构）■风险组合☆概念△将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿☆方式△项目的空间分离△项目的时间分离△增加项目的独立性，减少相关性△增加风险单位数量△企业合并与多种经营■风险自留☆概念△投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失☆局限性△它要求对风险进行准确的评估和预测，费用较高△在风险基金不足以补偿损失的情况下，会发生经济困难△有可能出现短期风险突发，导致收益小于成本☆种类△承担风险－消极的自我承担和积极的自我承担△自保风险　　　　概念　　适用范围　　形式　　承担风险　　损失直接摊入成本　　△用其他方法处理的成本高于自我承担风险的代价△风险带来的损失小，对经营者影响不大△对于不可转移出去的风险，只能承担　　~~ ~△风险管理人员由于缺乏风险技术知识或疏忽处理造成的风险损失　　自保风险　　损失不直接摊入成本，由企业本身通过预测其拥有风险损失发生的概率与程度，根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致的损失的积极性自我承担　　适用于损失较大的风险　　△将风险损失摊销计入成本△建立和使用内部风险损失基金△组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平　　■风险利用☆分析该风险的利用可能性和利用价值☆必须对利用风险所需付出的代价进行分析【例题1·多选题】【2008年真题】采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（）。A.防止相关风险因素的产生B.设立内部风险损失基金C.通过合同将损失转移给非保险企业D.对已经存在的相关风险因素进行监控E.对相关风险因素进行时间和空间隔离[答案]ADE【例题2·单选题】【2007年真题】房地产投资风险转移的主要形式是（）。A.将风险损失摊销计入成本B.从未发生风险损失项目的收益中补偿C.与非保险业的其他人签订合同D.建立内部风险基金[答案]C4.3风险防范策略■保险策略－适用于意外风险■投资分散策略☆投资区域分散☆投资种类分散☆投资时间分散■融资策略－发行股票，将风险分散于社会■联合策略－企业的联合第七章　房地产投资项目方案比选【本章的特点】■第五章（房地产投资项目经济评价）基础上，开展方案比选■新增、必有考题■难度大■计算题多，占用时间长，但不好出题~~ ~【本章学习方法】■必须弄懂书上例题■必须认真练习，再读书再练习【主要内容】1.房地产投资项目方案比选概述2.计算期相同的互斥方案比选3.计算期不同的互斥方案比选4.房地产投资项目可行性研究报告【09年大纲的修订】■新增章节1.房地产投资项目方案比选概述1.1房地产投资项目方案的类型1.2房地产投资项目方案比选的含义和作用1.1房地产投资项目方案的类型所谓方案类型，是指一组备选方案之间所具有的关系。从大类上看，方案之间的关系有独立关系、互斥关系和相互关系三种。具体投资方案的类型（6种）：■独立方案选择■互斥方案选择■混合方案选择■互补方案■现金流量相关方案■组合一互斥方案■独立方案选择■是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案■若方案间加法法则成立，则这些方案是相互独立的例：现有投资期为一年的A、B、C三个方案，仅向A方案投资时，投资额为200万元，收益为260万元；仅向B方案投资时，投资额为300万元，收益为375万元；C方案投资时，投资额为100万元，收益为125万元。若以600万元同时向三个方案投资，收益正好为760万元，则说明A、B、C三个方案是相互独立的。■互斥方案选择■若干方案中选择其中任何一个，其它方案就必然被排斥■混合方案选择■若干个独立方案，而在每个独立方案中又存在若干个互斥方案。~~ ~■互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的接受有助于其他方案的接受。又分为：■对称的经济互补关系：缺少其中任何一个项目，其他项目就不能正常运行■非对称的经济互补关系：采用方案A并不一定要采用方案B，但B对A有益处■现金流量相关方案是指方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量变化的一组方案火车、汽车、轮船、飞机。任何一个方案的实施或放弃都会影响到另一方案的现金流量■组合一互斥方案是指在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件（如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制），则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。例如，现有独立方案A、B、C、D，它们所需要的投资分别为l000万元、600万元、400万元、300万元。当资金总额限量为l000万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D个组合方案。≤1000万元~~ ~独立方案的比选可分为两种情况，当各投资项目相互独立□若资金对所有项目不构成约束，只要分别计算各项目的FNPV或FIRR，选择所有FNPV≥0或FIRR≥ic的项目即可；□若资金不足以分配到全部FNPV≥O的项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以把独立方案转化为互斥方案，再采用互斥方案比选的方法进行。□对于混合方案的比选问题，也可以将混合方案组合成互斥方案群，然后根据互斥方案比选的方法进行。【例题1·单选题】【典型例题】方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是（）。A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.现金流量相关方案[答案]A【例题2·单选题】【典型例题】某房地产开发企业有购买三宗土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方案。这时，该企业面临着的方案选择类型是（）。A.组合一互斥方案B.混合方案C.现金流量相关方案D.互补方案[答案]B【例题3·单选题】【典型例题】下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是（）。A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件（如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制），则只能从中选择一部分方案实施C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受D.若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰[答案]C[解析]A是现金流量相关方案；B组合一互斥方案；D互斥方案~~ ~【例题4·单选题】【典型例题】现有甲、乙、丙、丁四个独立方案，它们所需要的投资分别为900万元、500万元、300万元和200万元。当资金总额限量为900万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有（）组合方案。A.六个B.七个C.八个D.九个[答案]B【例题5·多选题】【典型例题】下列各项属于投资项目经济关系的主要类型是（）。A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.互补方案E.现金流量相关方案[答案]ABCDE【例题6·多选题】【典型例题】现有独立方案A、B、C、D，它们所需要的投资分别为l000万元、900万元、800万元和700万元。当资金总额限量为1500万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有（）。A.A方案B.B方案C.B+C方案D.B+D方案E.C方案[答案]CD1.2房地产投资项目方案比选的含义和作用□含义：房地产投资项目的比选是寻求合理的房地产投资方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。□房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。□作用：①有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案。②使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用。③有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误。④有利于增强房地产企业市场竞争的能力。【例题·多选题】【典型例题】房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有（）。A.有利于投资者把握最佳的投资机会B.有利于投资者选择最优的投资方案C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误E.有利于增强投资者的市场竞争能力[答案]ABC2.计算期相同的互斥方案比选（5种方法）2.1净现值比较法2.2净现值率比较法2.3差额投资内部收益率法~~ ~2.4差额净现值法2.5差额投资回收期法【例题·多选题】【2006年真题】选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有（）。A.收益法　　　　B.净年值法C.净现值法　　　D.净终值法E.追加投资收益率法[答案]BCDE[解析]收益法是房地产估价方法，非项目评价方法。在对互斥方案进行评价时□经济效果评价内容一是“绝对经济效果检验”。二是考察哪个方案相对最优，称为“相对经济效果检验”。□可比性条件：①被比较方案的费用及效益计算口径一致；②被比较方案具有相同的计算期；③被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能进行直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。【例题·多选题】【典型例题】对于互斥方案进行直接比选，下列说法中正确的有（）。A.被比较方案的费用及效益计算口径要一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案具有不同的计算期，但方案的费用及效益计算口径一致的D.被比较方案现金流量具有相同的时间单位E.各个方案之间不能进行直接比较的，要经过一定转化后方可进行比较[答案]ABDE2.1净现值比较法□标准：以净现值最大的方案为最优方案□方法：净现值、净将来值、净年值□例题[例7—1]某投资者欲购买一商业店铺用于出租经营，现有A、B、C三个投资方案，经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入如表7—1。各投资方案的计算期均为8年，基准收益率ic=10%。试进行方案比选。表7—1投资方案的现金流量表　　　　　单位：万元投资方案初始投资年净经营收入净转售收入O1—78ABC200300400405570260380420~~ ~　　[解]（1）用净现值法这种方法是将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值的比较方法。各方案的净现值NPVA、NPVB、NPVC计算如下：NPVA=40/10%[1-1/（1+10%）7]+260/（1+10%）8-200=116.03（万元）NPVB=55/10%[1-1/（1+10%）7]+380/（1+10%）8-300=145.03（万元）NPVC=70/10%[1-1/（1+10%）7]+420/（1+10%）8-400=136.72（万元）通过比较，B方案为最优方案，即相当于现时点产生的超额利润值为l45.03万元（已排除了10%的机会成本）。B方案的净现值比A方案多29万元，比C方案多8.31万元。（2）用净将来值法这种方法是将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的净将来值NFVA、NFVB、NFVC。计算过程如下：NFVA=40×[（1+10%）7-1]/10%×（1+10%）+260-200（1+10%）8=248.72（万元）NFVB=55×[（1+10%）7-1]/10%×（1+10%）+380-300（1+10%）8=310.89（万元）NFVC=70×[（1+10%）7-1]/10%×（1+10%）+420-400（1+10%）8=293.07（万元）通过计算比较可知，还是B方案最优。（3）用净年值法这种方法一般是将初始投资乘以等额分付资本回收系数，将其折算成等额年值即可。但在本例中，由于第8年末有净转售收入，在计算期应把净转售收入分解为等额的年净收益和剩余部分，再将剩余部分折现到期初，求其与初始投资的代数和，再将该代数和折算成等额年值。各方案的净年值NAVA、NAVB、NAVC计算如下：NAVA=40-[200-（260-40）/（1+10%）8]×10%（1+10%）8/[（1+10%）8-1]=21.75（万元）NAVB=55-[300-（380-55）/（1+10%）8]×10%（1+10%）8/[（1+10%）8-1]=27.19（万元）NAVC=70-[400-（420-70）/（1+10%）8]×10%（1+10%）8/[（1+10%）8-1]=25.63（万元）通过计算可见，依然是B方案最有利。从以上计算看出，不论采用什么方法都是B方案最有利，C方案次之，最不利的方案是A方案。【例题1·单选题】【2005年真题】某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（）。　　投资方案初期投资净收益甲乙300040009001200　　A.大于100万元　　　　　B.等于零C.小于零　　　　　　　D.等于100万元[答案]A[解析]~~ ~投资方案初期投资净收益甲乙乙－甲3000400010009001200300　　NPV（乙－甲）＝A（P/A,I,n）-P0=300（P/A,10%,5）-1000【例题2·单选题】【2006年真题】现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%，则用差额法计算的NPV（乙-甲）（）。投资方案初期投资净收益甲2000700乙40001200　　A.大于100万元B.等于零C.小于零D.等于100万元[答案]C[解析]投资方案初期投资净收益甲2000700乙40001200差额（乙-甲）2000500　　【例题3·单选题】【2008年真题】现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie＝10%。各方案净现值从大到小排列正确的是（）。单位：万元A.甲>乙>丙　　　　　　B.乙>丙>甲C.乙>甲>丙　　　　　　D.甲>丙>乙~~ ~[答案]C本题考查净现值指标的计算NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000NPV丙＝600（P/A,10%,8）－3000该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数（P/A，10%,8）只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。根据以上两次比较大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序为乙>甲>丙。2.2净现值率比较法净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。净现值率（NPVR）是净现值与投资现值之比，其计算公式是：NPVR=NPV/IP上式中，NPVR为净现值率；NPV为净现值；IP为方案的全部投资现值。例[7—1]中A、B、C三个方案为例，利用净现值率进行方案比较。假设ic仍为l0%。分别采用公式（7—1）计算各方案的净现值率。NPVR（10%）A=116.03/200=0.58015=58.02%NPVR（10%）B=145.03/300=0.48343=48.34%NPVR（10%）c=136.72/400=0.3418=34.18%经比较可知A方案最优。显然，采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，所以评价的结论就可能不同。在这个例题中，采用净现值率评价指标的结论是方案A为最优方案，即当决策者受到的最大制约是资金不足时，三个方案中选择方案A是较合理的。2.3差额投资内部收益率法含义：差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。□公式：~~ ~过程：（1）把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列。在进行方案排列时，通常要设一个投资额为零的方案，即零投资方案。这是因为有时所有可供选择的方案在经济上均是不可取的，但是在方案比选时，总能选出一个相对较优的方案，而这选出的相对较优的方案实际上也是不可取的。为了防止此类情况发生，把投资额为零的方案也作为一种方案来考虑。（2）选择初始投资最少的方案为临时的最优方案。通常是先把零投资方案作为临时最优方案（设各投资方案的初始投资从小到大的排列顺序依次为A0、A1、A2、A3，…，An。，其中A0为零投资方案）。（3）计算差额投资（A1-A0）方案的差额投资内部收益率△IRRA1-A0。若△IRRA1-A0≥iC，则去掉AO方案，把A1方案视为临时最优方案；再计算差额投资（A2-A1）方案的差额投资内部收益率△IRRA2-A1,若△IRRA2-A1≥iC，则去掉A1方案，A2方案成为临时最优方案，依此分别计算各方案的差额内部收益率；若△IRRA1-A0i。=15%，所以划掉A0方案，A1方案成为临时最优方案。然后取A3方案同A1方案比较。用A3方案的净现金流量减去A1~~ ~方案的净现金流量，得到（A3-A1）新方案的现金流量如表7—4所示。求△IRRA3-A1表7-4（A3-A1）方案现金流量表　　单位：万元年末方案A1A3A3-A10-5000-8000-30001-1014001900500　　令i1=10%，则（A3-A1）方案的净现值NPV1为：NPV1=500/10%×[1-1/（1+10%）10]-3000=72.28（万元）令i2=11%，则：NPV2=500/11%×[1-1/（1+11%）10]-3000=-55.38（万元）△IRRA3-A1=10%+72.28/（72.28+│-55.38│）×（11%-10%）=10.57%因为△IRRA3-A1=10.57%iC=15%，故方案A2优于A1方案。由于所有的方案都已比较过，A2方案就是最优方案。标准上例表明，用投资差额内部收益率法比选方案的判别准则是：若△IRR>iC，则投资大的方案为优；若△IRRiC，则投资大的方案为优B.△IRR>iC，则投资小的方案为优C.基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率~~ ~D.在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率进行比选[答案]B【例题2·多选题】【典型例题】下列说法中正确的有（）。A.内部收益率最大准则只有在基准收益率大于被比较的两个方案的差额内部收益率的前提下才成立B.基准收益率大于被比较的两个方案的差额内部收益率时，如果将投资大的方案相对于投资小的方案的增量投资用于其他投资机会，会获得高于差额内部收益率的盈利率时，用内部收益率最大准则进行方案比选的结果就是正确的C.基准收益率大于被比较的两个方案的差额内部收益率时，如果将投资大的方案相对于投资小的方案的增量投资用于其他投资机会，会获得低于差额内部收益率的盈利率时，用内部收益率最大准则进行方案比选的结果就是正确的D.基准收益率小于被比较的两个方案的差额内部收益率时，内部收益率最大准则选择方案就会导致错误的决策E.基准收益率小于被比较的两个方案的差额内部收益率时，内部收益率最大准则选择方案仍然成立[答案]ABD2.4差额净现值法□含义：对于互斥方案，利用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法，称为差额净现值法。□公式：△NPV==NPVA-NPVB□过程：首先计算两个方案的净现金流量之差，然后分析投资大的方案相对于投资小的方案所增加投资在经济上是否合理，即差额净现值是否大于零。按投资额从小到大排列，比较，先设有一个零投资方案,每比较一次就淘汰一个方案，其方法与投资差额内部收益率法是一样的。□标准：若△NPV≥O，表明增加的投资在经济上是合理的，投资大的方案优于投资小的方案；反之，则说明投资小的方案是更经济的。另外，由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致。[例7—3]对表7—2所示的投资方案的现金流量，试在基准收益率为15%，寿命期均为10年的条件下，用差额净现值法选择最佳方案。[解]将表7—2的现金流量整理为表7—6。表7—6互斥方案A1,A2,A3的净现金流量表单位：万元方案初始方案年净收益A000A1-50001400A3-80001900A2-100002500A1-A0-50001400A3-A1-3000500A2-A1-50001100（1）A1方案与零投资方案相比，其差额净现值为NPVA1-A0=1400/15%×[1-1/（1+15%）10]-5000=2026.8（万元）~~ ~由于NPVA1-A0=2026.8万元＞0，说明A1方案的绝对值效果是好的，划去A0方案，A1方案为临时最优方案。（2）A3方案与A1方案相比，其差额净现值为：NPVA3-A1=500/15%×[1-1/（1+15%）10]-3000=-490.62（万元）由于NPVA3-A1=-490.62万元<0，故划去A3方案，所以A1方案为临时最优方案。（3）A2方案与A1方案相比，其差额净现值为：NPVA2-A1=1100/15%×[1-1/（1+15%）10]-5000=520.65（万元）NPVA2-A1=520.65万元>0，说明A2方案为优。因为所有的方案都已比较过，所以最佳方案为A2方案。【例题·多选题】【典型例题】对于需要比较多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的有（）。A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的E.用差额净现值法对互斥方案比选的结论也往往与用净现值率法比选的结论不一致[答案]ABCE2.5差额投资回收期法□含义：差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间，即：□公式：Pa=△K/△C’=（K2-K1）/（C’1-C’2）□标准：当Pa小于基准投资回收期Pc，说明追加投资的经济效益是好的，选择投资大的方案；若Pa>Pc说明追加投资不经济，应选择投资小的方案。当两个方案的年产量不同时，即Q2≠Q1,若K2/Q2＞K1/Q1,C’2/Q2＜C’1/Q1,其差额投资回收期Pa为：Pa=（K2/Q2-K1/Q1）/（C’1/Q1-C’2/Q2）当PaPc，投资小的方案为优。□注意结论互斥方案比选，净现值法、差额净现值法和投资差额内部收益率法的评价结论具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。原因是净现值从投资总额的效益角度评价净现值率从单位投资的效益角度评价。如果资金表现为短缺要素，采用净现值率作为比选判据较为合理；相反，当事先明确了资金范围时，应采用净现值来衡量，以实现有限资金的合理使用。【例题1·多选题】【典型例题】关于差额投资回收期法，下列表述中不正确的有（）。A.差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间B.若方案的年产量相同，当差额投资回收期Pa小于基准投资回收期Pc，应选择投资小的方案C.若方案的年产量相同，当差额投资回收期Pa大于基准投资回收期Pc，应选择投资大的方案~~ ~D.若两个方案的年产量不同，当差额投资回收期Pa小于基准投资回收期Pc，投资大的方案为优E.若两个方案的年产量不同，当差额投资回收期Pa小于基准投资回收期Pc，投资小的方案为优[答案]BCE【例题2·多选题】【典型例题】下列对互斥方案的各种比选方法表述中，不正确的有（）。A.净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性B.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性C.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论有时会得出相反的结论D.净现值从投资总额的效益角度评价，净现值率从单位投资的效益角度评价E.在进行互斥方案比选时，应究竟选择哪个判据，主要看资金的限制条件，若资金为短缺要素，此时采用净现值作为比选判据较为合理[答案]BE3.计算期不同的互斥方案比选3.1年值法3.2现值法3.1年值法■净年值法净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值（NAV）进行比较，以年值较大的方案为优。[例7—4]互斥方案A、B、C的现金流量见表7—7，试在基准收益率为10%的条件下选择最优方案。表7—7A、B、C方案的现金流量方案投资额（万元）年经营收入（万元）年经营成本（万元）年净收益（万元）寿命期（计算期）（年）A30011529865B360145371086C450189471428[解]由于各方案的计算期不同，故采用净年值法进行比选。解法一：各方案的年净收益已在表7—7中计算出来，因为各年的净收益相等，所以其净年值只要将初始投资额乘以等额分付资本回收系数，求出初始投资在计算期内每年的等额支付额，然后用年净收益减去这个等额支付额即可。计算如下：NAVA=-300×10%（1+10%）5/[（1+10%）5-1]+86=6.86（万元）NAVB=-360×10%（1+10%）6/[（1+10%）6-1]+108=25.34（万元）NAVC=-450×10%（1+10%）8/[（1+10%）8-1]+142=57.65（万元）因为NAVC>NAVB>NAVA，所以方案C为最优方案。解法二：求各方案的净年值：NAVA={-300+86/10%×[1-1/（1+10%）5]}×10%（1+10%）5/[（1+10%）5-1]=6.86（万元）NAVB={-360+108/10%×[1-1/（1+10%）6]}×10%（1+10%）6/[（1+10%）6-1]=25.34（万元）NAVC={-450+142/10%×[1-1/（1+10%）8]}×10%（1+10%）8/[（1+10%）8-1]=57.65（万元）■费用年值法在有些情况下，各互斥方案之间的效益基本相同或具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时可用费用年值法进行方案比选。费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较低的方案为较优方案。~~ ~[例7—5]有A、B两个互斥方案，效益相同，有关数据见表7—8。若基准收益率为10%，试选择最优方案。表7—8A、B方案费用　　　单位：万元方案初始投资年经营成本残值计算期（年）A1603289B1304696[解]这两个互斥方案由于效益相同，计算期不同，可用费用年值法进行比选。ACA=160×10%（1+10%）9/[（1+10%）9-1]+32-8×10%/[（1+10%）9-1]=59.19（万元）ACB=130×10%（1+10%）6/[（1+10%）6-1]+46-9×10%/[（1+10%）6-1]=74.68（万元）因为ACANPVA，所以B方案优于A方案。■年值折现法年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。[例7—7]某投资项目有A、B两个互斥方案可供选择，各方案的有关数据见表7—10，试在基准收益率为l2%的条件下用年值折现法选择最优方案。表7-10A、B方案的有关数据单位：元方案投资额年净收益计算期A8003606B12004808[解]取最短的计算期6年为共同计算期，用年值折现法求各方案的净现值。NPVA=-800+360/12%×[1-1/（1+12%）6]=680.11（万元）NPVB=[-1200×12%（1+12%）8/[（1+12%）8-1]+480]×[（1+12%）6-1]/12%（1+12%）6=980.32（万元）因为NPVB＞NPVA,所以选B方案。■差额内部收益率法用内部收益率法进行计算期不同的互斥方案经济效果评价，首先需要对各方案进行绝对效果检验，然后再对通过绝对效果检验（NPV≥O或IRR≥iC）的方案用计算差额内部收益率的方法进行方案比选。就一般情况而言，用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，应满足下列条件之一：①初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长；②初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短。[例7-8]某投资项目有A、B两个互斥方案，计算期分别为5年和3年，各自计算期内的净现金流量如表7—11。若基准收益率为l0%，试用差额内部收益率法进行方案比选。表7—11A、B方案的净现金流量表　　　单位：万元012345A-3009696969696B-100424242　　[解]（1）先进行各方案绝对效果检验，计算每个方案在各自计算期内的内部收益率。A方案：令i1=18%，则有：NPVA（18%）=-300+96/18%×[1-1/（1+18%）5]=0.21（万元）令i2：=19%，则有：NPVA（19%）=-300+96/19%×[1-1/（1+19%）5]=-6.47（万元）IRRA=18%+0.21/（0.21+6.47）×（19%-18%）=18.03%B方案：令i1=12%，则有：NPVB（12%）=-100+42/12%×[1-1/（1+12%）3]=0.88（万元）令i2=13%，则有：~~ ~NPVB（13%）=-100+42/13%×[1-1/（1+13%）3]=-0.83（万元）IRRB=12%+0.88/（0.88+0.83）×（13%-12%）=12.52%由于IRRA=18.03%>iC=10%，IRRB=12.52%>iC=10%，故A、B方案均能通过绝对效果检验。（2）检验能否使用差额内部收益率法进行方案比选。计算初始投资大的A方案的平均净现金流：-300/5+96=36（万元）；计算初始投资小的B方案的平均净现金流：-100/3+42=8.67（万元）；初始投资大的A方案的平均净现金流大于初始投资小的B方案，且A方案的计算期（5年）长于B方案的计算期（3年），因此可用差额内部收益率法。（3）计算A,B方案的差额内部收益率△IRR。可列出下列等式：{-300+96/△IRR×[1-1/（1+△IRR）5]}×△IRR（1+△IRR）5/[（1+△IRR）5-1]-{-100+42/△IRR×[1-1/（1+△IRR）3]}×△IRR（1+△IRR）3/[（1+△IRR）3-1]=0（1）令i1=20%，并将其代入（1）式得：{-300+96/20%×[1-1/（1+20%）5]}×20%（1+20%）5/[（1+20%）5-1]-{-100+42/20%×[1-1/（1+20%）3]}×20%（1+20%）3/[（1+20%）3-1]=1.14（万元）＞0令i2=21%，并将其代入（1）式得：{-300+96/21%×[1-1/（1+21%）5]}×21%（1+21%）5/[（1+21%）5-1]-{-100+42/21%×[1-1/（1+21%）3]}×21%（1+21%）3/[（1+21%）3-1]=-0.31（万元）＜0用内插法求△IRR如下：△IRR=20%+1.14/（1.14+0.31）×（21%-20%）=20.79%（4）因为△IRR=20.79%>iC=10%,所以应选年均净现金流量大的A方案。【例题·多选题】【典型例题】一般情况而言，用差额投资内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，下列说法中正确的有（）。A.满足初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期短的项目可以采用B.满足初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长的项目可以采用C.满足初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短的项目可以采用D.满足初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期长的项目可以采用E.项目满足初始投资额大的方案年均净现金流大的条件即可，计算期无关紧要[答案]BC4.房地产投资项目可行性研究报告4.1房地产投资项目可行性研究的含义和作用4.2房地产投资项目可行性研究的主要依据4.3房地产投资项目可行性研究的工作步骤4.4房地产投资项目可行性研究报告的结构4.5房地产投资项目可行性研究报告的编制4.1房地产投资项目可行性研究的含义和作用□房地产投资项目可行性研究的含义房地产投资项目可行性研究是在项目投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。□房地产投资项目可行性研究的作用~~ ~（1）申请项目核准的依据。（2）项目投资决策的依据（3）筹集建设资金的依据（4）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据。（5）下阶段规划设计工作的依据。（6）项目考核和后评价的依据。【例题·多选题】【典型例题】投资项目可行性研究报告的作用有（）。A.为申请项目核准提供依据B.为项目筹集建设资金提供依据C.为项目考核和后评价提供依据D.为项目决策提供依据E.招投标的依据[答案]ABCD4.2房地产投资项目可行性研究的主要依据（15项）（1）国家相关法律法规；（2）国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准、地方政府法规及规定；（4）城市规划行政主管部门出具的规划意见；（5）国有建设用地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；（8）项目建议书是对房地产投资项目的总体设想，主要论证项目的必要性，同时初步分析项目建设的可能性，它是进行各项投资准备工作的主要依据；（9）委托人的意图，是指可行性研究的承担单位应充分了解委托人建设项目的背景、意图、设想，认真听取委托人对市场行情、资金来源、协作单位、建设工期及工作范围等情况的说明；（10）自然、地理、气象、水文、地质等基础资料；（11）经济、社会、人口、就业以及房地产供需情况等基础资料；（12）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（13）国家和行业所规定的经济参数和指标；（14）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；（15）可行性研究所需要的其他资料。4.3房地产投资项目可行性研究的工作步骤7个步骤（1）接受委托（2）组建工作小组（3）制定工作计划（4）调查研究（5）方案研制与优化（6）项目的经济评价（7）编写可行性研究报告4.4房地产投资项目可行性研究报告的结构□可行性研究报告的基本构成~~ ~（1）封面。（2）摘要（3）目录（4）正文（5）附表附图（6）主要参考资料□房地产投资项目可行性研究的内容（11项）1.项目总说明2.项目概况3.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定4.市场分析和建设规模的确定5.规划设计方案的选择6.资源供给条件分析7.环境影响评价8.项目开发组织机构和管理费用的研究9.开发建设计划的编制10.项目的经济评价及社会效益分析11.结论及建议4.5房地产投资项目可行性研究报告的编制□投资项目经济评价应遵循的基本原则（1）“有无对比”原则（2）效益与费用计算口径对应一致的原则（3）收益与风险权衡的原则（4）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则（5）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则□房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤（1）资料搜集与整理统计（2）项目规划方案设计（3）项目进度安排（4）项目总投资费用估算（5）项目的租售计划及价格预测（6）项目资金筹措计划（7）基本报表的编制及经济指标计算（8）对经济评价指标的检验（9）不确定性分析和风险分析（10）可行性研究报告的结构设计（11）可行性研究报告的编写第八章　房地产开发项目管理【本章历年考试情况】■本章所占分值一般在7分左右【本章的特点】■叙述性为主，没有计算~~ ~■分值固定■难度不大，容易理解■经过充分准备可以不丢分【本章学习方法】■仔细阅读教材，认真听课■做相关的练习，帮助找到考点，熟悉相关理论■在做练习的基础上，带着考点再进行教材阅读主要内容■1.房地产开发项目管理概述■2.房地产开发项目招投标■3.房地产开发项目进度、投资和质量管理■4.房地产开发项目合同管理1.房地产开发项目管理概述■1.1房地产项目的定义与特征■1.2房地产项目全寿命周期■1.3房地产项目的系统构成■1.4房地产项目管理的含义■1.5房地产项目管理过程■1.6房地产项目管理组织1.房地产开发项目管理概述1.1房地产项目的定义与特征■工程建设项目的概念□是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按照特定的程序完成的一次性任务□房地产开发项目是一种类型的工程建设项目■房地产项目与一般工程建设项目相比的特征□质量要求较高－质量□时间目标的限定性较强－工期（利息、供过于求和技术落后价格下降）□费用目标较强－成本□具有较强的系统性－系统□涉及诸多的政策与法规－相关性强【例题1·单选题】【2007年真题】工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（）。A.承包合同B.一次性任务C.管理工作D.施工过程[答案]B【例题2·单选题】区别于一般工程建设项目，房地产开发项目具有的特征不包括（）。A.项目时间目标的限定性较强B.项目具有独特性C.政策法规条文的多样性D.费用目标约束性强[答案]B~~ ~1.2房地产项目全寿命周期一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段■项目前期策划：其工作内容包括房地产开发项目的构思和定位、目标设计、可行性研究和报批立项■项目设计阶段■项目实施阶段（建设阶段）■项目使用阶段（交付使用到规定的责任期结束为止）1.3房地产项目的系统构成■工程系统房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成□单项工程：是指具有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目。一个建设项目有时包括多个单项工程，但也可能只有一个单项工程，该单项工程也就是建设项目的全部内容。■具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目□单位工程：是单项工程的组成部分，通常不能单独形成生产能力或发挥工程效益，只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工后才能提供生产或使用。■有独立的设计文件，但不能独立发挥效益■如图书馆中的室外工程、土建工程□分部工程：单位工程按照部位划分的组成部分，即单位工程的进一步分解■如地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及采暖工程、建筑电气、通风空调、智能建筑、电梯等□分项工程：一般是按照工种划分的，也是形成项目产品的基本部件或构件的施工程■模板、钢筋、混凝土、砌筑体等由大到小：【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成的关系为（）A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程[答案]A■目标系统：包括功能目标、管理目标和影响指标等。□功能目标－使用功能□管理目标－质量、进度、费用、安全、资源、现场等□影响指标－对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面的影响~~ ~【例题·多选题】【典型例题】工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括（）A.功能目标B.管理目标C.实施目标D.影响目标E.控制目标[答案]ABD1.4房地产项目管理的含义：房地产开发项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产开发项目的管理者运用有关理论和方法，对房地产开发项目的开发建设全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产开发项目上的优化配置，为用户提供优质的房地产产品。■根据管理者不同分类（4类）□建设项目管理（业主单位）□设计项目管理（设计单位）□工程咨询项目管理（咨询监理单位）□施工项目管理（施工单位）■按项目管理工作任务分类（7类）□成本管理□工期管理□质量管理□现场管理□组织和信息管理□合同管理□风险管理1.5房地产项目管理过程六大阶段四大管理过程　启动计划实施与控制收尾项目建议书项目机会研究编写项目建议书规划编写项目建议书及论证项目建议书报批可行性研究获批准的项目建议书编制可行性研究大纲编写可行性研究报告及论证可行性研究报告上报报批设计工作立项，设计任务书签订设计合同设计实施及目标控制移交设计文件施工准备设计图、规划许可编制建设准备工作计划招标，进行技术、资源、现场准备上报开工报告，申领施工许可证施工接到施工许可证编制项目管理实施规划四控、四管、一协调验收报告验收、交用竣工验收程序竣工验收计划验收、整理资料工程和资料移交　　【例题1·单选题】【典型例题】施工准备阶段的收尾过程是指（）。A.设计图、规划许可B.上报开工报告，申领施工许可C.施工招标D.编制建设准备工作计划~~ ~[答案]B【例题2·多选题】可行性研究的管理过程包括（）。A.建议书获得批准B.编制可行性研究大纲C.编写可行性研究报告及论证D.可行性研究上报审批E.编制设计任务书[答案]ABCD【例题3·单选题】【2008年真题】房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（）。A.计划阶段　　　　　　　　B.启动阶段C.实施与控制阶段　　　　　D.收尾阶段[答案]D1.6房地产项目管理组织目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的形式基本上有职能型、项目型和矩阵型三种。　特点适用范围职能型按职能划分部门，各部门独立适用于小型、简单、历时短的项目项目型按项目分设项目经理，项目经理之间独立，下按职能分设部门适用于大型、复杂、历时长的项目矩阵型以任务为中心，横向可以划分职能部门，纵向可以划分项目适用于同时承担多项目管理的企业，也适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂项目　　【例题1·单选题】【2007年真题】在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自（）部门。A.一个B.两个C.四个D.上级[答案]B【例题2·多选题】房地产开发项目中，基本的项目管理组织结构形式包括（）。A.职能型B.直线型C.项目型D.矩阵型E.交叉型[答案]ACD【例题3·单选题】下列项目管理组织形式中，小型简单项目最好采用的是（）。A.职能型B.项目型C.矩阵型D.都一样[答案]A【例题4·单选题】下列项目管理组织形式中，大型复杂而历时长的项目最好采用的是（）。~~ ~A.职能型B.项目型C.矩阵型D.都一样[答案]B2.房地产开发项目招投标■2.1招投标的含义■2.2招标方式■2.3招标程序■2.4投标程序2.1招投标的含义■工程招标□由业主或其代理机构提出交易条件，以征询承包商的最佳方案■工程投标□承包商为了得到工程合同而向业主或其代理机构发出的响应■各种行为的性质□招标文件－要约邀请□投标文件－要约□中标通知书－承诺【例题·单选题】房地产开发项目招标是（）。A.要约　　　　　　　　B.要约邀请C.承诺　　　　　　　　D.以上都不对[答案]B2.2招标方式　特点优点缺点适用范围公开招标（无限竞争招标）　承包商可选范围大，有利于取得最佳的工程方案评标工作量大，时间长，费用高政府工程或规模较大的工程邀请招标（有限竞争招标）业主邀请具备相应资质与条件的施工单位参加招标，一般不少于三个招标程序简化，节约招标费用和时间，减少风险竞争激烈程度低，可能无法选到最有竞争力的承包商　　议标（非竞争性招标）业主分别与符合条件的承包商协商程序简单灵活竞争性差，条件有利于承包商　　　　【例题1·多选题】【2006年真题】招标投标的方式有（）。A.公开招投标B.邀请招投标C.合作招投标D.指定招投标E.自主招投标[答案]AB【例题2·单选题】邀请招标的承包商数量最少为（）个。A.1　　　　　　　　B.2C.3　　　　　　　　D.4[答案]C~~ ~【例题3·单选题】下列招标方式中，招标程序简单灵活，但竞争性差，容易导致合同条件和价格有利于承包商的是（）。A.公开招标　　　　　　B.议标C.邀请招标　　　　　　D.都差不多[答案]B2.3招标程序步骤：①招标前的准备工作；②发出招标公告或邀请函；③对投标人进行资格审查；④发售招标文件；⑤开标、评标和授标；⑥签订工程承包合同。■招标前的准备□办理相关手续□资金已落实□有满足招标需要的设计文件及技术资料□法律、法规规定的其它条件■发布招标公告招标公告的内容一般包括：项目名称和业主，资金来源，工程情况介绍，投标截止时间，开标时间及地点，购买招标文件的时间、联系地址及费用，招标机构的联系地址及其他事项。【例题·单选题】【2008年真题】该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括（）。A.该房地产开发公司的名称、地址B.应邀招标的物业服务企业C.获取招标文件的办法D.甲住宅小区的基本情况[答案]B■资格审查□资格预审（主要）工程招标中一般以资格预审为主。□资格后审■工程招标文件包括以下内容：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件；（如投标保函及履约保函格式等）。【例题·单选题】【2008年真题】房地产开发项目工程招标文件不包括（）。A.评标委员会组成人员B.工程量清单C.合同专用条款D.合同通用条款[答案]A■开标、评标与授标开标是将所有投标人的标书启封揭晓。工程招标一般公开进行开标，而且应当有投标人及其代表出席。评标是关键环节，评标主要从标书符合性、技术评审和商务评审三方面进行评价。标价的高低不是唯一的标准，通常要审查投标报价细目的合理性，以及审查承包商的计划安排、施工技术、财务安排等内容。评标完成后，由招标机构和工程项目的业主商定中标人，然后由业主或招标机构代表业主向中标人发出授标信或中标通知书。~~ ~■签订工程合同【例题·多选题】【2007年真题】下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（）。A.发出招标公告或邀清函B.发售招标文件C.评标委员会向投标人介绍评标方法D.对投标人进行资格审杳E.与承包商协商工期和付款方式[答案]ABD2.4投标程序建设工程投标程序一般为：①投标前的准备工作；②工程投标询价和现场考察；③经济标和技术标确定；④填制标书；⑤竞标。■投标前的准备□收集招标信息和资料□投标可行性分析□组成投标小组■工程投标询价和现场考察□询价□现场调研：①建筑物施工条件；②工地及周边环境、电力等情况；③本工程与其他工程间的关系；④工地附近住宿条件等。■经济标和技术标确定□经济标－确定投标价格：确定合理的直接费、间接费、管理费和利润。□技术标－确定项目实施管理方案（施工组织设计方案）■填制标书与竞标在投标截止时间前送达3.房地产开发项目进度、投资和质量管理■进度管理□3.1工期计划□3.2进度控制■投资管理□3.3项目建设投资费用构成□3.4投资规划□3.5投资控制■质量管理□3.6房地产项目质量的内涵□3.7质量计划□3.8质量控制□3.9质量验收3.1工期计划■工期计划的内容与步骤□确定活动间的逻辑关系□估计各活动的持续时间□按总进度编制详细进度计划（横道图），进行网络计划分析的计算与优化■总工期计划□在目标设计阶段就已确定~~ ~□项目总工期可以分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段□这几个阶段开始或结束一般是作为项目最主要的里程碑事件■工期计划的过程随着项目技术设计、结构分级的不断细化，工期计划与横道图将更加详细□目标设计阶段仅是一个总值目标□可行性研究和项目任务书－按总工期编制总体计划□详细工期计划－在承包合同签订后由承包商做出□有时按专业、时间段等方面需要，确定项目详细的带有时标的工期计划□项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中工作包可进一步分解为工序【例题1·单选题】【2007年真题】项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）。A.设计事件B.管理工作内容C.里程碑事件D.进度控制[答案]C【例题2·多选题】下列关于工期计划过程的论述中，正确的有（）。A.在项目目标设计阶段，确定总工期目标B.在可行性研究和项目任务书中，一般要按总工期目标作总体计划C.最详细的工期计划通常是在承包合同签订后由业主作出的，由承包商批准或同意后执行D.项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序。这些工序构成了子网络E.随着项目技术设计、结构分级的不断细化，工期计划与横道图将更加详细[答案]ABDE3.2进度控制■进度与工期的区别□工期是个时间概念，进度是将任务、工期、成本有机结合起来的综合指标，能全面反映项目的实施状况■项目进度控制的范围□项目的各个阶段：包括项目前期的策划阶段、设计阶段、招投标阶段、竣工验收阶段和后期管理阶段□项目的各个组成部分：不论是红线内工程还是红线外配套工程，也不论是土建工程还是设备工程□影响进度的各种因素：人的因素、技术因素、材料因素、设备因素、天气因素、政治经济因素■项目进度控制的实施□设计进度控制－关键在于按时、按质、按量地提供设计文件□实施进度控制■实施进度调整■进度控制■投资管理房地产开发项目投资管理是指以房地产开发项目为对象，为在投资计划值内实现项目，对工程建设活动中的投资进行规划、控制和管理。房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程组成，即投资规划和投资控制。~~ ~【例题·多选题】【典型例题】房地产项目投资管理主要有两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，包括（）。A.投资规划B.投资预算C.投资概算D.投资估算E.投资控制[答案]AE3.3项目建设投资费用构成■按构成分类房地产开发项目建设投资费用由工程费用和工程建设其他费用构成□工程费用■建设安装工程费□直接费□间接费□利润□税金■设备器具配置费用□工程建设其它费用■与项目建设有关的费用■与生产经营有关的费用■财务费用■预备费用■土地使用费■建筑安装工程费用按性质分类注意教材203页图8-5【例题1·多选题】【典型例题】建筑安装工程费用构成中包括（）。A.直接费B.利润C.税金D.间接费E.设备购置费用[答案]ABCD【例题2·单选题】【2008真题】在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费、（）和税金。A.措施费B.预备费C.临时设施费用D.利润[答案]D[解析]建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。【例题3·多选题】【典型例题】工程建设其他费用包括（）。A.土地使用费B.财务费~~ ~C.与生产经营有关的费用D.预备费E.与项目建设相关的费用[答案]ABCDE3.4投资规划房地产开发项目投资规划是指确定或计算房地产开发项目的投资费用，以及制定房地产开发项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动，主要包括投资目标论证分析、投资目标分解、制定投资控制工作流程、投资目标风险分析、制定投资控制工作制度及有关报表数据的采集、审核和处理等一系列控制工作和措施。阶段主要内容目标设计准备阶段编制投资规划指导设计阶段的工作工程设计阶段编制设计概算编制施工图预算,确定工程承包合同价格工程施工阶段编制资金使用计划作为施工过程中工程计量和工程价款制度的依据　　【例题·多选题】【2008真题】房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括（）等。A.编制招标文件B.投资目标的风险分析C.编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格D.编制资金使用计划E.编制竣工结算[答案]BCD3.5投资控制■概念□在项目的各个阶段，将项目投资的实际发生值控制在计划值范围内的工程管理活动■措施□组织措施□经济措施□技术措施□合同措施□信息措施阶段依据控制对象确定对象工程设计阶段投资规划和批准的投资估算投资规划和批准的设计概算初步设计施工图设计　工程施工招标阶段工程设计文件招标文件工程承包合同价格工程施工阶段施工图预算和承包合同价　工程结算价工程竣工验收阶段　　竣工决算工程保修阶段承包合同　确定工程保修费用　　3.6房地产项目质量管理的内涵■3.6.1质量的概念■3.6.2全面质量管理的基本观点■3.6.3全面质量管理程序3.6.1质量的概念■概念~~ ~□国家现行的法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设项目合同中对项目安全、使用、经济、美观等特性的综合要求■体现□可用性□可靠性□经济性□环境协调□业主要求的其他特殊功能注意教材204页的图8-6【例题1·多选题】【典型例题】房地产开发项目质量的内涵包括（）。A.可用性　　　　　　　B.可靠性C.经济性　　　　　　　D.与环境协调E.特殊要求[答案]ABCDE【例题2·多选题】【2008真题】房地产开发项目质量的可靠性体现在（）等。A.平面、空间布局的合理性B.隔声和采光功能的良好性C.保证防火和抗震要求D.满足使用寿命要求E.与生态环境的协调性[答案]CD[解析]房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性（指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求）。■内容□工程实物质量■工序质量■分项工程质量■分部工程质量□管理过程质量■技术、组织工作的水平和完善程度3.6.2全面质量管理的基本观点■全面质量管理（三全）□全过程□全员□全方位■基本观点□质量第一的观点□以预防为主的观点□为用户服务的观点□一切用数据说话【例题·单选题】【2007年真题】全面质量管理的基本观点包括：质量第一的观点，以（）为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。A.控制B.预防~~ ~C.经济效益D.激励[答案]B3.6.3全面质量管理程序（PDCA）■计划□编制项目质量计划，明确最终产品和中间产出物应符合的质量要求■执行■检查■处理□预防□纠偏－返工【例题·多选题】房地产开发项目全面质量管理的程序包括（）。A.计划B.协调C.检查D.执行E.处理[答案]ACDE3.7质量计划主要包括决策阶段的质量策划、设计阶段的质量计划和施工阶段的质量计划。阶段文件主要内容决策阶段质量策划书①质量策划目的②主要人员职责③人力、物力等资源管理④质量控制过程及控制程序⑤测量、分析和改进设计阶段设计任务书①根据总功能目标提出具体的质量要求②各部门提出对规划及建筑等方面的质量要求施工阶段施工组织设计施工项目管理实施规划文件①工程特点及施工条件分析②质量目标与分解目标③质量管理组织机构、人员及资源配置计划④施工技术方案、施工程序⑤材料设备质量管理及控制措施⑥工程检测项目计划及方法⑦施工质量控制点的设置　　3.8质量控制■3.8.1质量控制的要点■3.8.2质量控制特点■3.8.3设计与施工阶段质量控制措施3.8.1质量控制的要点■设计必须符合设计合同与设计任务书■设计文件图纸清晰完整，相关图纸之间无矛盾■设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠■环境保护等符合国家规定~~ ~■施工过程与技术要求一致、与技术规范一致、与设计质量要求一致3.8.2质量控制特点■全面性■对项目的实体质量、功能、使用价值等全面控制■影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制■及时性与主动性■标准的适应性：应针对不同的产品、时段及质量要求进行■连续性和相关性■各个阶段控制连续3.8.3设计与施工阶段质量控制措施阶段主要措施设计阶段①分阶段进行审查②委托专家审查③多方案对比选择④对设计工作质量进行检查设计是否完整并被施工单位理解设计是否符合规范要求施工阶段　审核有关技术文件、报告或报表（10项）现场质量监督检查（6项）现场质量检验（3种方法）－目测法、工具测量法、试验法　　10项①审核施工现场分包单位的资质证明文件。②审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。③审查施工单位提交的施工组织设计方案，控制工程施工质量的技术保障措施。④审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件的质量证明文件（出厂合格证、质量检验或试验报告等），确保工程质量有可靠的物质基础。⑤审核施工单位提交的反映施工工序的记录、动态统计资料或管理图表。⑥审核施工单位提交的阶段产品质量证明文件，如工序交接检查、隐蔽工程检查、分部分项工程质量检查等的报告文件、资料，以确保和控制施工过程的质量。⑦审批有关设计变更、修改设计图纸等，确保设计及施工图纸的质量。⑧审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书，审批其应用审批报告，确保新技术应用的质量。⑨审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，确保质量缺陷或事故处理的质量。⑩审核与签署现场有关的质量技术报告、文件等。6项①开工前的检查。检查开工准备工作质量，以确保开工及正常的施工质量.②工序施工中的质量跟踪控制。主要是监督、检查在工序施工过程中，人员、施工机械、材料、施工工艺及环境条件是否符合保证工程质量的要求。③对工程质量有重大影响的工序，还应当在现场监督与控制施工过程，确保使用材料及工序过程质量。④工序产品的交接检查及隐蔽工程检查。⑤复工前的检查。当工程因质量或其他原因停工后，经检查认可后，签署中间交工证书等。⑥个别检查。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象等，还应当进行现场跟踪检查。3.9质量验收■检验批验收：根据施工及质量控制和专业验收需要，分项工程按楼层、施工段、变形缝等划分为一个或若干个检验批□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收■分项工程验收~~ ~□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收■分部工程验收□由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术、质量负责人进行验收□地基与基础、主体结构分部工程验收，勘察、设计单位项目负责人也应参加■单位工程验收□施工单位自检，并向建设单位提交工程验收报告□由建设单位组织施工、设计、监理单位验收□验收合格，向建设行政主管部门备案【例题·单选题】【2005年真题】房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由（）递交竣工报告。A.施工单位向开发商B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商D.施工单位向质量监督站[答案]A4.房地产开发项目合同管理■4.1合同的概念■4.2房地产开发项目合同体系■4.3房地产开发项目合同管理过程■4.4房地产开发项目合同管理中的注意事项■4.5房地产开发项目合同争端的解决4.1合同的概念■合同□合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议■项目合同□是项目业主或代理人与项目承包人或供应商之间订立的合同■通常内容□合同当事人□合同的标的□标的的数量和质量□合同价款或酬金□合同期限、履行地点和方式□违约责任□解决争议的方式4.2房地产开发项目合同体系■业主主要合同关系□工程咨询合同□工程勘察设计合同□工程监理合同□工程施工合同□工程货物采购合同□融资合同■承包商主要合同关系~~ ~□分包合同□货物采购合同□运输合同□加工合同□租赁合同□劳务供应合同■项目合同体系构成图4.3房地产开发项目合同管理过程■合同策划（合同评审）■合同订立■合同实施计划编制■合同交底■合同监督■合同跟踪■合同诊断■合同变更管理■合同索赔管理■合同后评价4.4房地产开发项目合同管理中的关键问题■选择合适的合同种类□总价合同：工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目。□单价合同：而工程量按照实际完成的数量进行计算的合同，工程量清单计价模式即是单价合同的基础。□成本加酬金合同：这种合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照实现约定的某一方式支付一定酬金的合同。■确定重要的合同条款□适用法律及解决争议的条款□付款方式：如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资。□合同价格的调整条件，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。□合同双方风险分担：即将项目风险在业主和承包商之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励承包商努力控制工期、费用、质量三大目标，控制风险，达到最好的工程经济效益。□对承包商的激励措施：各种合同中都可以订立奖励条款。恰当地采用奖励措施可以鼓励承包商缩短工期、提高质量、降低成本、提高管理积极性。□为保证诚实信用的合同措施：如工程中的保函、保留金和其他担保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。承包商的材料和设备进入施工现场，则作为业主的财产，没有业主或工程师的同意不得移出现场。【例题·单选题】【2007年真题】招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（）合同。A.成本加利润B.成本加酬金C.单价D.总价~~ ~[答案]D4.5房地产开发项目合同争议的解决■和解：是指合同纠纷当事人在自愿友好的基础上，互相沟通、互相谅解，从而解决合同纠纷的一种方式。发生合同纠纷时，当事人首先应当考虑通过和解方式解决。事实上，在合同履行过程中，绝大多数纠纷都可以通过和解方式解决。优点：①简便易行，能经济、及时地解决纠纷。②有利于维护合同双方的友好合作关系，使合同能更好地履行。③有利于和解协议的执行。■调解：是指合同纠纷当事人在不能达成和解协议时，在经济合同管理机关或有关机关、团体等的主持下，通过对当事人进行说服，促使双方互相作出适当的让步、平息争端、自愿达成协议、以求解决合同纠纷的方式。■仲裁：也称为“公断”，是指合同纠纷当事人在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出裁决，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式必须是自愿的，因此必须有仲裁协议■诉讼：是指合同纠纷当事人依法请求人民法院行使审判权，审理双方之间发生的合同争议，作出有国家强制保证实现其合法权益，从而解决合同纠纷的一种方式。合同纠纷当事人如果未约定仲裁协议，则只能以诉讼作为解决争议的最终方式。【例题·单选题】【2008年真题】在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（）是一种毋须第三者介入的方式。A.和解B.调解C.仲裁D.诉讼[答案]A[解析]房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。第九章　房地产市场营销【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2008年5题5分2题4分4题8分11题17分2007年4题4分1题2分3题6分8题12分2006年2题2分1题2分—3题4分　　■改变房地产市场营销方式、房地产广告策略两节新增房地产渠道策略、房地产市场营销方案【本章主要内容】■1.房地产市场营销概述■2.房地产渠道策略■3.房地产价格策略■4.房地产促销策略■5.房地产市场营销方案1.房地产市场营销概述~~ ~■1.1房地产市场营销的含义■1.2房地产市场营销的特点■1.3房地产开发经营观念■1.4房地产市场营销组合1.1房地产市场营销的含义■房地产开发企业以客户对房地产产品及相关服务的需求为出发点，通过动态地适应房地产市场变化，有效地提供房地产产品及相关服务来满足客户的需求，并实现其预期目标的商务活动过程。□房地产市场营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求□房地产开发企业制定的市场营销策略和营销计划应当是有效的□房地产开发企业对营销活动的管理应当实施动态控制面临市场环境：宏观政治经济环境、客户需求、竞争状况□房地产市场营销不仅是房地产产品的营销，更是相关服务的营销【例题·单选题】房地产市场营销包括商品房及相关（）的营销。A.产权B.价格C.服务D.财务[答案]C1.2房地产市场营销的特点■一般特点□广泛性－营销市场□区域性－营销组织□差异性－营销策略【例题·多选题】房地产市场营销具有（）的特点。A.广泛性B.差异性C.局限性D.区域性E.有限性[答案]ABD1.3房地产开发经营观念□生产观念－开发什么卖什么，无须营销□产品观念－提高产品质量，开发什么卖什么，无须营销□推销观念－开发什么推销什么□市场营销观念－客户需要什么，就卖什么□社会营销观念－保证消费者满意，符合消费者和社会公众长远利益。企业利润、消费需求、社会福利三方面统一。【例题·多选题】从生产者角度出发的市场营销观念包括（）。A.生产观念B.产品观念C.推销观念D.市场营销观念E.社会营销观念~~ ~[答案]ABC1.4房地产市场营销组合根据现代房地产市场营销观念，客户的需求是房地产市场营销活动的出发点。　　　　主要内容战略规划确定公司使命设计与分析产品组合选择公司增长战略营销过程目标顾客设计营销组合营销活动市场营销分析市场营销策划营销计划实施营销计划控制　　房地产市场营销流程：□分析目标消费者□市场营销环境分析□设计营销组合□市场营销控制□市场营销计划实施□市场营销计划分析目标消费者----市场营销环境分析---设计营销组合---市场营销计划---营销计划实施---营销计划控制4P----产品（product）价格（price）渠道（place）促销（promotion）6P----产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion）、政治力量（PoliticalPower）与公共关系（PublicRelations）战略4P--探查（Probing）、分割（Partitioning）、优先（Prioritizing）、定位（Positioning）；11p---战略4P+peple+6P【例题·多选题】【2007年真题】房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销要素有（）。A.市场B.产品C.价格D.促销E.渠道[答案]BCDE2.房地产渠道策略■2.1房地产销售渠道的种类■2.2房地产销售渠道的选择2.1房地产销售渠道的种类根据是否使用中间商，分为直接渠道和间接渠道。■房地产销售的直接渠道指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。□直接渠道的优点：①控制房地产开发经营的全过程。~~ ~②直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势。□直接渠道的缺点：①难以汇集销售方面的专才，难以形成销售专业优势，在一定程度上影响销售业绩的提升。②分散企业决策层精力，处理不当会顾此失彼，开发和销售都受影响。■房地产销售的间接渠道房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。可分为一级、二级、三级。□间接渠道的优点：①有利于发挥销售专业特长。②有利于房地产开发企业集中精力，重点进行商品房开发建设方面的工作。□间接渠道的缺点：①房地产经纪机构虽然有市场调研等方面的优势，但不熟悉产品，容易造成开发和销售的矛盾，增大开发与销售之间协调的工作量。②如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己销售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。【例题·单选题】【2008年考题】房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（）方面。A.营销成本控制B.营销经验C.对项目的熟悉程度D.营销效果[答案]C[解析]房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。2.2房地产销售渠道的选择■房地产销售渠道选择的原则□经济性□可控性□适应性■房地产销售渠道选择的影响因素□主要考虑因素①房地产市场供求状况；②房地产项目本身的市场前景；③可供选择的房地产经纪机构数量和能力；④房地产开发企业自身的实力和发展战略。□房地产开发企业在下列情形下通常采用直接渠道：①大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍。②房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求。③商品房素质特别突出，市场反应很好。□量化分析的基本思路是：（1）不同销售渠道的潜在销售量分析。（2）不同销售渠道的收益（成本）分析。（3）不同销售渠道的投资报酬率分析【例题·多选题】【典型例题】房地产开发企业对其开发的商品房，是采用自行销售还是委托代理销售，要根据（）等因素决定。~~ ~A.政府有关规定B.项目营销情况C.房地产开发企业自身条件D.产品价格高低E.市场特点[答案]BCE2.3商品房销售代理及其工作流程■商品房销售代理的概念□概念：商品房销售代理是指房地产经纪机构在授权范围内，以委托人名义与第三人进行商品买卖而提供服务，并收取委托人佣金的行为。根据我国代理法律制度的有关规定，房地产经纪人只能向房地产交易相对两方中的一方提供代理服务。□特征①代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。②代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为。③代理人在授权范围内以进行独立的意思表示。④代理的法律后果直接归属被代理人。■商品房销售代理的分类根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为卖方代理和买方代理。□委托人是房地产开发企业的代理称为卖方代理。□委托人是需要购买商品房的单位或个人的代理称为买方代理。■商品房销售代理的基本关系根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。□独家代理——委托一家代理机构□共同代理——委托数家代理机构，谁先成功谁获佣金，促销推广工作由委托方负责，代理方只进行具体推销工作□参与代理——独家代理或是共同代理再委托下一级的代理，开发商与参与代理商之间无直接关系【例题1·单选题】【2008年考题】房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。A.独家代理B.共同代理C.共同代理加参与代理D.合作代理加参与代理[答案]A独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。【例题2·多选题】【典型例题】商品房销售采用参与代理方式时，参与代理人可能与（）发生直接经济关系。A.委托代理人B.授权的共同代理人C.授权的独家代理人~~ ~D.自由代理人E.其它参与代理人[答案]BC■商品房销售代理工作流程□委托人寻找可能的代理机构。□选择代理机构，协商委托代理事项，签署委托代理合同□委托人提交有关资料□代理机构进行营销企划□代理机构进行租售准备□代理机构租售执行□委托人与代理机构进行项目结算【例题·单选题】【典型例题】房地产委托代理合同签订以后紧接着要进行的工作为（）。A.委托人提交有关资料B.代理机构进行营销企划C.代理机构进行租售准备D.委托人与代理机构进行项目结算[答案]A3.房地产价格策略■3.1房地产价格策略含义与内容■3.2房地产定价目标和原则■3.3房地产基本定价方法■3.4房地产定价的基本程序■3.5房地产定价策略■3.6房地产价格调整方法3.1房地产价格策略含义与内容■定价目标和原则■定价基本方法■定价策略■价格调整策略3.2房地产定价目标和原则■房地产定价目标【例题·多选题】【典型例题】房地产开发企业定价目标应当根据（）等方面综合考虑确定A.自身的财务和经营状况B.竞争者的财务和经营状况C.商品房的特点D.竞争者的盈利情况E.市场状况[答案]ACE（1）实现预期利润□最大利润目标■并非制定最高单价，也并非开发规模最大化，根据经济学原理，应该是在边际收益等于边际成本时的价格与规模。□预期投资收益率目标~~ ~■预期投资收益率是投资所要达到的最低收益率，应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。（2）提高或维持市场占有率□市场占有率是指企业产品销售量占同一市场同类产品同期销售总量的比重。（3）维护企业形象□稳定价格：并非价格不变，而是避免随意过大幅度地调整价格□维护消费者利益□响应政府号召（4）维持营业□特定期间的过渡性目标■房地产定价原则（1）价格浮动原则□确定价格不是点而是范围□当影响价格因素变动时价格必须作相应调整（2）反映市场供求原则□商品价格与市场供求相适应（3）价值规律原则□价格围绕价值波动3.3房地产基本定价方法（1）成本导向定价法－基于供给（2）需求导向定价法－基于市场（3）竞争导向定价法－基于市场（4）比较定价法－基于市场（1）成本导向定价法■成本加成定价法计算公式：商品房单位价格＝〔商品房单位成本×（1＋成本加成率）〕÷（1-销售税费率）成本加成率实质就是企业预期收益率，大小取决于□房地产企业的预期投资利润□市场竞争状况□商品的需求弹性，弹性大，加成率易低，薄利多销■目标利润定价法计算公式：商品房单位价格＝〔（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本〕÷（1-销售费率）利润率的确定□房地产投资的风险情况□整个行业的平均利润【例题1·计算题】【典型例题】某房地产项目土地面积20000平方米，容积率为2.5，土地单价950元/平方米，单位建筑安装工程造价900元/平方米，销售税费率10%，预期成本利润率为30%，采用成本加成定价法，求房地产单位价格。[答案]（950/2.5＋900）×（1＋30%）÷（1-10%）＝1848.89[解析]商品房单位价格＝〔商品房单位成本×（1＋成本加成率）〕÷（1-销售税费率）关键：土地的单价是以每平方米土地面积计价的，而建安工程费是每平方米建筑面积计价的，所以两个单价不能直接相加，应将土地价格换算为每平方米建筑面积价格，也叫楼面地价。~~ ~【例题2·多选题】【典型例题】采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（）综合确定。A.开发商的资质等级B.开发项目的成本C.房地产投资的风险D.房地产买受者的经济实力E.行业平均利润水平[答案]CE【例题3·单选题】【2008年考题】房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（）。A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.随行就市定价法D.比较定价法[答案]A成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。（2）需求导向定价法■理论基础与依据□效用理论□以顾客的感受作为定价的依据，称为顾客感受定价法■消费者购买的影响因素□同类房地产商品的价格□消费者以一定的价位购买是否值得■可采用单一价格，也可采用差别价格。采用差别价格的条件：□市场必须能细分，且不同的细分市场显示不同的需求强度□高价竞争市场中不能有低价竞争对手□细分后的高价市场和低价市场在一定时期内相对独立□价格差异适度，不致引起消费者反感和后悔【例题·单选题】【2007年真题】需求导向定价法的理论基础是（）。A.生产理论B.成本理论C.分配理论D.效用理论[答案]D（3）竞争导向定价法■随行就市定价法□以同行业的价格水平作为定价标准~~ ~□适用于差异较小，竞争能力较弱的情况■主动竞争定价法□根据本企业商品与竞争对手的差异情况确定价格□适用于实力雄厚的企业和房地产产品独具特色时（4）比较定价法■基本原理□估价方法中的市场比较法■与竞争导向法的区别□竞争导向法根据竞争者的价格确定自身价格□比较定价法根据可比房地产的价格确定自身价格■基本思路□采用市场比较法原理确定项目的均价□根据项目内部的差异确定分幢、分期价格□确定各幢号楼层和朝向差价□确定各层、各户的价格【例题1·单选题】【2006年真题】以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.竞争价格定价法C.顾客感受定价法D.价值效用定价法[答案]C[解析]需求导向定价法，也称顾客感受定价法。【例题2·案例分析题】【2007年真题】某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元（不含土地成本），销售税费率为10%。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。根据题意回答下列问题■在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括（）等内容。A.项目所在地区同类房地产价格B.房地产商品需求价格弹性C.地区代理商的数量、素质D.房地产市场供求状况的变化趋势[答案]ABD■项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25%，则项目的最低售价不得低于（）元/平方米。A.4000B.4400C.4444D.4600[答案]C[解析]商品房单位价格＝〔商品房单位成本×（1＋成本加成率）〕÷（1-销售税费率）~~ ~必须先换算出楼面地价，楼面地价=土地单价/容积率=2100/3=700单位价格=（700+2500）×（1+25%）÷（1-10%）=4444■该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有（）等特点。A.委托方协调工作量大B.谁先代理成功谁取得佣金C.佣金结算简单D.代理成本低[答案]AB[解析]分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同，属于共同代理，其特点是AB。■该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有（）。A.法定代表人经历B.营销经验和业绩C.营销网络D.代理费用[答案]BCD【例题3·单选题】【2006年考题】在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（）定价。A.成本加成定价法B.顾客感受定价法C.竞争价格定价法D.旧房定价法[答案]C3.4房地产项目定价的基本程序■基本程序□确定定价目标□进行成本核算□调查市场状况□选择定价策略和方法□确定产品市场价格□实施■住宅细化步骤：□根据项目总价确定楼栋的均价□楼层差价□环境差价□朝向差价3.5房地产定价策略■（一）总体定价策略■（二）过程定价策略■（三）折扣定价策略■（四）心理定价策略■（一）总体定价策略分为低价策略和高价策略□低价策略确定在同一市场上较低的价格水平上优点：需求弹性大，客户对价格敏感，拓展销路~~ ~低价薄利，有效排斥竞争对手缺点：投资回收期较长初次定价低，竞争对手加入，无降价空间竞争；成本上升，调价，客户不满，影响销路；低价，客户质量怀疑，影响公众形象□高价策略确定在同一市场上较高的价格水平上优点：需求弹性小，客户对价格不敏感，投资收回早，获取更多利润初期高价，尾房降价便利客户心理，高质高价印象缺点：对需求弹性大的商品房，损失客户，延长销售期限（二）过程定价策略□低开高走定价策略□高开低走定价策略□稳定价格策略（1）低开高走定价策略■适用于期房■优点□低价给消费者经济实惠的感觉□上涨更容易促进成交□涨价形成房地产增值的印象，刺激购买■关键□起步价□调价频率－吸引需求□调价幅度－小幅递增，一般每次3%～5%（2）高开低走定价策略■适用范围□高档商品房□销售处于宏观经济衰退阶段■优点□高价意味着高品质□先高后低，后期的消费者也会感到一定实惠■缺点□不易聚集人气，对品牌和楼盘质量印象有负面影响（3）稳定价格策略■概念□指在整个营销期间，售价从始至终保持相对稳定，既不大幅度提价，也不大幅度降价■适用范围□适用于房地产市场状况稳定的区域内□房地产开发项目销售量小，销售期短（三）折扣定价策略□现金折扣□数量折扣（四）心理定价策略□“特价品”定价策略~~ ~□尾数定价策略□整数定价策略【例题1·单选题】【2005年真题】某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种（）。A.现金折扣定价策略B.数量折扣定价策略C.定价策略D.变动价格策略[答案]A【例题2·多选题】【2006年真题】房地产开发企业实行价格折扣策略可以（）。A.增加买方付款的灵活性B.降低呆账的风险C.尽早收回投资D.增加销售总收入E.增加销售数量[答案]ABC[解析]DE还与项目的需求弹性等因素有关，未必能必然增加销售数量或销售总收入。3.6房地产价格调整方法■调整的条件□初期销售达到了预期目标，后期市场环境发生变化□实际与预想情况出现偏差■直接调价法□调整基价－价格整体一致变动□调整差价系数－差异变动■调整付款方式（三大要件的调整）□付款时段调整□付款比例调整□价格差异调整【例题1·单选题】【2007年真题】在房地产名义总价不变的情况下，通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是（）。A.各次付款比例不变，各次付款时间往前移B.各次付款时间不变，提高前期付款比例C.各次付款时间往后移，提高后期付款比例D.各次付款时间往前移，提高前期付款比例[答案]C[解析]根据资金的时间价值原理，钱越往后折现后价值量越小。【例题2·单选题】【2005年真题】在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（）。A.调整楼宇基价B.提高前期付款的比例C.增大楼层之间的差价D.增大朝向之间的差价[答案]B4.房地产促销策略~~ ~■4.1房地产促销的含义和方式■4.2房地产广告■4.3人员促销■4.4活动推广■4.5营业推广4.1房地产促销的含义和方式■概念开发企业为了扩大房地产产品销售向目标客户□传递房地产产品信息□激发潜在客户购买欲望□促成潜在客户购买行为■基本方式□人员促销□非人员促销■广告■活动推广■营业推广■公共关系4.2房地产广告■（一）房地产广告的含义和特点■（二）房地产广告的目标和预算■（三）房地产广告基调的确定■（四）房地产广告媒体及其选择■（五）房地产广告效果评价■（六）房地产广告管理（一）房地产广告的含义和特点□含义房地产开发企业通过一定的媒体就其开发的商品房向潜在客户宣传，以促进商品房销售的一种间接促销方式。□特点（1）地域性强（2）信息量大（3）独特性（4）时间性强（二）房地产广告的目标和预算□目标在一定的时间内，对特定的目标客户所要完成的沟通任务和销售目标。（1）宣传开发企业或具体项目（2）宣传项目的动工或进度（3）宣传项目优势、品质特点、目标客户对象（4）告知房地产项目的具体功能（5）发布竣工入住消息，引导客户购买□预算（1）内容~~ ~广告调查费（5%）广告设计与制作费（5%-10%）广告媒体费用（80%）其他费用（5%）（2）影响因素企业品牌---知名，费用少。关键因素广告频率---3次，记忆；6次，最佳；超过8次，负面竞争程度---激烈，多投商品房销售进度---前期多（3）编制的方法目标任务法--估算完成任务所需的促销支出总额。销售百分比法--根据目前或预测的销售额的百分比决定，约占销售额的1.5%～2%。量入为出法--根据企业自身情况。竞争对等法--是指按竞争对手的大致广告费用来确定。【例题·多选题】【典型例题】房地产广告的预算方法有（）。A.目标任务法B.销售百分比法C.量入为出法D.随机函数法E.竞争对等法[答案]ABCE（三）房地产广告基调的确定（1）广告基调必须考虑客户的需求客户的产品功能需求－区分客户种类应当体现客户的产品档次需求－区分客户质量（2）广告基调应体现竞争优势以强抗强－优于竞争对手趋强避弱－人无我有，人有我强（3）突出商品特征和竞争优势－产品定位广告产品实体定位□功效定位□品质定位广告观念定位（四）房地产广告媒体及其选择（1）房地产广告媒体及其特点报纸广告：广泛、可信赖、方便、易保存；缺点时间短、内容繁杂。杂志广告：读者集中、针对性、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长；缺点成本高、价格贵、信息反馈慢、数量有限。直接函件广告：针对性、亲切、无冲突性、反馈性；缺点是缺乏广泛性、回收率低。广播广告：迅速、覆盖率高、针对性强、费用低；缺点听众分散、效果难测定、难以记忆。电视广告：传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样；缺点制作复杂、成本高、时间短促、专业适应性不强。户外广告：长期性、固定性、集中性效应；缺点注视率不够集中、成本高。网络广告表现丰富、更新便捷。~~ ~【例题1·单选题】【2007年真题】某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（）。A.路牌B.广播C.电视D.网络[答案]D【例题2·单选题】【2008年考题】某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（）。A.电视B.路牌C.广播D.网络[答案]B[解析]路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应，正好符合题中的要求。AC电视和广播时间短，且分散，网络广告主要缺点是效果难以测定。（2）广告媒体及其选择目标客户区域和层次媒体的特性和信息的类型楼盘档次项目规模资金实力（五）房地产广告效果评价销售效果评估信息传播效果评估（六）房地产广告管理■广告的准则---《广告法》■广告有关管理规定1.房地产广告应具备的证明文件开发企业、中介等营业执照、资质证明；土地使用权证；竣工验收合格证；预售销售许可证；产权证明；中介机构获得的业主委托授权书；2.其他不得发布广告的房地产：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。3.房地产广告有关内容要求（1）房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。~~ ~（2）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。（3）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。（4）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。（5）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。（6）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。（7）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。（8）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。（9）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。（10）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（11）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。（12）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。（13）房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（14）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚来实现的物业管理内容，应当在广告中注明。（15）使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。4.3人员促销（一）人员促销的概念和特点概念：是指房地产开发企业派出促销人员，在现场向客户做宣传，达到销售商品房、实现企业营销目标的一种直接销售方式。特点：及时性、灵活性、选择性【例题·多选题】【典题例题】和房地产广告促销相比，人员促销的优势在于（）。A.灵活性B.及时性C.经济性D.选择性E.广泛性[答案]ABD（二）人员促销管理（1）销售队伍设计①确定销售队伍目标■确定销售定额■解决客户问题■展示公司或项目②确定销售队伍结构■按项目组成销售队伍■按地区设计销售队伍■按类型组织销售队伍~~ ~③确定销售队伍规模－工作量法■确定企业的年开发量■确定单位产品需对客户访问的次数■确定总的需要访问的次数■确定每个销售人员可以进行访问的次数■根据年总访问次数和每个销售人员的年访问次数确定销售人员数量（2）人员招聘（3）人员培训□了解公司情况□熟悉产品情况□了解目标客户和竞争对手的特点□知道如何针对产品特点作出有效展示□懂得促销的工作程序和责任（4）业绩评价与激励□标准对照法□比较法（三）人员促销的程序寻找目标客户事前准备接近目标客户介绍及应付异议谈判及成交事后跟踪【例题·单选题】【2008年考题】在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是（）。A.广告宣传促销B.公共关系推广C.人员推销D.社会公益活动促销[答案]C4.4活动推广■概念发掘企业及房地产开发项目的优势基础上，通过具有创意性的活动或事件，吸引社会与客户对企业和商品房开发项目的关注，达到提升企业及楼盘形象，促进销售。推广活动的目的：□提升企业和项目形象□促进销售■时机市场竞争特别激烈时新项目进入市场的速度必须加快时配合广告进行活动主要竞争对手积极举办活动推广时企业想要获得更多情报时■类型~~ ~楼盘庆典社会公益活动社区内活动赞助性活动4.5营业推广■含义开发企业运用各种短期诱因鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。形式：陈列、样品展览、免费赠送■方法噱头促销：免费吃饭、乘车、演出变相折扣：免一年物业费、送家电、装修价格折扣：最多最好的方法抽奖促销■特点非普遍性非连续性即期效应明显■效果评价实验评价租售量变化比较评价法推广对象调查评价4.6公共关系推广■含义开发企业与公众之间的各种关系。■推广原则从公众利益出发以维护企业声誉，树立企业形象为目的重视公共关系对象的广泛性重视公共关系工作效应的滞后性■作用协调好公众关系促进楼盘销售树立企业形象建立信息网络■形式参加房地产展销会、展览会新闻媒介宣传报道提供各种优惠服务广告开展公益性社会活动举办社交活动5.房地产市场营销方案■房地产市场营销方案制定的步骤□基本思路~~ ~□确定目标□客户分析□营销策略制定和分析□预算□案例分析■房地产项目营销方案框架（一）前言（二）市场分析（三）广告战略1.广告目标2.广告对象3.广告地区4.广告创意5.广告实施阶段（四）广告媒体策略（五）广告预算分配（六）广告效果预测（七）其他促销策略【例题·案例题】【2008年考题】（三）某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。89.根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用（）。A.代理费用估算法B.收入比例法C.工作量法D.竞争对比法[答案]C[解析]房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。90.该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有（）等。A.还本销售B.活动推广C.公共关系D.人员推广[答案]BCD[解析]房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。91.该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好（）。A.计价单位~~ ~B.起步价C.调价幅度D.调价频率[答案]BCD[解析]该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。92.在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑（）等因素。A.幢号B.楼层C.朝向D.顾客收入[答案]BC[解析]确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。93.若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30%。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款（）元。A.2638B.2711C.3497D.4776[答案]本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。[解析]房屋总价＝100×4500÷10000＝45（万元）7成按揭贷款，贷款额为45×70%＝31.5（万元）还款期为10×12＝120（期）第十章　房地产估价【本章情况】2007年考题中占了21分，而且有计算题和案例分析题。2008年考题中占了15分，单选5分，多选2分，案例一大题，4小题，8分主要内容1.市场法2.成本法3.收益法4.假设开发法5.房地产估价报告1.房地产估价的市场法1.1市场法概述1.2搜集交易实例1.3选取可比实例1.4建立价格可比基础1.5交易情况修正1.6交易日期调整~~ ~1.7房地产状况调整1.8求取比准价格1.1市场法概述概念■选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与被估价房地产进行比较，然后对他们的实际成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。本质以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值（比准价格）理论依据■价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格适用对象■适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目；不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目【例题·单选题】【2007年真题】市场法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。A.买卖实例B.成交实例C.交易实例D.可比实例[答案]D市场法步骤1.搜集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理■价格换算－建立价格可比基础■价格修正－进行交易情况修正■价格调整进行交易日期修正进行房地产状况修正4.求取比准价格【例题·多选题】【2007年真题】采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（）等处理后才可视为估价对象的价值A.交易情况修正B.调查核实C.公开披露D.交易日期调整E.房地产状况调整[答案]ADE1.2搜集交易实例必须内容完整、真实数量上尽可能地多内容~~ ~■交易实例房地产的状况■交易双方■成交日期■成交价格■付款方式■交易情况1.3选取可比实例可比实例选取的四方面要求：■⑴可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目■⑵交易类型与估价目的相同■⑶成交日期与估价时点尽量接近。■⑷成交价格是正常价格或可修正为正常价格数量上3～10个为宜。【例题·单选题】【2006年真题】采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（）接近。A.估价时点B.委托估价日期C.实地查勘日期D.估价作业日期[答案]A1.4　建立价格可比基础（五统一）统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位【例题·多选题】【2008年真题】建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。A.统一付款方式B.统一付款进度C.统一成交日期D.统一面积内涵E.统一面积单位[答案]ADE（1）统一付款方式将分期付款折算为在成交日期时一次性付清A～P的换算关系【例题·单选题】【典例案例】有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为（）元/平方米A.3000B.2700C.2914D.2500~~ ~[答案]C3000-3000*10%=2700，2700/12=225（2）统一采用单价比单价而不比总价（3）统一币种和货币单位不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果先按原币种价格进行交易日期的修正后，则采用估价时点的市场汇价。（4）统一面积内涵建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的，也就是：建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积，根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。【例题1·单选题】【2005年真题】某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（）元。A.1280B.1600C.2000D.3200[答案]C[解析]核心是无论以何种面积计算的总价相等1600×100=80xX=2000【例题2·单选题】【典型例题】在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比（）A.甲高于乙B.甲低于乙C.甲等于乙~~ ~D.不可比[答案]B[解析]甲（不含物业管理费）50元/建筑面积乙（含物业管理费）59元/建筑面积物业管理费客观值10元/使用面积，必须折算为每建筑面积的物业费使用面积物业费单价×使用面积＝建筑面积物业费单价×建筑面积建筑面积物业费单价＝使用面积物业费单价×使用面积/建筑面积。而此比值一般在75%左右（不可能超过90%），10元使用面积物业费折算为7.5元建筑面积物业费59-7.5＝51.5，比较结果是乙的租金高。【例题3·单选题】【2008年真题】某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元/平方米，则其建筑面积的价格为（）元/平方米。A.2500B.3200C.4000D.5000[答案]B[解析]本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为X建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积100X=80×4000X=3200元/平方米。（5）统一面积单位中国内地通常用平方米，土地还可用亩或公顷中国香港和美国、英国多采用平方英尺中国台湾和日本、韩国一般用坪1.5　交易情况修正交易情况修正的内涵特殊交易情况交易情况修正的方法税费的非正常负担（1）交易情况修正的内涵如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。（2）特殊交易情况（6种情况）利害关系人之间的交易急于出售或急于购买双方或一方缺乏对市场行情的了解双方或一方对交易房地产有偏好交易方式特殊交易税费非正常负担（3）交易情况修正的方法百分率法~~ ~可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格可比实例价格×=正常价格举例：　　成交价交易情况修正可比实例A4500元/m2-5%可比实例B5000元/m2+2%　　A：B：差额法可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格【例题·单选题】【2008年真题】可比实例成交价格×（）=可比实例正常市场价格。A.交易情况修正系数B.房地产价格指数C.交易日期调整系数D.房地产状况调整系数[答案]A[解析]采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。（4）税费的非正常负担正常价格－应由卖方负担的交易税费＝卖方实际得到的价格应由卖方负担的交易税费＝正常价格×应由卖方缴纳的税费比率正常价格+应由买方负担的交易税费＝买方实际付出的价格应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的【例题1·单选题】【2007年真题】某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.为2700元/平方米D.为3300元/平方米[答案]A[解析]交易税费由买方缴纳，意味着3000元/平方米是卖方的实得，正常价格－应由卖方负担的交易税费＝卖方实际得到的价格，所以本题中正常价格一定比3000元高【例题2·单选题】【2006年真题】在房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。A.2830.19B.2941.18C.3061.22~~ ~D.3191.49[答案]D[解析]首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际得到的。3000元中，买方还要支付税费，所以他实得支出的比这个多，因此3000元是卖方实际得到的。正常价格－应由卖方负担的交易税费＝卖方实际得到的价格设正常价格为X，则列方程为：X-6%X＝3000　　X=3191.49【例题3·单选题】【2005年真题】某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（）元/平方米。A.1455.00B.1456.31C.1545.00D.1546.39[答案]B[解析]由于卖方还得代买方纳税，所以1500为买方实际支付的价格正常价格+应由买方负担的交易税费＝买方实际付出的价格设正常价格为X，则列方程为：X+3%X＝1500X=1456.311.6交易日期调整含义价格指数房地产价格变动率（1）含义将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格变化趋势■平稳－可不进行交易日期修正■上涨■下跌方法■价格指数■房地产价格变动率【例题·单选题】【2007年真题】在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（）。A.建立价格可比基础B.交易情况修正C.交易日期调整D.房地产状况调整[答案]C（2）价格指数定基价格指数（尾首相比）交易当时价格×=估价时点价格环比价格指数（连乘）■估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数~~ ~（3）房地产价格变动率逐期变动率■在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数平均变动率■在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）【例题·单选题】【2006年真题】某宗房地产2006年3月的价格为3000元／平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（）元／平方米。A.3058.3B.3150.0C.3240.0D.3679.3[答案]D[解析]环比指数价格＝3000×103%×105%×108%×105%=3679.261.8房地产状况调整含义调整内容思路方法（1）含义将可比实例房地产状况下的价格，调整为估价房地产状况下的价格（2）调整内容（三内容）区位状况调整：位置、交通、环境景观、外部配套等权益状况调整■土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等实物状况调整：建筑规模、结构、设施设备、装修等（3）思路直接对比法（两者直接比较）■将可比实例房地产的状况与估价对象房地产的状况直接进行比较间接对比法（引入一个第三者－标准房地产）■设定一种标准房地产，将可比实例房地产与估价对象房地产的状况分别与标准房地产相比，再进行间接比较（4）方法百分率法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×=可比实例在被估价房地产状况下的价格差额法可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额=可比实例在被估价房地产状况下的价格1.8求取比准价格比准价格的求取~~ ~比准价格的综合（1）比准价格的求取市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整，经过交易状况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成正常市场价格。比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数1）交易情况修正系数：1/（1±S%）2）交易日期调整系数的修正：价格指数有定基价指数和环比价格指数。①采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数＝可比实例估价时点的价格②采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时价格指数＝可比实例在估价时点的价格③采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在估价时点的价格④采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价×（1±价格变动率×期数）＝可比实例在估价时点的价格3）房地产状况调整系数（2）比准价格的综合方法平均数中位数众数【例10—3】为评估某商品住宅2007年8月1日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：1.可比实例的成交价格和成交日期，见表10-1。表10-1　　　　　　　　　　　　　　可比实例成交价格和成交日期　　　可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）370042003900成交日期2007年3月1日2007年6月1日2007年7月1日　　2.交易情况的分析判断结果，见表10-2。表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。表10-2　　　　　　　　　　　　　　　交易情况的分析　　　可比实例A可比实例B可比实例C交易情况-2%0+1%　　3.该类商品住宅2007年2月至8月的价格变动情况，见表10-3。表中的价格指数为定基价格指数。表10-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　同类商品住宅价格变动情况月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8　　4.房地产状况的比较判断结果，见表10-4。表10-4　　　　　　　　　　　　　　　房地产状况比较判断结果房地产状况权重被估价房地产可比实例A可比实例B可比实例C~~ ~因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100　　试利用上述资料估算该商品住宅2007年8月1日的正常市场价格。估算该商品住宅2007年8月1日的正常市场价格如下：1.计算公式。比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数2.交易情况修正系数。　　3.交易日期调整系数　　4.房地产状况调整系数。可比实例A:可比实例B：可比实例C:5.计算比准价格（单价）比准价格比准价格比准价格6.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则：被估计房地产的正常市场价格（单价）＝（4363.90+4341.93+3941.09）÷3=4215.64（元/平方米）2.房地产估价的成本法2.1成本法概述2.2成本法的基本公式2.3重新购建价格的求取2.4建筑物折旧的求取2.1成本法概述概念■求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。实质以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产价值各个部分的累加---（积算价格）不是成本是价格（含利润）理论依据■生产费用理论－商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定适用对象~~ ~■特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头保险理赔及其他损害赔偿步骤■⑴搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料■⑵估算重新购建价格■⑶估算折旧■⑷求取积算价格2.2成本法的公式（四大类）成本法基本公式■积算价格＝重新购建价格－折旧【例题·单选题】【2008年真题】在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－（）。A.房地产价格B.建筑物开发成本C.土地价值D.建筑物市场价值[答案]D[解析]本题考查成本法的公式。房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧则建筑物折旧＝重新购建价格－房地产价值本题注意是房地产价值而非房地产价格。新建房地产公式■新开发的房地产价值＝土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+销售费用■新建建筑物价值＝建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发土地公式■新开发土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润旧房地产公式■旧房地产价值＝土地重新购建价格﹢建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧■旧建筑物的价值＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧2.3重新购建价格的求取重新购建价格的概念三大要点两大求取路径种类求取方法（1）重新购建价格的概念重新购建成本是指假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房地产所必要的支出，或重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正常利润。（2）三大要点重新购建价格是在估价时点的价格~~ ~重新购建价格是客观价格，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费建筑物重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧。土地重新购建价格应是估价时点状况下的价格（3）两大求取路径整体法（房地结合）■将土地和建筑物视为一个整体，模拟开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法求取独立法（房地分离）■将土地与房屋视为相对独立的部分，分别求取重新购置价格并相加求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，采用市场法、基准地价修正法、成本法等估价方法求取其价格求取建筑物的重新购建价格，是假设建筑物所在的土地已经取得，其它状况不变的情况下，在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用及税金和正常利润（4）种类重置价格■是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。重建价格■是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物具有相同的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。形象地称为“复制”，用于有特殊保护价值的建筑物的估价（5）求取方法单位比较法■每平方米成本，每个车位的成本等等，主要有单位面积法和单位体积法。分部分项法■以独立构件或分部分项工程数量，乘以单位价格，然后相加工料测量法■与编制建筑概算的方法相似，先估算工程量，分人工、材料、机械台班，再配上概（预）算定额单价和收费标准。指数调整法：造价随时间变动。2.4建筑物折旧的求取折旧的概念折旧的种类建筑物寿命的相关概念折旧的计算方法（1）折旧的概念估价上的折旧是由于各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时市场价值与重新购建价格之间的差额。（2）折旧的种类物质折旧■又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。主要有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存等~~ ~功能折旧■又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑物设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们消费观念的改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。经济折旧■又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。不利因素可能是经济因素（供给过量或需求不足）、区位因素（环境恶化，包括噪音、空气污染、交通拥挤等），也可能是其他因素（政府政策变化、宏观调控措施等）。经济折旧分为永久性的和暂时性的。【例题1·单选题】【2007年真题】建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（）A.功能折旧B.经济折旧C.物质折旧D.外部性折旧[答案]C【例题2·单选题】【2005年真题】某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（）A.物质折旧B.功能折旧C.有形损耗D.经济折旧[答案]D（3）建筑物寿命的相关概念寿命■自然寿命：竣工至不能使用■经济寿命：建筑物竣工至开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间收入大于运营费的持续时间年龄■实际年龄：竣工至估价时点的日历年龄■有效年龄：估价时点显示的年龄，是否进行维修保养剩余寿命■剩余自然寿命：＝自然寿命－实际年龄■剩余经济寿命：＝经济寿命－有效年龄【例题·单选题】【2006年真题】建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）。A.经济寿命≤自然寿命B.经济寿命≥自然寿命C.经济寿命=自然寿命D.经济寿命>自然寿命[答案]A（4）折旧的计算方法年限法：直线法和成新折扣法市场提取法分解法~~ ~【年限法】最主要的是直线法，直线法也是最简单、最普遍的折旧方法计算年折旧额公式为：D―年折旧额C―建筑物的重新购建价格；S―预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。N―经济寿命R―残值率有效年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：建筑物的现值【成新折扣法】q为成新率成新率＝（经济寿命－有效年龄）/经济寿命【例题·单选题】【2006年真题】经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（）。A.40%B.50%C.60%D.67%[答案]C[解析]Q=（50-20）/50=60%【例10—4】某建筑物的建筑面积为100平方米，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。【解答】C=500×100=50000（元）R=5%N=30t=10年折旧额折旧总额~~ ~建筑物现值＝重新构建价格－折旧总额＝50000－15833＝34167（元）3.收益法3.1收益法概述3.2收益法的计算公式3.3收益法的换算3.4净收益的求取3.5报酬率的求取3.1收益法概述概念■是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（收益价格）实质■以房地产的预期未来收益为导向求取房地产价值■资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）、终值折算为现值（F～P）　适用对象■适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。房地产价值的影响因素（收益法的角度）■未来净收益的大小■获得净收益期限的长短■获得净收益的可靠性步骤■⑴搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料■⑵预测被估价房地产的未来净收益■⑶求取报酬率■⑷选用适宜的收益法公式计算收益价格3.2收益法的公式最一般的公式收益年限有限年且其他因素不变的公式收益年限无限年且其他因素不变的公式（永续年值A～P）净收益在未来的前若干年有变化的公式预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式（1）最一般的公式实质■F～P并求代数和~~ ~公式（2）收益年限有限年且其他因素不变的公式实质■A～P公式　前提条件：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率不等于零为Y（当等于零时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。公式的用途：（1）直接计算房地产价格（2）不同年限价格之间的换算（3）比较不同年限价格的高低（4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整1）直接计算房地产价格【例题·单选题】【2006年真题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为（）万元。A.964.4B.977.9C.1000.0D.3500.0[答案]A[解析]2）不同年限价格之间的换算~~ ~已知V无穷，求V50、V70V70＝V无穷×K70V50＝V无穷×K50已知V50,求V无穷,V40【例题·计算题】【典型例题】某房地产，收益年限为40年，单价为2000元/平方米。假设报酬率为6%，在每年净收益不变的情况下，该房地产如果收益年限为50年时，其销售单价应为（）。[解析]3）比较不同年限价格的高低（参见教材256页）4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整（3）收益年限无限年且其他因素不变的公式（永续年值A～P）实质■A～P，且永续年值n～无穷公式【例题·单选题】【2006年真题】某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（）万元。A.14.58B.15.43C.16.67D.17.32[答案]C[解析]（4）净收益在未来的前若干年有变化的公式条件■净收益在未来的前t（含t）年有变化，在t年以后无变化为A~~ ~■收益年限N为无限■报酬率大于零（5）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式【例题1·单选题】【典型例题】某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264[答案]B[解析]预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式【例题2·多选题】【2007年真题】房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（）。A.确定的收益期限长B.预测的净收益大C.选取的报酬率高D.预测的运营费用高E.考虑了净收益增长[答案]ABE3.3净收益的求取净收益的求取方法分类基于租赁收入测算净收益基于经营收入测算净收益（1）净收益的求取方法分类基于租赁收入测算净收益－投资法基于营业收入测算净收益－利润法基于租赁收入测算净收益的收益法是典型形式（2）基于租赁收入测算净收益净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入~~ ~运营费用：维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其它资本或经营的收益有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失运营费用与会计上的成本费用的不同之处在于，运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税（四项）运营费用率＝运营费用/有效毛收入【例题·单选题】【2008年真题】净收益=有效毛收入－（）。A.物业服务费B.运营费用C.经营成本D.开发建设成本[答案]B本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益＝有效毛收入－运营费用（3）基于经营收入测算净收益基于经营收入的测算与基于租赁收入测算的区别■潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入■要扣除归属于其他资本或经营的收益3.4报酬率的求取报酬率的实质报酬率的求取方法（1）报酬率的实质投资回收与投资回报的区别■投资回收－所投入资本的回收，是保本■投资回报－投入资本回收后所获得的额外资金，及报酬或利润报酬率的实质是＝投资回报/所投入的资本报酬率与风险成正相关：高收益，高风险，投资回报率高（2）报酬率的求取方法累加法■报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率市场提取法■搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率无限年期　　有限年期－用试算法【例题1·单选题】【2005年真题】在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（）A.投资风险较大B.案例利率较低C.收益较小D.收益较稳定[答案]A[解析]报酬率与风险成正相关【例题2·单选题】【2007年真题】报酬率等于（）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。~~ ~A.低风险报酬率B.银行存款利率C.银行贷款利率D.无风险报酬率[答案]D[解析]报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【例题3·多选题】【2006年真题】采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（）。A.净收益估计过高B.收益期限估计过长C.运营费用估计过高D.资本化率估计过低E.考虑了无形收益[答案]ABD[解析]4.假设开发法4.1假设开发法概述4.2公式4.3两种方法4.4公式中各项的求取4.1假设开发法概述概念■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。本质是成本法的倒算法。■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。步骤：■⑴调查了解待开发房地产的状况■⑵选择最佳的开发利用方式；■⑶估算开发经营期；■⑷预测开发完成后的房地产价值；■⑸预测开发所必要的支出及应获得的正常利润■⑹进行具体计算，求出待开发房地产的价值【例题·单选题】【2005年真题】评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。A.成本法B.收益法C.投资法~~ ~D.假设开发法[答案]D[解析]具有开发或再开发潜力的项目4.2公式（六公式）基本公式■待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用－投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费求生地价值公式求毛地价值公式求熟地价值公式求在建工程价值的公式求旧房地产价值公式【例题·单选题】【2008年真题】待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（）。A.取得待开发房地产的税费B.转让待开发房地产的税费C.销售开发完成后的房地产的税费D.取得待开发土地的费用[答案]A[解析]本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。4.3两种方法假设开发法的种类■现金流量折现法－考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点■传统方法－不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息两种方法的三大区别■对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测■传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同一时点上再加减■传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出。4.4公式中各项的求取开发经营期按客观计算，从取得被估价房地产的日期（估价时点）开始计，到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束开发经营期可以分为开发期和经营期■开发期可分为前期和建造期■经营期可分为销售期和运营期开发完成后价值可以通过预测求取。通常采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。扣除项目金额~~ ~■开发所必要的各项成本、费用、税金、正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。具体包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费■注意它们均是取得待开发房地产以后到开发完成还需要正常支出及应获得的■应计息的项目包括未知、需要求取的待开发房地产的价值取得待开发房地产的税费开发成本、管理费用和销售费用■销售税费和开发利润不计息投资者购买待开发房地产应负担的税费主要是契税、交易手续费等折现率与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，体现了资金的利率和开发利润率两部分【例10—9】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡,宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让的土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。答案：设该成片荒地的总价为V：该成片荒地开发完成后的总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元）开发成本和管理费用等的总额=2.5×2=5（亿元）投资利息总额=（V+V×4%）×〔（1+10%）3-1〕+5×〔（1+10%）1.5-1〕=0.344V+0.768（亿元）转让税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）开发利润总额=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（亿元）购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04VV=1.627（亿元）故：荒地总价=1.627（亿元）荒地单价=81.35（元/㎡）1分【例10—10】某在建工程开工于2001年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元/平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2002年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量的折现法估算该在建工程2002年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）~~ ~【说明】假设开发法，从2002年9月1日主体完工，到最后完工，还需在1.5年的时间内投入总建设费用的60%，即还需投入2300×124000×60%。但是如果要用现金流量折现法，必须把这笔投入折算到估价时点，即2002年9月1日的价值。投入是在整个期间内非均速发生的，这样根本无法计算，因此根据估价的一般规定，发生在一个期间内的投入或费用，为了方便计算，都要假设是发生在期间中点，这样来计算利率或进行的折现。所以折现时，要假设在中点即0.75年时发生。60*12*12400*70%*85%*（1-25%）/9%[1-1/（1+9%）50-3.5（1+13%）2=3403.80（万元）续建总费用2300*124000*60%/（1+13%）0。75=1561.32（万元）销售费用和税费3403.80*8%=272.30（万元）购买在建工程税费0.03V故V=3403.80-1561.32-272.30-0.03VV=1524.45（万元）在建工程单价=1524.45/1.24=1229.39（元/平方米）【例题·案例分析题】【2007年真题】某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元／平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。回答下列问题：1.采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）A.土地取得成本B.已投入的开发建设成本C.后续开发建设的必要支出D.后续开发建设应获得的正常利润[答案]CD2.该写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。A.300B.360C.540D.600[答案]A[解析]对未来价值的预测运用了收益法净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用=50-50×（1-90%）-50×40%=25（元/㎡）25×12=300（元/㎡）3.求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。A.累加法B.成本法C.市场提取法~~ ~D.直线法[答案]AC4.假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元／平方米。A.3000B.3633C.3750D.4500[答案]B[解析]有限年期，净收益不变的收益法公式。注意收益期＝50－3－2=45排除法，假设是无限年期，则价格＝300/8%=3750有限年期的一定比无限年期的价格小5.假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。A.土地开始开发B.房屋开始施工C.开始租售开发完成后的房地产D.取得估价对象[答案]D[解析]假设开发法中，开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期6.假设开发法中的开发期包括（）。A.开发经营期B.前期C.建造期D.租售期E.保修期[答案]BC[解析]开发经营期可以分为开发期和经营期■开发期可分为前期和建造期■经营期可分为销售期和运营期5.房地产估价报告■房地产估价报告■房地产估价报告组成5.1房地产估价报告含义估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”，是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。质量结果---合理性、准确性方法---全面性、正确性~~ ~形式书面叙述性报告和表格式报告5.2房地产估价报告组成根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：1.封面；2.目录；3.致委托人函；4.注册房地产估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。（一）封面房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。（二）目录房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。（三）致委托人函在致委托人函当中，受函方要写明估价委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称（要求盖章）。致函日期一般为报告的完成日期，即估价作业日期的截止年月日。估价报告应用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年。明确估价报告使用期限的意义：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担；在估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。不同于估价责任期限，如果估价报告超过了使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限；如果报告在其使用期限得到使用，则估价责任期限为无限期或者估价服务的行为结束时。（四）注册房地产估价师声明注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性等说明。所有参加估价的注册估价师都要签名。（五）估价的假设和限制条件一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假设；二是对估价对象有关情况的假设；三是对估价的价值前提的说明；四是估价方法使用前提的说明。（六）估价结果报告估价结果报告应记载下列事项：（1）委托人；（2）估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）估价时点；（6）价值类型；（7）估价依据；（8）估价原则；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）其他需要说明的事项；（12）估价人员（七）估价技术报告房地产估价技术报告应包括的内容有：（1）估价对象分析（最高最佳使用分析）（2）市场背景分析；（3）估价方法选用；（4）估价测算过程；；（5）估价结果确定。（八）附件附件应包括①估价委托书②估价对象位置示意图③~~ ~反映周围环境、形状、外观和内部状况的图片④估价对象的产权证明⑤估价中引用的其他专用文件资料⑥估价机构的资质证明、营业执照复印件⑦估价人员注册证书复印件。【例题·案例分析题】【2008年真题】评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。85.评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法[答案]B86.该酒店式公寓建成后的年净收益为（）元／平方米。A.300B.360C.540D.600[答案]A[解析]本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益＝潜在毛收入－空置损失－运营费用＝50-50×10%－50×40%＝25，则年净收益＝25×12＝300（元/平方米）。87.已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为（）元/平方米。A.3000B.3533C.3577D.3750[答案]B[解析]本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。88.该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为（）年。A.37B.38C.39D.40[答案]A[解析]本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。第十一章　物业管理【本章历年考试情况】■2007年有案例分析题，占13分。■2008年，单选5分，多选2分，案例6分，合计13分【本章主要内容】■1.业主■2.业主大会~~ ~■3.业主委员会■4.管理规约■5.物业服务企业■6.物业管理招标投标■7.物业服务合同■8.物业服务收费■9.住宅专项维修资金1.业主■1.1业主的概念■1.2业主的权利■1.3业主的义务1.1业主的概念■概念□业主是指房屋的所有权人，是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，可以是个人、集体或国家。■具体包括□房屋所有权人□合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占用的使用人□其他1.2业主的权利①按合同接受物业公司的服务②提议召开业主大会，并提出建议③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议④参加业主大会，行使投票权⑤选举业主委员会委员，享有被选举权⑥监督业主委员会的工作⑦监督物业服务企业履行物业服务合同⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用⑩其他权利1.3业主的义务①遵守管理规约、业主大会议事规则②遵守物业管理规章③执行业主大会或业主委员会的决定④交纳专项维修资金⑤按时交纳物业服务费用⑥其它义务2.业主大会■2.1业主大会的含义■2.2业主大会的筹备■2.3业主大会的成立■2.4由业主共同决定的事项■2.5定期会议和临时会议■2.6业主代理人和代表人~~ ~■2.7业主大会的召开形式■2.8业主大会决定事项的表决原则■2.9业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助2.1业主大会的含义■业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织■代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，是物业管理的决策机构■一个物业管理区域只能成立一个业主大会2.2业主大会的筹备■指导——在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下■组成——由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组【例题·单选题】【2007年真题】业主大会筹备组成员应由（）组成。A.业主代表和建设单位B.建设单位和物业管理企业C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D.业主代表、物业管理企业和街道办事处[答案]A2.3业主大会的成立■业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立■筹备组应在组成之日起30日内组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员■只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责【例题·单选题】【典型例题】业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。A.45B.30C.15D.10[答案]B2.4由业主共同决定的事项■制定和修改业主大会议事规则■制定和修改管理规约■选举业主委员会或者更换业主委员会成员■选聘和解聘物业服务企业■筹集和使用专项维修资金■改建、重建建筑物及其附属设施■有关共有和共同管理权利的其它重大事项2.5定期会议和临时会议■定期会议□召开规则在业主大会议事规则中确定■临时会议□20%以上业主提议召开□发生重大事故或紧急事件需要及时处理□其它~~ ~■注意□两种会议均由业主委员会组织召开□公告居民——15日前□通知居民委员会【例题1·单选题】【典型例题】业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利，经（）以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议A.40%B.30%C.20%D.10%[答案]C【例题2·单选题】【典型例题】业主委员会应当在召开业主大会会议（）日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。A.15B.10C.7D.5[答案]A【例题3·单选题】【2008年真题】业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。A.业主大会定期会议B.业主大会临时会议C.首次业主大会会议D.业主委员会会议[答案]C[解析]业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。2.6业主代理人和代表人■业主代理人□业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，他们之间是委托代理关系□业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，因此代理人无被选举为业主委员会成员的权利■业主代表人□业主人数多时，可根据一定的单位推选业主代表参加业主大会会议□业主代表应如实反映他所代表的业主的意向，而不仅仅代表一票2.7业主大会的召开形式■业主集体讨论的形式■书面征求意见的形式■必须有物业管理区域内专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加2.8业主大会决定事项的表决原则■三分之二制□业主大会作出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，~~ ~应当经专有部分占全部专有部分总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意■半数制□业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意2.9业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。3.业主委员会■3.1业主委员会的性质■3.2业主委员会的职责■3.3业主委员会的备案■3.4业主委员会委员的资格条件■3.5业主委员会委员的资格终止■3.6业主委员会会议■3.7业主委员会与物业服务企业的关系■3.8业主委员会与居委会的关系3.1业主委员会的性质和职责■业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项3.2业主委员会的职责■召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况■代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同■及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业的服务■监督管理规约的实施■业主大会赋予的其他职责3.3业主委员会的备案■业主委员会自选举产生之日起30内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案■是备案而非审批，体现了政府的指导、帮助、协调、监督作用【例题1·单选题】【典型例题】《物业管理条例》规定业主委员会自选举之日起（）日内必须备案。A.45B.30C.15D.10[答案]Ｂ【例题2·单选题】【2008年真题】《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（）备案。A.社区工作站B.市民政部门C.县人民政府房地产行政主管部门D.区、县人民政府房地产行政主管部门~~ ~[答案]D[解析]业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。3.4业主委员会委员的资格条件■本物业区域内具有完全民事行为能力的业主■遵守国家的法律、法规■遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务■热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力■具有一定的组织能力■具备必要的工作时间3.5业主委员会委员的资格终止■因物业转让、灭失等原因不再是业主■无故缺席业主委员会会议连续三次以上■因疾病等原因丧失履行职责能力的■有犯罪行为■以书面形式向业主大会提出辞呈的■拒不履行业主义务的■其他原因不宜再担任业主委员会委员的3.6业主委员会会议■定期组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定■经1/3以上业主委员会委员提议，或业主委员会主任认为有必要的，应及时召开会议■半数委员出席方为有效，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。■会议应有书面记录，公告并告知相关居委会【例题·单选题】【2007年真题】某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。A.4B.5C.6D.7[答案]C[解析]半数委员出席方为有效，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。3.7业主委员会与物业服务企业的关系■业主委员会代表业主大会与物业服务公司签订物业合同■业主委员会不得不经业主大会通过，直接做出选聘、解聘的决定3.8业主委员会与居委会的关系■居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织■业主大会、业主委员会应配合、支持居委会的工作，并接受其指导和监督4.管理规约4.1管理规约4.2临时管理规约4.1管理规约□概念全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。~~ ~形式---书面调整对象---业主间权利义务关系□内容有关物业使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反管理规约应承担的责任□法律效力全体业主使用人继承人自动生效4.2临时管理规约□概念物业建设单位在物业销售之前依法指定的有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益、应当履行的义务等事项的约定。□制定主体---建设单位时间---物业销售之前□相关主体法律义务制定人---不侵害买受人的合法权益说明义务买受人---履行的义务□主要内容物业的自然状况和权利状况遵守的规则（1）相邻权规定（2）装修规定（3）共用部位、公用设施设备使用规定（4）禁止性规定维修养护物业遵守规则（1）物业维修养护中业主应当相互配合与协助（2）涉及公共利益与公共安全的物业维修养护。（3）保修责任与专项维修资金的交存、使用和管理。共同利益事项①全体业主授予物业服务企业行使的管理权利。②业主承诺按时足额缴纳物业服务费用。③利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。违约责任5.物业服务企业■5.1物业服务企业的概念和特征■5.2物业服务企业的种类■5.3物业服务企业的设立■5.4物业服务企业的资质管理■5.5物业服务企业的机构设置~~ ~5.1物业服务企业的概念和特征■概念□物业服务企业是依法成立，具备专门资质，具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体■特征□独立的企业法人□属于服务性企业□具有一定的公共管理性质的职能【例题·单选题】【2008年真题】下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（）。A.物业服务企业是独立的企业法人B.物业服务企业属于服务性企业C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能[答案]C[解析]物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。5.2物业服务企业的分类■按投资主体的经济成分划分□全民所有制物业服务企业□集体所有制物业服务企业□民营物业服务企业□外资物业服务企业□其它物业服务企业■按股东出资形式划分□有限责任公司□股份有限公司□股份合作型物业服务企业5.3物业服务企业的设立■企业名称的预先审核■公司地址■注册资本□最低注册资本为10万元人民币■股东人数和法定代表人■公司人员■公司章程5.4物业服务企业的资质管理■物业服务企业资质等级分为一、二、三级□一级——国务院建设主管部门管理□二级——省和直辖市建设（房地产）行政主管部门□三级——直辖市和设区的市的房地产主管部门■在领取营业执照之日起30天内，申请资质■资质管理包括设立时的资质审批，还包括对已设立的物业服务企业的监督检查【归纳】三级物业管理企业的资质条件　注册资本专业人员数量专业人员质量业　绩管理规章~~ ~一级资质人民币500万元以上专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称专业人员取得职业资格证书多层住宅200万㎡，高层住宅100万㎡，独立式住宅（别墅）15万㎡，办公楼、工业厂房及其它物业50万㎡建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩二级资质人民币300万元以上专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称专业人员取得职业资格证书多层住宅100万㎡，高层住宅50万㎡，独立式住宅（别墅）8万㎡，办公楼、工业厂房及其它物业20万㎡建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩三级资质人民币50万元以上专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称专业人员取得职业资格证书有委托的物业管理项目建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统　　【例题1·单选题】【典型例题】物业服务企业应在领取营业执照之日起（）天内申请资质A.15B.30D.45D.60[答案]B【例题2·单选题】【2008年真题】新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）的暂定期。A.三个月B.半年C.一年D.二年[答案]C[解析]新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。5.5物业服务企业的机构设置■较大的分类两级□企业总部——设置若干职能部门□各项目管理机构——负责具体的操作【例题·案例分析题】【2007年真题】某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等：600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。根据背景回答下列问题1.该小区第二次业主大会会议的召集人应为（）。~~ ~A.小区业主委员会B.业主大会筹备组C.小区所属居民委员会D.原物业管理公司[答案]A2.根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（）。A.全部大户型业主和200个小户型业主参加并表决通过B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过C.全部小户型业主和101个大户型业主参加并表决通过D.全部大户型业主参加并表决通过[答案]AC【原则】面积过半＋人数过半■800个小户型，总建筑面积为4万平方米,600个大户型，总建筑面积为6万平方米，总户数1400户，总建筑面积10万平方米。面积过半为超过5万平米，人数过半为超过700户。各备选答案的情况如下：答　案面　积人　数A7万平米800B5万平米900C大于5万平米901D6万平米600　　3.新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（）人。A.50B.20C.30D.10[答案]D[解析]最少是三级的标准6.物业管理招标投标6.1物业管理招标投标的内涵与特点■概念■特点□招标主体的特殊性：业主大会、建设单位、政府机关或事业单位□物业服务内容的特殊性□早期介入的特殊性□阶段性6.　2物业管理招标投标的原则■公开原则■公平原则■公正原则■诚实信用原则□招标方不得设定不公平条件□招标方不得拒绝与中标人签订合同~~ ~□投标方不得与招标方或其他投标方串通□投标方不得向招标方或评标委员会行贿或以不正当手段谋取中标6.3物业管理招标的方式■公开招标■邀请招标6.4物业管理招标的条件■主体条件□6.4.1一般主体条件：□6.4.2招标人自行招标的条件：□6.4.3委托代理招标的范围与优点：■项目条件□6.4.4一般项目条件□6.4.4必须招标的项目及可采取其它方式的项目6.4.1一般主体条件■招标人为业主委员会的，须经业主大会授权■招标人为建设单位的，必须符合法律规定■招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门批准、授权■招标人可自行招标，也可委托招标代理机构办理招标6.4.2招标人自行招标的条件■具备与招标项目相适应的技术、经济、管理人员■具备编制招标文件的能力■具备组织开标、评标、定标的能力6.4.3委托代理招标的范围与优点■委托代理招标范围□常见于公开招标和大范围邀请招标□如政府物业项目■优点□招标代理机构具有较强的专业水平，广泛的市场信息，熟练的招标技巧，有利于提高招标工作的效率和质量6.4.4一般项目条件■住宅及同一物业管理区域内非住宅应通过招标选聘物业企业■投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式确定物业服务企业6.4.4必须招标的项目及可采取其它方式的项目■必须招标项目□新开发的住宅□同一物业管理区域内非住宅■可以采取其它方式的项目□新开发的非住宅项目□业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的项目6.5物业管理招标的程序■成立招标领导小组■编制招标文件■发布招标公告或招标邀请书~~ ~■发放招标文件■投标申请人的资格预审■接收投标文件■成立评标委员会■开标■评标■中标及签订合同【重点】物业招标程序中的重要内容■备案□招标前备案——在招标公告或投标邀请书发出前的10日前，向县级政府房地产主管部门备案□中标后备案——在确定中标人的15日内，向县级政府房地产主管部门备案■投标人的数量□邀请招标发出邀请书的不少于3家□资格预审合格申请人过多时，可从中选择不少于5家参与竞标■三个重要时间□自招标文件发出至投标文件截止，不少于20日□应在投标有效期截止30日前确定中标人□招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内签订合同■评标的方法□综合评议法□百分制量化法■评标委员会□评标由评标委员会负责，由招标人或招标代理机构组建□评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成□人数为5人以上的单数，其中物业管理方面的专家不得少于2/3□评标委员会成员名单在中标结果确定前应保密■专家来源□房地产行政主管部门建立的专家库中随机抽取决定【例题·单选题】物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）。A.1/2B.2/3C.1/3D.1/4[答案]6.6物业管理投标的条件■投标人必须满足法律法规规定的要求■必须满足招标方的要求6.7物业管理投标的程序■获取招标信息■项目评估与风险防范■登记并取得招标文件■准备投标文件~~ ~■递交投标文件■接受招标方的资格审查■参加开标、现场答辩和评标■签约并执行合同【例题·单选题】【2007年真题】物业管理投标程序包括：①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是（）。A.⑤一①一②一④一③一⑦一⑥B.⑤一②一①一④一③一⑦一⑥C.⑤一①一②一③一④一⑦一⑥D.⑤一②一①一③一④一⑦一⑥[答案]B[解析]主要考虑1、2顺序和3、4顺6.8物业管理招投标适用的法律法规■《招标投标法》－全国人大常委会发布的法律■《物业管理条例》－国务院发布行政法规■《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》■《前期物业管理招标投标管理暂行办法》－建设部发布的行政规章【例题·案例分析题】【2008年真题】某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。94.物业管理招标投标的原则有（）。A.公开、公平、公正B.等价有偿C.诚实信用D.保护弱者[答案]AC[解析]物业管理招标投标的原则有：分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。95.该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括（）。A.该房地产开发公司的名称、地址B.应邀招标的物业服务企业C.获取招标文件的办法D.甲住宅小区的基本情况[答案]B[解析]本项目采用公开招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法96.评标委员会的下列做法中，错误的有（）。A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会B.否决所有投标C.向招标人提交书面评标报告D.推荐超过3名有排序的合格中标候选人[答案]AD[解析]选项A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。~~ ~7.物业服务合同■7.1物业服务合同的涵义■7.2物业服务合同的主要内容■7.3物业服务合同的特征■7.4物业服务合同的种类7.1物业服务合同的涵义■由业主与物业服务公司签订的聘用物业公司提供物业服务与管理的书面协议■双方是平等的民事主体关系■由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘并签订合同7.2物业服务合同的主要内容■物业管理事项■物业服务质量■物业服务费用■双方的权利义务■专项维修资金的管理与使用■物业管理用房■合同期限■违约责任7.3物业服务合同的特征■无名合同■诺成合同与要式合同■双务合同与有偿合同■劳务合同■集体合同■受较多的政府干预□签订与履行受相关政府机构的指导与监督□物业服务合同的主体资格受政府监督□合同的具体内容不得违反法律法规和管理规约【例题·单选题】【2006年真题】物业服务合同在（）的情况下不成立。A.当事人没有承诺生效B.当事人没有签字盖章C.没有规定合同成立的地点D.一方当事人提供了服务，另一方当事人接受了该服务，但没有采取书面形式[答案]Ｂ[解析]要点：物业服务合同是诺成合同7.4物业服务合同的种类■前期物业服务合同□主体是建设单位和物业服务企业□过渡性□附终止条件的合同■一旦业主大会选聘了物业服务企业，前期物业合同终止□要式合同■物业服务合同□主体是业主（由业主委员会代表）与物业服务企业~~ ~【重点】前期物业服务合同与物业服务合同的区别　合同主体订立的时间合同有效期前期物业服务建设单位（开发商）物业公司建设单位出售房屋前从签订至业主委员会与选聘的物业服务公司签订合同物业服务合同业主委员会（代表全体业主）物业公司房屋出售后并成立了业主委员会由双方协定，以年为单位，一般为3至5年8.物业服务收费■8.1物业服务费的收费原则■8.2物业服务费的定价形式■8.3物业服务费的计费方式■8.4物业服务费的构成■8.5物业服务费用的交纳和督促8.1物业服务费的收费原则■合理原则□物业公司角度——费用应对资源的消耗作出补偿□业主角度——与经济发展、生活水平相适应■公开原则□事先公开——收费标准事先明示□事后公开——物业服务资金年度预决算每年不少于一次向业主公开■费用与服务水平相适应原则□不同档次的服务对应不同的收费，要求质价相符【例题1·单选题】【2007年真题】下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（）。A.合理原则B.公开原则C.费用与消费者承受能力相适应原则D.费用与服务水平相适应原则[答案]C【例题2·单选题】【2005年真题】物业服务收费应遵循（）的原则。A.安全可靠B.保本微利C.费用与服务水平相适应D.费用与业主承受能力相适应[答案]C8.2物业服务费的定价形式■政府指导价□价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价与浮动幅度，由物业企业确定具体值■市场调节价8.3物业服务费的计费方式■酬金制~~ ~□是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担□物业公司的经济利益为固定的金额或比例的酬金□酬金以预收的物业服务资金为计提基数□结余或不足均由业主承担□对业主而言服务费用收支透明，节余归己，保证了业主的利益□对物业企业而言，收入固定，风险较小【例题·多选题】【2008年真题】下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有（）。A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金[答案]ABDE[解析]本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。■包干制□是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担□业主支付的费用固定，物业企业自负盈亏□对业主而言费用固定□对企业而言利润的高低取决于自己的管理水平，有利于促进企业提高管理水平【例题·单选题】【2005年真题】业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（）。A.包干制B.佣金制C.酬金制D.分成制[答案]A8.4物业服务费的构成■8.4.1物业服务费的构成■8.4.2物业服务成本或物业服务支出的构成■8.4.3不得计入物业服务支出或成本的项目8.4.1物业服务费的构成■酬金制下预收的物业服务资金□物业服务支出□物业服务企业的酬金■包干制下物业服务费构成□物业服务成本□法定税费□物业企业的利润8.4.2物业服务成本或物业服务支出的构成①管理服务人员的工资、社会保险和福利费~~ ~②物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用③清洁卫生费用④绿化养护费用⑤秩序维护费用⑥办公费用⑦物业管理企业的固定资产折旧⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用⑨管理费分摊⑩经业主同意的其它费用8.4.3不得计入物业服务支出或成本的项目■共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本【例题1·多选题】【2006年真题改编】包干制下物业服务公司的物业服务费的构成应包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业管理企业的利润[答案]ACD【例题2·多选题】【2005年真题】物业服务成本包括（）等。A.物业管理人员工资、福利费B.清洁绿化费用C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用E.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金[答案]ABC【例题3·单选题】下列费用中，应当计入物业管理服务成本的是（）。A.物业共用部位的大修费用B.物业共用部位的中修费用C.物业共用部位的小修费用D.共用设施的改造费用[答案]C【例题4·单选题】【2005年真题】不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（）A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金B.物业管理处办公费C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D.物业管理企业固定资产折旧[答案]A9.住宅专项维修资金■9.1住宅专项维修资金的含义与作用■9.2商品住宅维修资金的交存■9.3出售公有住房维修资金的交存■9.4住宅专项维修资金的一般性管理规定■9.5住宅专项维修资金的列支~~ ~■9.6住宅专项维修资金的计划编制■9.7住宅专项维修资金的计划实施条件■9.8使用住宅专项维修资金的应急程序■9.9住宅专项维修资金的监督■9.10相关主体的法律责任9.1住宅专项维修资金的概念■指由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金■专项维修资金属业主所有，由物业服务企业代为管理和使用【例题·单选题】【2007年真题】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过（）予以列支。A.物业服务支出B.物业服务成木C.专项维修资金D.物业管理费用[答案]C9.2商品住宅维修资金的交存■商品住宅专项维修资金由业主交存，属业主所有■在办理住宅权属登记前首次缴纳至代收代管理单位■首次交存的标准为当地住宅建安工程造价的5%～8%■首次交存的资金由政府建设主管部门或其委托的单位代收代管■成立业主大会的，可以变更代收代管单位■资金应存于当地商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户■业主分户账面余额不足首次交存的30%时，业主应续交■房屋所有权转让时，资金随房屋所有权同时过户9.3出售公有住房维修资金的交存■出售公房的维修资金由业主和售房单位共同交存，业主交存部分属业主所有，单位从售房款中提取的属售房单位所有■业主首次交存的标准为当地房改成本价的2%,售房单位交存的多层不低于售房价的20%,高层不低于售房款的30%,一次性提取■单位应在收到售房款30日内，将资金交予代收代管理单位■单位交存的部分由同级财政部门或其委托的单位代收代管■单位交存的资金应存于商业银行，按单位设账，按幢核算9.4住宅专项维修资金的一般性管理规定■专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，不得挪用■开发商和公有住房单位应按尚未售出的住房的建筑面积分摊共用部位、共用设施的维修改造费用■资金可用于购买一级市场国债■资金存款的利息收入与其它收入应转为维修资金【例题·单选题】【2008年真题】按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于（）。A.购买一级市场国债B.国债回购~~ ~C.委托理财D.购买股票[答案]A[解析]住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债9.5住宅专项维修资金的列支■列支规定□商品房■用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊■用于部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊□出售公房■由业主和单位按所交存的资金比例分摊■应由业主承担的，按照商品房住户列支方式分摊■不得从住宅专项维修资金中列支的项目□应由建设单位承担的费用□应由相关单位承担的费用（主要是市政设施）□人为损坏的共用部位的修复费用□应从物业服务费用中支出的共用部分的维修养护费用9.6住宅专项维修资金的计划管理■有物业管理的由物业服务公司提出■未实行物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位提出■既未实行物业管理又无房屋管理单位的，由建设（房地产）主管部门提出9.7住宅专项维修资金的计划实施条件■全体业主共有部位□有业主大会的，经业主大会通过□未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后实施■部分业主共有部位□具有共有关系的总建筑面积2/3以上的业主且占该共有关系的业主总人数2/3以上的业主同意后实施■需动用公有住房单位交存资金的，应经财政部门审核9.8使用住宅专项维修资金的应急程序■实施物业管理的，由物业管理单位垫付■未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位垫付■未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由业主提出申请，经房地产主管部门审核后先从资金中支付9.9住宅专项维修资金的监督■代收代管单位□房屋灭失后返还资金——给个人、单位或国库□接受业主咨询，并定期公布资金情况□接受审计部门的审计■财政部门□财务管理与会计核算~~ ~□财政监督□票据管理9.10相关主体的法律责任■交存主体□个人未交存——不予发放房屋所有权证□公有住房单位未交存——警告并处3万元以下的罚款□尚未出售房屋的所有者未交存——警告并处3万元以下罚款■代收代管单□未移交账目——警告并处3万元以下罚款□未定期公布使用情况——警告并处3万元以下罚款■挪用者□代收代管单位挪用——没收违法所得，处挪用金额2倍以下罚款，追究刑事责任□物业管理企业挪用——处挪用金额2倍以下罚款，吊销资质证书□政府主管部门挪用——追回资金、行政处分个人，追究刑事责任第十二章　房地产金融【本章历年考试情况】■2008年单选5分，多选4分，案例10分，共19分■容易出计算题及案例分析题■难度比较大【本章主要内容】■1.房地产金融概述■2.房地产抵押贷款■3.房地产证券化■4.房地产信托■5.房地产保险1.房地产金融概述■1.1房地产金融的含义■1.2房地产金融的特点■1.3房地产金融的主要业务种类1.1房地产金融的含义■概念□是指金融机构通过各种信用方式为房地产开发、购买和租赁等筹集融通资金的活动总称■分类□银行融资和非银行融资□直接房地产融资和间接房地产融资□住宅融资和商业房地产金融1.2房地产金融的特点■安全性□房地产的固定性等特点，对贷款机构而言安全性高■长期性■多样性■证券化~~ ~□以有价证券形式通过资本市场融资，降低风险■政策性1.3房地产金融的主要业务种类■住房储蓄和住房基金■房地产贷款■房地产证券2007年4月，碧桂园香港上市将向全球发售24亿股股份,募集资金148.5亿元。万科增发3.17亿股，募集100亿。■房地产信托■房地产保险【例题·多选题】【典型例题】以下活动中，属于房地产金融范畴的活动包括（）A.房地产验资B.房地产筹资C.房地产信托D.房地产保险E.房地产担保[答案]BCDE2.房地产抵押贷款■2.1房地产抵押贷款的概念■2.2可以抵押的财产■2.3不得抵押的财产■2.4房地产抵押的要素（重要概念）■2.5房地产抵押贷款市场的参与者■2.6固定利率抵押贷款◆■2.7可变利率抵押贷款◆■2.8住房公积金贷款■2.9抵押贷款的风险2.1房地产抵押贷款的概念■指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行、借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押贷款人、借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿2.2可以抵押的财产■抵押人所有的房屋和地上定着物■抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产■抵押人依法有权处分的国有土地使用权■抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具等■抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用权■其它■抵押人将上述所列财产一并抵押【例题·单选题】根据《中华人民共和同担保法》，下列财产可以设定抵押权的是（）A.已依法公告列入拆迁范围的房地产B.权属有争议的地产C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权~~ ~[答案]D2.3不得抵押的财产■土地所有权■耕地、宅基地等集体所有的土地使用权■以公益为目的的事业单位、社会团体用地■所有权、使用权不明或有争议的财产■被查封、扣押、监管的财产■列入拆迁范围的房地产■空置3年以上的商品房（商业银行）■其它【例题·单选题】【2008年真题】根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1B.2C.3D.4[答案]C[解析]《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2.4房地产抵押的要素（重要概念）■最高贷款期限－最高30年■提前还款的规定－罚息■还款方式■手续费■担保和保险■抵押率□是银行提供给抵押人的贷款数额与抵押物价值的比例，我国约在70%■贷款利率□资金的投资收益＋承担的风险＋运营费用2.5房地产抵押贷款市场的主要参与者■贷款机构－贷款的发放者■借款人－借资金的人■担保和保险机构■中介服务机构□贷款日常维护服务机构□估价机构□律师事务所【例题·多选题】【2007年真题】房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。A.贷款日常维护服务机构B.评估机构C.律师事务所D.担保公司E.监管机构[答案]ABC~~ ~2.6固定利率抵押贷款■特点□整个贷款期内利率不受市场利率变化影响□偿还贷款方式和期限固定不变■分类□等额还款抵押贷款■2.6.1特点■2.6.2计算方法■2.6.3还款规律□等本金还款抵押贷款■2.6.4特点■2.6.5计算方法■2.6.6还款规律2.6.1等额还款抵押贷款特点■利率固定不变■每月（期）付款额不变■每月付款额的实质为以贷款额为现值计算出的年值（P～A）2.6.2等额还款抵押贷款计算方法■2.6.2.1每月还款额的计算■2.6.2.2贷款余额的计算■2.6.2.3每月付款中本金与利息的构成2.6.2.1每月还款额的计算■形象记忆□（按揭）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供■系数名称□资本回收因数（A/P，i,n）【例题·计算题】【典型例题】某人贷款12万元，分10年摊还，年利率为6%，按月计息，采用等额还款模式，则每月的偿还金额为多少？[答案]已知P（现值），要求的是A（年值）注意计息期，已知的是年利率，但求的是月还款额，P＝12万元，i＝6%÷12＝0.5%，n＝10×12＝120A＝P（A/P，6%/12，120）＝12×0.0111＝0.1332（万元）2.6.2.2贷款余额的计算（A～P）■实质：将尚未归还的年值，折现为已还款期末的现值~~ ~■Pm－贷款余额■n－贷款期数■m－已归还期数【例题·案例分析题】【2006年真题】赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。1.赵某的月还款额为（）元。A.2974B.3886C.5356D.9742[答案]B[解析]方法一直接计算向银行贷款总额50×（1-30%）=35（万元）i=6%÷12=0.5%n=10×12=120A=P（A/P,i,n）=35（A/P,0.5%,120）=0.3886（万元）方法二，带有技术含量的猜测法假设不计利息，则35万元120个还款周期，每月应还35÷120＝0.2917（万元），现在计了利息，最后的还款总额一定比35万元高一些，所以每月的还款额一定比2917高，6%的年利不算高，C、D太高了，而A又太少了。2.若赵某将其家庭收入的25%用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为（）元。A.11896B.13896C.15544D.21424[答案]C[解析]3886÷25%=155443.若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.201006[答案]D[解析]实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值n=10×12=120m=5×12=60n-m=60解：Pm＝A（P/A,i,n-m）=3886（P/A,0.5%,60）=3886×~~ ~=2010062.6.2.3每月付款中本金与利息的构成■计算总利息＝月还款额×期数－本金■第一个月，利息1＝本金×月利率■第一个月还款中本金＝月还款额－利息1■第二个月，利息2＝（本金－第一个月还款中的本金）×月利率■第二个月还款中的本金＝月还款额－利息2参照教材P259“每月还款的构成”下面的例题。2.6.3等额还款抵押贷款还款规律■每月还款额固定不变■在还款初期还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加■每期还款中利息所占的比重逐渐下降■每期还款中本金所占比重逐渐上升【例题·单选题】采用固定利率等额还款方式还款时，（）。A.利息占分期的比重保持不变B.利息占分期的比重逐期增加C.每月还款本金逐渐增加D.每月还款本金逐渐减少[答案]C2.6.4等本金还款抵押贷款特点■在贷款期内均匀地偿还本金■每期按剩余本金余额和约定利率支付利息■每期的还款总额逐期递减2.6.5等本金还款抵押贷款计算方法■at－第t期月付款额■n－按月计算的贷款期数■P－贷款额■i－月利率【例题1·单选题】【2006年真题】某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6%，贷款期限为15年，采用等本金还款方式，则第10个月的付款额最接近（）元。A.3915B.4220C.5139D.5153[答案]D[解析]at=P÷n+P×（n-t+1）÷n×ia10=500000÷180+500000×（180-10+1）÷180×0.5%=2777.78+2375=5152.78~~ ~【例题2·单选题】某人采用等本金还款抵押贷款方式贷款12万元，分10年摊还，年利率为6%，则每月偿还本金金额为（）元。A.1000B.1132C.1332D.1568[答案]A[解析]等本金，本金不变且均匀偿还120000÷10÷12=1000【例题3·单选题】【2005年真题】某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（）元。A.7775B.7750C.7725D.7700[答案]B[解析]at=P÷n+P×（n-t+1）÷n×iA11=600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5%=5000+2750=77502.6.6等本金还款抵押贷款还款规律■借款人每月还款额逐期递减■借款人每月支付的本金是均等的，为P÷n■借款人每月支付的利息越来越少■每月还款额先大后小，给借款人的压力大，不利于吸引贷款【例题·多选题】【2006年真题】采用按月等本金还款方式还款，借款人每月（）。A.支付的本金是均等的B.支付的利息是均等的C.偿还利息越来越少D.偿还利息越来越多E.付款额越来越多[答案]AC2.7可变利率抵押贷款■2.7.1相关概念■2.7.2可变利率抵押贷款月还款额计算■2.7.3可变利率的确定■2.7.4可变利率抵押贷款风险的控制■2.7.5本金负摊还2.7.1相关概念■初始利率□最初所采用的贷款利率水平■利率调整周期□利率两次调整所间隔的时间■利率调整幅度□利率在每个利率调整周期以及整个贷款期间允许利率变动的幅度~~ ~2.7.2可变利率抵押贷款月还款额计算■按初始利率和贷款期限，用等额还款公式计算出月还款额■到第一个利率调整周期，以贷款的余额、调整后的贷款利率、剩余贷款年限，用等额还款公式计算新的月还款额■以后调整周期按第二步继续2.7.3可变利率的确定■可变利率＝市场利率指标＋附加利率■市场利率选定市场中某一利率指标挂钩,变动将从下一个利率调整周期开始■附加利率包括抵押人的某些权利价值加服务成本，一般在整个贷款期保持不变，为2%～3%【例题·单选题】【典型例题】某人1月份申请获得一笔个人住房贷款，期限为20年，合同年利率为5%，从当年10月份，国家法定利率调整为5.5%，则借款人当年应支付的利息率为（）A.5%B.5.125%C.5.25%D.5.5%[答案]A[解析]利率变动将从下一个利率调整周期开始2.7.4可变利率抵押贷款风险的控制■可变利率的风险一般由借款人承担■为减轻借款人的风险的措施□给予较低的初始利率□规定双方可接受的利率调整周期与调整幅度□制定月还款限制和本金负摊还条款2.7.5本金负摊还■概念□由于规定了月还款的增长限制，有可能产生当月应还款额小于月贷款利息，或小于按市场利率计算的月还款额，故将其差额计入下一期贷款余额的行为■发生情况□本期的月还款额不足以偿还贷款的利息□市场利率指标上涨超过了合同规定的贷款利率浮动上限□按实际贷款利率计算所得的月还款额的增长超过对月还款额增长的限制时【例题·案例分析题】【2007年真题】王某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为5%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%。请回答下列问题1.王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为（）。A.0.3872%，20期B.0.4167%，240期C.5%，20期D.5%，240期[答案]B[解析]~~ ~月利率=年利率/12=5%÷12=0.416%按月的期数=20×12=240期2.如果王某选择等本金还款方式，则其面临的情况是（）。A.每月偿还利息递增、每月付款递减B.每月偿还利息递减、每月付款递增C.每月偿还利息递增、每月付款递增D.每月偿还利息递减、每月付款递减[答案]D3.如果王某选择可变利率抵押贷款，则下列说法中，正确的有（）。A.在抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊还条款，是为了降低借款人的利率风险B.可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款C.可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成D.对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权人一般会要求较高的初始贷款利率[答案]ABC2.8.住房公积金贷款■2.8.1住房公积金贷款的含义■2.8.2住房公积金贷款的程序■2.8.3个人住房组合贷款■2.8.4个人住房贷款举例2.8.1住房公积金贷款的含义■含义□住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，是以公积金作为资金来源的政策性较强的委托贷款。■相关知识□贷款抵押物－缴存职工所拥有的住房□贷款范围－公有住房、经适房、商品房□贷款形式－纯公积金贷款、个人住房组合贷款□贷款金额－暂不与个人缴存住房公积金的数额挂钩□贷款期限－30年，不长于借款人法定离休或者退休者退休以后的5年□贷款利率－低于普通贷款，且利率可以调整■公积金贷款与一般个人住房贷款的区别　　　　公积金贷款一般个人住房贷款性质与资金来源委托性贷款资金来源于公积金存款自营性贷款资金来源为银行吸引的各类存款贷款人和贷款风险贷款人为公积金管理中心风险由公积金管理中心承担贷款人为商业银行风险由银行承担贷款对象办理了公积金缴存的单位的在职与离退休职工具有完全民事行为能力，符合银行规定贷款条件的人贷款条件规定不同，利率低市场利率　　【例题·单选题】住房公积金贷款在本质上是一种（）。A.信用贷款B.信托贷款C.基金贷款~~ ~D.委托贷款[答案]D2.8.2公积金贷款程序■借款人向公积金管理中心提出申请■受托银行初审■公积金管理中心审批■签订借款合同■办理借款手续■使用及偿还贷款2.8.3个人住房组合贷款■指既符合个人住房商业贷款条件又同时缴存住房公积金的个人，可以在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款■组合贷款时，抵押人在办理抵押财产保险时明确公积金贷款委托人为保险的第一受益人■抵押物处置价款的分配顺序□支付与处置费用□扣除税费□按共有产权份额偿还□有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人2.8.4个人住房贷款举例■住房公积金贷款举例一位缴存住房公积金的居民，为购买一套评估价为50万元的自住普通商品房，拟申请住房公积金贷款。目前，其名下的住房公积金本息余额6000元，上个月住房公积金汇储额为150元（包括单位和个人），本人目前离退休年龄还剩30年，那么该居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额是多少？可申请的住房公积金最高贷款额度是多少？居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息余额+上月住房公积金汇储额×剩余退休年限×12=6（万元）家庭其他3名成员同理计算，合计12万元则该居民及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金本息总额=6+12=18万该家庭同意参与本次住房公积金贷款额度计算，放弃今后住房公积金贷款权利，本市规定，最高额度取以下三者最低者：借款人及其家庭在退休年龄内可缴存住房公积金本息总额18万所购住房评估价的70%，50×70%=35万元该市住房公积金管理中心公布的最高贷款额度10万根据规定，该居民可申请的住房公积金最高贷款额度是10万■个人住房组合贷款举例上例，该居民必须申请个人住房组合贷款，两笔贷款总金额以房价的70%为限。共50×70%=35万元设期限15年，180月，根据公积金贷款利率，每期假设769.6元，商业贷款35-10=25万，期限15年，180月，根据商业利率，每期假设821.13元，则每月月供=769.6+821.13=1590.73（元）【例题1·案例分析题】【典型例题】某家庭拟购买一套面积为80m2的经济适用住房，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限为15年，公积金贷款的最高额度为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？~~ ~[答案]（1）已知：P=3500×80×（1-25%）=210000（元），n=15×12=180（月）i1=4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%p1=100000（元），p2=210000-100000=110000（元）（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：A1=p1×[i1（1+i1）n]/[（1+i1）n-1]=100000×[0.35%（1+0.35%）180]/[（1+0.35%）180-1]=749.75（元）A2=p2×[i2（1+i2）n]/[（1+i2）n-1]=110000×[0.55%（1+0.55%）180]/[（1+0.55%）180-1]=964.28（元）（3）组合贷款的最低月还款额：A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03（元）【例题2·案例分析题】【2008年真题】李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。97.李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为（）万元。A.11B.15C.18D.20[答案]D[解析]公积金以职工的工资为基数按月缴存，分为职工个人交缴部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交250元，单位比例与职工同，所以单位也交250元，即李某每月缴存的公积金总额为500元。一共缴存30年，所以其还需缴存的公积金总额为500×12×30＝180000（元）。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额2万，共为20万元。98.李某能申请的住房公积金贷款最高额度为（）万元。A.2B.7C.15D.25[答案]C[解析]本题考查公积金贷款最高额度的确定方法。根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：（1）借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元；（2）所购住房评估价的70%，即100×70%＝70（万元）（3）该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额15万元以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为15万元。99.假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为（）万元。A.46.6B.50~~ ~C.53.3D.64[答案]C[解析]本题考查房地产保险中的重复保险。在重复保险中，投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评估价值100万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付，则甲公司获得的最高赔偿为100.李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于（）。A.建造自住住房B.翻建自住住房C.大修自住住房D.购买房地产债券或股票[答案]ABC[解析]本题考查个人账户上的公积金的使用。可以用来购买、建造、翻建、大修自住住房。对于公积金管理中心来说，可以用公积金来购买国债。但购买国债不能由个人使用，只能由住房公积金管理中心来运作。2.9抵押贷款的风险■产权风险■偿付能力风险□借款人还款能力风险□担保人偿付能力风险■贬值风险■估值风险■欺诈风险■违约风险■利率风险■提前还款风险□贷款机构因对提前偿还的资金没有事先作好安排，而不能及时利用而遭受损失□当市场利率下降时，贷款机构因不能获得事先约定的贷款利息收入而遭受的损失■流动风险■不可抗力风险3.房地产证券化■3.1房地产债券■3.2房地产股票■3.3房地产证券化■3.4住房抵押贷款证券化3.1房地产债券■概念□债权债务关系的凭证□债券持有人（投资者）－债权人□债券发行人－债务人■特点□有偿还期，到期时还本付息~~ ~□固定利率□可流通，变现能力强□可获得收益■优点－本金安全性高，收入稳定，流动性好■缺点－购买力风险大，没有经营管理权■种类□按发行者不同分为：政府债券、金融债券、公司债券□按发行是否公开分为：公募债券、私募债券□按发行方式分为：直接发行、间接发行■土地债券□采用土地进行抵押借款方式，一般通过房地产金融机构发行的可以转让的债券3.2房地产股票■性质□股票是所有权的凭证■分类□按股票持有者分:国家股、法人股、个人股□按股东的权利分：普通股、优先股、混合股□按股票票面形式分：有面额股、无面额股　记名股、无记名股■优点□可在短期内筹集资金□促使开发企业提高资金使用效益□降低房地产开发融资成本□降低房地产融资风险■缺点□资本成本较高□容易分散控制权3.3房地产证券化■内涵□通过以房地产或与房地产有关的债权作担保而发行股票、债券、基金等有价证券筹集房地产资金的金融机制■目的□将价值量大的房地产动产化、细分化、流动化■形式□房地产项目融资证券化（房地产投资权益证券化）□房地产抵押贷款证券化——核心■参与主体□中国证券监督管理委员会、投资大众、信托与金融机构、房地产经营机构■作用□为房地产发展带来充足资金，扩大融资规模□盘活商业银行信贷资产，提高其流动性□满足房地产市场投资者的多元化投资需求3.4住房抵押贷款证券化■优点□增加抵押贷款的流动性~~ ~□可以为投融资双方提供多样化的投资工具和融资工具□可为投资者和融资者分散和转移风险□市场化运行程度高，有效而透明■住房抵押贷款证券的主体□发起者－拥有应收账款的实体机构□服务机构－负责收取到期本利的机构□特殊目的机构－业务的载体□信用评级机构－重要组成部分□投资者－购买证券的机构或个人■住房抵押贷款证券化的运作□确定资产是否满足证券化的条件□组建特殊目的机构□信用增级与信用评级－交易成功的关键□发行证券□偿付利息和收益【例题1·单选题】【2007年真题】住房抵押贷款证券化涉及的市场主体不包括（）。A.中国证券监督管理委员会B.个人投资者C.保险公司D.信用评级机构[答案]A【例题2·单选题】【2008年真题】房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（）。A.商业银行B.房地产公司C.保险机构D.特殊目的机构[答案]D[解析]住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中特殊目的机构（SPV）是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。4.房地产信托■4.1房地产信托的内涵■4.2房地产信托的特点■4.3房地产信托的作用■4.4房地产信托机构■4.5房地产信托资金的筹措■4.6房地产信托业务4.1房地产信托的内涵■概念□信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定日的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为■参与者~~ ~□委托人□受托人□受益人构成要素□信托行为□信托当事人□信托标的物【例题·多选题】【典型例题】房地产信托关系中，涉及的当事人包括（）。A.委托人B.受让人C.受托人D.受益人E.收益人[答案]ACD4.2房地产信托的特点■房地产信托具有很强的灵活性与多样性■信托财产的高风险性■信托投资的高收益性【例题1·多选题】【典型例题】房地产信托的主要特点是（）。A.信托机构获取资金是房地产信托的目的B.房地产信托具有灵活性和多样性C.房地产信托的财产具有独立性D.房地产信托的收益归房地产开发商E.房地产信托建立在委托人对受托人的信任基础上[答案]BCE【例题2·单选题】【2008年真题】下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是（）。A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性B.房地产信托投资具有较高的收益性C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性[答案]D[解析]本题考查房地产信托的特点，主要有三个特点：第一是业务具有很强的灵活性和多样性；二是信托财产由于流动性差而具有高风险性；三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。4.3房地产信托的作用■完善金融信托体系，拓宽金融信托业务■为房地产市场的发展融通了资金，提高了房地产资产的流动性■为我国的投资者提供了新的投资渠道4.4房地产信托机构■管理机构－中国银行业监督管理委员会□制定管理规章与规则□审查批准金融机构的设立、变更与终止□制定金融机构的审慎经营规则□对银行业金融机构的业务活动及风险状况进行监管~~ ~□规范对金融机构业务活动的现场检查行为■运作主体－信托投资公司□公司的治理机制应包括股东会、董事会、监事会和高级管理层，并制定责权利明确的管理制度□有完善的业务操作流程，具有独立性，防止行政干预□公司具有完善的风险控制机制■公司内部风险控制机制■房地产信托业务控制机制4.5房地产信托资金的筹措（两个方面）■信托公司设计投资信托计划，接受不特定多数投资人的委托，通过发行房地产投资信托受益凭证的方式，吸引投资者的资金■信托公司与投资人签订合同，接受委托资金，可单笔管理也可进行集合投资管理4.6房地产信托业务■信托业务的原则□公开、公平进行□有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施□委托商业银行担任房地产信托资金的保管人□维护委托人和受益人的最大利益□不得损害国家利益和社会公共利益■信托资金的运用方式□用于土地收购及土地前期开发、整理□投资于不动产经营企业进行商业楼房的开发与建造□用于购买土地商业楼房或住宅并出租经营□以住房抵押贷款方式运用□其它以不动产为标的的运作方式5.房地产保险■5.1房地产保险的含义■5.2房地产保险的作用■5.3房地产保险的种类■5.4房地产保险费和保险费率■5.5房地产保险责任■5.6房地产保险除外责任■5.7投保人的义务■5.8房地产保险的赔偿■5.9房地产保险合同5.1房地产保险的含义■概念□房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险■分类（根据风险潜在损失所涉及的客体）□房地产财产损失□房地产责任损失□房地产人身损失5.2房地产保险的作用~~ ~■抵御意外不幸，实现经济补偿■促进房地产业和保险业的发展■增强投保人的信用，促进资金融通■为抵押二级市场的发展提供基础■有利于社会增强防灾救灾能力【例题·多选题】【2008年真题】房地产保险的作用包括（）等。A.抵御意外不幸，实现经济补偿B.促进房地产业和保险业的发展C.改善居住条件，提高居民住房标准D.增强投保人的信用，促进资金融通E.为抵押二级市场的发展提供基础[答案]ABDE5.3房地产保险的种类（按保险标的不同分类）■财产损失保险■信用保险■房地产责任保险■人寿保险和人身意外伤害保险■综合保险5.4房地产保险费和保险费率■保险费□是投保人向保险人交付的费用，使得在保险事故发生后，保险人有义务赔偿损失，是保险合同生效的重要因素□保险费＝保险金额×保险费率×缴费系数■保险金额□原则上与房屋实际价值相等□保险费数额，取决于保险金额和保险费率■制定保险费率的原则□公平合理原则□保证偿付能力原则□费率相对稳定原则□促进防灾防损原则■保险价格（保险费）的组成□保险成本■保险赔偿数额■经营费用□利润□税金（主要指营业税）【例题1·单选题】【2007年真题】房地产保险费的计算公式是（）。A.总保险费＝保险金额×保险费率×缴费系数B.总保险费＝保险金额×保险费率÷缴费系数C.总保险费＝保险金额÷保险费率×缴费系数D.总保险费＝保险金额÷保险费率÷缴费系数[答案]A【例题2·单选题】【典型例题】进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求（）。~~ ~A.保险金额为房屋实际价值的1.5倍B.保险金额与房屋实际价值相等C.房屋实际价值为保险价值的70%D.保险金额等于保险费[答案]B5.5房地产保险责任■概念□根据保险合同，保险人应承担的被保险人的经济损失或人身给付的责任■责任范围□损害发生在保险单中规定的保险责任内□保险责任发生在保险有效期内□以保险金额为限度■分类□损害赔偿、责任赔偿、保险金给付、费用负担□基本责任和特约责任5.6房地产保险除外责任■概念□是房地产保险合同中规定的不在保险责任范围内的责任，即保险人不承担赔偿或给付责任■绝对的除外责任□战争、敌对行为、军事行运、罢工、暴动□被保险人及其代表的故意行为或纵容所致□核反应、核辐射和放射性污染□地震■相对的除外责任（可约定）□火灾、爆炸□雷击、暴雨、洪水等□飞行物及空中运行物体坠落，建筑物和固定物的倒塌□水闸、铁路等设备和物资□土地、矿藏、水产资源、违章建筑等【例题·单选题】【2007年真题】保险人不需要负责赔偿由（）引起的财产损失。A.火灾B.洪水C.地震D.泥石流[答案]C5.7投保人的义务■交纳保险费■救护有险情的房屋■发生意外事故时向保险人报告【例题·多选题】【典型例题】房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括（）。A.发生事故时，向保险人请求赔偿B.交纳保险费C.救护保险房屋D.发生意外事故时，向保险人报告~~ ~E.减少房屋功能性折旧[答案]BCD5.8房地产保险的赔偿■赔偿原则□以实际损失为限□以保险金额为限□以被保险人对保险标的具有的保险利益为限■赔偿的方式□支付现金□修复□重置■代位求偿权□保险事故由第三者造成，保险人先向被保险人赔偿，然后代表被保险人向第三者行使索赔权■重复保险□被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订立保险合同的保险□重复保险保险金额总和超过保险价值的，各保险人的赔偿金额的总和不超过保险价值，可以按保险金额比例进行分摊【例题·单选题】【典型例题】被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为（）。A.追溯权B.代位求偿权C.代理权D.债权[答案]B5.9房地产保险合同■4.9.1保险合同的形式■4.9.2保险合同的内容■4.9.3保险合同的订立、变更与终止5.9.1保险合同的形式■保险单－正式的保险合同■保险凭证－简化的保险单□保险凭证的法律效力优于保险单的效力■暂保单－临时保险证明□在保险单或保险凭证未出具前，保险人证明其已经承保的书面临时证明■投保单－投保人向保险人的书面要约■批单－变更凭证□有关修订、补充、增减保险合同的书面凭证5.9.2保险合同的内容■保险标的－被保险的对象■保险价值－房地产在投保时的实际价值■保险金额－赔偿的最高限额■保险责任~~ ~■保险期间■保险费■违约责任5.9.3保险合同的订立、变更与终止■订立□保险公司发给保险单或保险凭证时成立■变更□对已生效但尚未履行的条款的修订□是合同内容或主体的变更■终止□自然终止□履约终止□合同无效□合同解除□政府主管部门挪用——追回资金、行政处分个人，追究刑事责任第十三章　房地产税收2007年，2008年，单选5个，多选2个，共9分主要内容■1.房地产税收的特征■2.房地产税收的职能■3.我国的房地产税收体系■4.耕地占用税（2007年12月1日修改，2008年1月1日起施行）■5.城镇土地使用税■6.房产税■7.城市房地产税◆■8.契税■9.土地增值税■10.营业税■11.城市维护建设税■12.教育费附加■13.企业所得税■14.个人所得税■15.印花税1.房地产税收的特征■征税的对象特定■税收体系复杂■税源分布零散■税收基础稳定■税收主要归属地方2.房地产税收的职能■保障财政收入，筹集公共建设资金■发挥经济杠杆的调节作用~~ ~■抑制房地产投机行为■调节收入水平，缩小贫富差距【例题·多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括（）。A.保障财政收入B.筹集公共建设资金C.发挥经济杠杆的调节作用D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入水平，缩小贫富差距[答案]ABCE3.我国的房地产税收体系■货物和劳务税类□营业税■所得税类□土地增值税□企业所得税□个人所得税■财产税类□耕地占用税□城镇土地使用税□房产税□城市房地产税□契税■其他税收□城市维护建设税□印花税■中央税■地方税□耕地占用税□城镇土地使用税□房产税□城市房地产税□契税□土地增值税■中央地方共享税□营业税□企业所得税□个人所得税□印花税【例题·单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（）。A.城镇土地使用税B.土地增值税C.房产税D.印花税~~ ~[答案]D税种特点纳税人计税依据税额标准应纳税额计算耕地占用税①强调保护耕地；②实行一次性征收；③分别规定单位税额；④征收标准不同地区不同在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人计税依据是纳税人实际占用的耕地面积以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况,①人均耕地1亩以下，10～50元/㎡；②人均耕地1～2亩，8～40元/㎡；③人均耕地2～3亩，6～30元/㎡；④人均耕地超过3亩，5～25元/㎡经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，税额标准可适当提高⑤占用基本农田的，税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50%应纳税额＝纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准城镇土地使用税①对占用或使用土地的行为征税；②征税对象是城镇土地；③实行等级幅度税额；④大、中、小城市税额标准不一城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人计税依据是纳税人实际占用的土地面积根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率①大城市1.5～30元/㎡.年；②中等城市1.2～24元/㎡.年；③小城市0.9～18元/㎡.年；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元/㎡.年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准房产税①属于财产税②区别房屋的经营使用方式征税，对非出租的房屋按房产计税余值征收，出租的房产按租金收入征税③房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人①非出租房产，以房产原值一次性减除10%～30%以后的余值②出租房产按租金收入按房产余值计价的税率为1.2%按租金收入计算的税率为12%依照房产余值计算的应纳税额＝房产余值×1.2%依照房产租金收入计算的应纳税额＝房产年租金收入×12%~~ ~按年征收，分期缴纳城市房地产税特点与房产税基本相同仅适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，香港、澳门、台湾同胞和华侨由房屋所有权人、承典人、代管人或者使用人纳税①一是以房产价值为计税依据②二是以出租房屋的租金收入为计税依据依照房产价值计算的，税率为1.2%依照房租收入计算的，税率为18%依照房产价值计算的应纳税额＝房产价值×1.2%依照房租收入计算的应纳税额＝年房租收入×18%税种特点纳税人征税范围计税依据税额标准应纳税额契税①属于财产税；②由不动产承受人缴纳；③各地税率不一样中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人①国有土地使用权出让②土地使用权转让③房屋买卖房屋赠与房屋交换①成交价格②市场价格③价格差额3%—5%应纳税额＝计税依据*适用税率土地增值税①以转让房地产取得的增值额为征税对象；②实行超额累进税率；③实行按次征收；④增值额的准确确定较困难出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人国有土地地上建筑物及附着物不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产以转让房地产取得的增值额为计税依据增值额＝转让收入－扣除项四级超率累进税率　　　　【重要考点】土地增值税的计算■扣除项目内容■按房地产评估价格征收的情况■税费的计算－简化计算确定土地增值额和扣除项目数额确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝ＲR不超过50%时，应纳税额＝土地增值额×30%R在50%～100%时，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5%~~ ~R在100%～200%时，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%R超过200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%【例题·单选题】【2007年真题】已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（）万元。A.3B.2C.3.6D.3.8[答案]D[解析]土地增值额＝10万元，扣除项目8万元确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝10÷8=125%当增值程度在100%～200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%=10×50%-8×15%=3.8税种特点纳税人征税范围计税依据税额标准营业税①征收范围广②计算简单③同一行业税率固定在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人　营业额销售不动产的税率为5%城市维护建设税①税款专款专用②属于附加税③税率有区别凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人城市、县城、建制镇、工矿区应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率纳税人在市区：7%纳税人在县城、镇：5%其它地区1%教育费附加　　　应纳税额　税种特点纳税人征税范围计税依据税额标准应纳税额企业所得税　中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业　　　　应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损25%20%105%　　　　个人所得税　所得人为纳税人　　　　应纳税所得额=财产转让收入－财产原值－合理费用－有关税金20%应纳税额=应纳税所得额*20%~~ ~印花税①兼有凭证税和行为税性质；②征收范围广泛；③由纳税人自行完成纳税义务；④税负数量小中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人立合同人立账簿人立据人领受人①合同；②产权转移书据；③营业账簿；④权利、许可证照；⑤其它土地租赁合同不缴纳印花税从价计税从量计税五档1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率，房屋租赁合同采用1‰的税率【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税■以实际成交价格作为转让收入■应纳税所得额＝房屋实际成交价格－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－有关合理费用■房屋原值□商品房——购置该房屋时实际支付的房价＋相关税费□自建住房——实际发生的建造费用＋建造和取得产权时实际缴纳的相关税费□经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款＋相关税费＋缴纳的土地出让金□已购公有住房——原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，＋原购公有住房超标准面积实际支付的房价款＋按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费□城镇拆迁安置住房（四种具体情况）■转让过程中缴纳的税金——转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等■合理费用——实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费■对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税■《印花税暂行条例》列举凭证有以下五类：□（1）合同和具有合同性质的凭证；□（2）产权转移书据；□（3）营业账簿；□（4）权利、许可证照；□（5）经财政部确定征税的其他凭证。【例题1·单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是（）。A.产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理单位缴纳B.房产税采用从量计税C.房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种D.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50%后的余值为计税依据[答案]A【例题2·单选题】【2007年真题】下列情况中，不属于契税征税对象的是（）。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.农村集体土地承包经营权转移D.房屋买卖与赠与[答案]C~~ ~【例题3·单选题】【2007年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（）。A.税款专款专用B.属于附加税C.根据纳税人所在地不同有不同的税率D.征税对象是城市居民[答案]D【例题4·单选题】【2007年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府[答案]B【例题5·多选题】【2007年真题】下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（）。A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额＝房产计税余值×1.2%B.依照房产租金收入计算激纳，应纳税额=租金收入×1.2%C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额”房产计税余值×12%D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝租金收入×12%E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领＝房产计税原值×12%[答案]AD【例题6·单选题】【2008年真题】耕地占用税的基本特点不包括（）。A.强调对耕地的保护B.实行一次性征收C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额D.税额标准在不同地区不一样[答案]C[解析]耕地占用税以县级行政区为单位。【例题7·单选题】【2008年真题】契税属于（）。A.货物和劳务税类B.财产税类C.所得税类D.其他税收类[答案]B[解析]契税属于财产税。【例题8·单选题】【2008年真题】房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（）。A.应纳营业税额=营业额×税率B.应纳营业税额=营业毛利润×税率C.应纳营业税额=营业净利润×税率D.应纳营业税额=销售成本×税率[答案]A[解析]对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×适用税率。~~ ~【例题9·单选题】【2008年真题】征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（）。A.财政拨款B.政府性基金C.接受捐赠的收入D.行政事业性收费[答案]C[解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。【例题10·单选题】【2008年真题】某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。A.4500B.10000C.15000D.22500[答案]C[解析]城镇土地使用税的应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准＝3000×5＝15000（元）。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。【例题11·多选题】【2008年真题】房地产税收的特征包括（）等。A.征税对象特定，即土地和房屋B.征收体系复杂，税种数量多C.税源集中于城市D.税收基础稳定E.税收收入主要归中央财政[答案]ABD[解析]本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散；选项E应该税收收入主要归地方。【例题12·多选题】【2008年真题】下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额[答案]BCE[解析]契税的计税依据分为以下三种情况：土地出让、土地使用权出售、房屋买卖－成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与－参照市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换－价格差额。~~