业主自治管理体制主要是指业主团体自治管理的组织结构体系和权限划分制度 38页

业主自治管理体制主要是指业主团体自治管理的组织结构体系和权限划分制度。业主自治管理运作制度是指在业主自治管理组织的业务制度和工作规程。下面将业主自治管理体制与运作制度综合起来依法作出阐述。一、业主会议（一）业主会议的性质和地位现行中国物业管理法规尚未明文规定业主会议的性质和地位的条款，《村民委员会组织法》和《城市居民委员会组织法》中也未对村民会议、居民会议的性质和地位作出明文表述。根据有关法律法规对于业主会议的组成和权限的规定内容，从法学角度可以推述出其性质和地位：业主会议是由合法划定的业主集体自治管理辖区（亦即特定物业管理区域）内全体具有业主或业主代表身份的成员组成（亦即由全体物业复有权人组成），以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表迖集体共管意思的权力机关。业主会议在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的人居生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此，业主会议在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。\n业主自治管理体制主要是指业主团体自治管理的组织结构体系和权限划分制度。业主自治管理运作制度是指在业主自治管理组织的业务制度和工作规程。下面将业主自治管理体制与运作制度综合起来依法作出阐述。一、业主会议（一）业主会议的性质和地位现行中国物业管理法规尚未明文规定业主会议的性质和地位的条款，《村民委员会组织法》和《城市居民委员会组织法》中也未对村民会议、居民会议的性质和地位作出明文表述。根据有关法律法规对于业主会议的组成和权限的规定内容，从法学角度可以推述出其性质和地位：业主会议是由合法划定的业主集体自治管理辖区（亦即特定物业管理区域）内全体具有业主或业主代表身份的成员组成（亦即由全体物业复有权人组成），以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表迖集体共管意思的权力机关。业主会议在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的人居生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此，业主会议在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。\n（二）业主会议的组成和任期业主会议的组成可分为三种类型：一是无任期限制，由特定业主集体自治管理辖区内全体业主组成的业主大会（如深圳规定）。二是在业主人数较多的情形下，应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会（如上海规定）。关于业主代表大会是否应有任期限制问题，学术界有分歧意见，有人比照人民代表大会制度主张应规定业主代表大会每届五年任期制。我们认为业主代表大会和业主大会两者的法律地位和职权完会相同，后者无任期限制，前者也不应有任期限制。至于业主代表的推选和更换，依业主团体自治管理章程规定可实行任期制和代表资格取消制。三是有特定任期的临时业主大会，其特定任期的期限一般以首次正式业主大会或业主代表大会的召开日期为终止时限。业主会议采取业主代表大会制式的，应当实行以业主户数比例为主结合各幢房屋建筑面积占整宗业主团体自治管理物业的比例，由相关业主直接选举产生的代表制。这种代表制优点主要是：代表名额以一定的业主专属物业户数比例为基础，同时又适当照顾物业组群中建筑面积不同的各幢楼宇建筑物业主们对业主合属物业管理的财产支配权维系的利益差异，体现了业主自治管理的物质财产权益份额的内在决定性和权益份额代表组合的公平性。这种代表制不同于国家权力机关性质的人民代表大会采取的地域（人口）代表制\n与职业代表制（军队）相结合而以地域代表制为主的代表制。（三）业主会议的职权业主会议的职权是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分工的存在，因此，业主会议职权的行使也有一定的范围。根据现行物业管理法规的规定，其行使的职权主要包括七个方面：1.订立自治管理规约、监督自治管理规约的实施。这里所谓自治管理规约主要表现为业主公约和业委会章程。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。2.选举、决定和罢免本自治管理组织实体（即业委会）的组成人员。业主会议有权选举具有业主身份的业委会主任委\n员、副主任委员和其他委员；有权根据主任委员的提名决定聘任不具有业主身份的专业人士出任顾问委员和执行秘书的人选。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。1.听取和审议业委会的工作报告和物业管理受托方的物业管理服务工作报告。2.监督业委会的工作，有权改变或者撤销业委会不适当的决定。3.审查和批准本自治管理辖区的物业管理年度计划及计划执行情况的报告。4.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：复有物业的重大修缮或改良；复有建筑物的增建或重建；人居环境整治、建设计划的修正或改善；复有物业的专用部分或共用部分的约定；对违反自治管理规约而又屡教不改的物业租用人、借用人、典用人的强制迁离；对违反自治管理规约而又屡教不改的“恶业主”依法申请予以劳动教养或者强制出让其所有的物业部分；以业主集体名义提起诉讼或应诉。5.应当由业主会议行使的其他职权。由于人居生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于\n业主会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。（四）业主会议制度业主会议是会议性质的决策机构。因此，业主会议开工作的基本形式是召开业主大会或业主代表大会，以讨论议案和表决通过会议的决议方式行使其职权。特定业主自治管理辖区的首次业主会议的召开具有特殊性，依法应当实行召开条件达标报告确认制、行政主导召集制和业主集体自治意愿表达核准制。（1）首次业主会议召开条件达标报告确认制度，亦称业主自治管理启动线制度，是指在特定区域内复有物业的业主户数迗到规定的数量规模（即启动线）而有实行业主团体自治管理必要时，负有报告义务的单位（即该区域物业的开发建设单位、销售单位或物业管理单位）应在规定期限内（如1个月内），向物业所在地的区、县级物业管理行政主管部门呈交书面报告；行政主管部门对受理的报告内容特别是业主户数迗标情况进行核认后，应在规定时限内（如15日内）向报告单位发出核认通知书。报告单位以核认通知书为据，准备协助行政主管部门召集首次业主会议。对已符合首次业主会议召开条件但负有拫告义务的单位无正当理由逾期不报告的，应视为侵犯业主自治权\n益的不作为，依法予以警告、罚款，并责令其呈报。（2）业主集体自治意愿表迗核准制，是指特定区域内复有物业的全体业主中拥有过半数投票权的业主群体，在首次业主会议召开条件已经具备的前提下，自发或经行政指导联名向有管辖权的物业管理行政主管部门提出组建业主自治管理组织申请，行政主管部门依法对业主自治管理申请予以核审，并向申请者公告核准通知书。（3）行政主导召集制，是指物业管理行政主管部门应在签发业主自治管理申请核准通知书之日起或者签发首次业主会议召开条件达标报告核认通知书之日起六个月内负责召集第一次业主会议，选举产生首届业委会，其他有关单位应当依法协助召集第一次业主会议。特定区域物业的业主户数迗到一定规模和确有实行业主团体自治管理必要，是首次业主会议召开条件中的两个关键要件。对没有实行业主团体自治管理必要的小规模复有物业，其物业管理方式可适用一般共有人共同议事和普通民事委托代管方式，无需设立业主会议这一社会化业主团体自治管理组织机构。关于业主户数的规模标准，具体数量化难度很大，因此各地方物业管理法规普遍采用曲折表现方法，即以物业出售建筑面积、入住率或房屋出售率、物业销售时间来反映对业主户数规模的要求。例如，上海规定：公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建商品住宅出售建筑面积迗到百分之五十以上，住宅出售已满两年；深圳规定：\n住宅区已入住率迗到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的。为直接显示业主户数规模这一要件，建议在《物业管理条例》立法中规定：“特定物业管理区域内的物业总建筑面积中已有百分之五十以上分别为不低于30户数量的业主所有，且有实行业主自治管理体制必要的，应当依本条例规定召集第一次业主大会或业主代表大会。选举产生业委会和订立自治管理规约。”业委会正式成立后，每年至少召开一次由业委会负责召集和主持的业主会议。如果业委会认为有必要，或者有五分之一以上业主或业主代表联名提议，应当在规定时间（如20日内）临时召集业主会议。物业管理法规并没有明确规定业主会议的例会每年应在何时召集。从实践效果看，以每年的第一季度为宜，这便于审查批准本年度的物业管理计划及预算和前一年的物业管理决算。业主会议的会议形式包括预备会议（主要任务是讨论本次会议的议程，审议会议筹备组的工作报告）、全体会议和分组会议（按各业主小组举行会议，但不能形成正式决议）。业主代表大会举行会议一般兼采全体会议和分组会议的形式。业主会议公开举行，可邀请有关部门、单位和物业使用权人派代表列席。会议举行时，一般由业委会主持，但涉及业委会换届改选事务，应当设立会议主席团。会议主席团由预备会议选举产生，是业主大会期间的决策机构，其主要任\n务有五项：（1）主持本次会议；（2）根据会议筹备组的工作成果提出新一届业委会委员的人选和确定正式候选人名单；（3）组织业主、业主代表审议各项议案；（4）处理会议期间业主、业主代表、业主小组提出的议案、质询案、罢免案；（5）草拟提交会议审议通过的决议草案。业主会议通过业主公约、物业管理规约和其他议案。选举和罢免业委会成员，在工作程序上应当经过四个阶段：（1）提出议案。业主会议主席团、业委会、一个业主小组、1/5以上的业主代表、1/10以上的业主，可以向业主会议提出属于业主会议职权范围内的议案。（2）审议议案。对聘任的物业管理企业提出的议案，由会议主持机构决定交各业主小组、相关业主审议或提交有关专家审议，提出报告，由会议主持机构审议决定提交大会表决；对业主小组、业主代表、业主提出的议案，再由会议主持机构决定是否列入大会议程。（3）表决通过议案。议案经审议后，由会议主持机构决定提交大会表决，并由会议主持机构决定采用无记名投票或举手表决方式或其他表决方式通过。（4）公布会议决议和自治管理规约。公布的形式通常采用在自治管理辖区内公告栏张贴方式。另应按规定将通过的会议决议、自治管理规约呈报物业管理行政主管部门备案。（五）业主会议的决议方法\n业主会议的决议方法，各国立法都实行“多数决定”原则，但又主要有“普通多数同意方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第8条要求：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”这条规定了一切复有合属（共有）部分的改良，均需全体所有人的书面同意，即属一致同意方式。“一致同意方式”要求决议须经全体业主（复有权人）全部同意方能有效，这种规定过于严格，仅适用于一般共有物业情形，不适合业主团体自治情形，中国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式，用于普通事项的决议，是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例（或者说复有权比例）的合计超过总数的半数，该次业主会议即有决议能力，会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。特别多数同意的决议方式，指对涉及业主（复有权人）群体重要事项，为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，依法规和管理规约的规定，出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持复有物业的建筑面积比例的合计均迗到或超过特定的界线，该次业主会议方有决议能力，会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持复有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意，\n才能生效施行。目前中国各地物业管理法规关于业主会议的决议方法的规定，大体上可分为两种类型：一种是以上海市规定为代表，不分议题事项重要程度一律采用经业主或业主代表同意人数过半数的决定有效之类型。《上海市居住物业管理条例》第8条第2款规定：“业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或者业主代表大会所作的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。”这种类型的决议方式只按业主或业主代表人数过半数出席业主会议和过半数同意通过会议决议来确定决议的效力，具有计算票数方法简单和已兼顾了业主多数人的意志之优点。但物业的自治管理之支柱和重心在于复有物业财产权益，此种权益应当在支配复有财产权益的决议权力中体现出来方符合所有权法理和权利义务相一致法理。假设数十名业主合计持有某复有物业的51°/。建筑面积并同意作重大改建，另有两三位业主合计持有该复有物业的49°/。建筑面积但反对作重大改变，在这种情况下，若以已有业主人数过全体的半数同意为由而实施改建决议，这对于占复有物业财产权益49%的这几位业主而言，未免在财产支配权方面有失公平。第二种类型是以深圳市规定为代表，采用将复有物业财产权益折算为投票权，而按出席业主会议的业主持有过半数投票权和由出席会议的业主所投同意票数过半数的决定有\n效之类型。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第10条第2款中规定：“业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。”第12条规定：“业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。”这种类型的决议方式在体现物业财产支配权方面比前一种类型更为合理，但仍未区分决议事项重要程度而相应采用普通多数决和特别多数决两种方法。结合中国《村民委员会组织法》中原则规定了村民会议过半数通过决定即普通多数决的决议方法，而在《土地管理法》第14条第2款对涉及土地承包经营权益这一重大财产权益的调整问题又作出特别多数决另加行政批准的规定（“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府业主行政主管部门批准。”），建议中国《物业管理条例》立法中关于业主会议的决议方法之规定，借鉴日本、法国等国家和中国台湾地区公寓大厦管理条例（第29、31条）等相关规定以及中国物权法草案建议稿第109、110条的条文表述，明确业主会议应区分议决事项涉及物业财产权益的重大程度，采用普通事项决议方法和特别事项决议方法，并以业主或业主代表的出席占业主会议人数及其投票权占总数的双重比例为计算有效决议的依据。投票权的计算方法，可依近似成套独立的普通住宅一室户标准建筑面积（约为建筑面积30平方米）为基准面积算一票，不足基准面积的，若单设所有权并发独户产权证的计算为一票。若迗基准面积的一半及以上的计算为一票，不足基准面积一半的不计票，也可以直接采用深圳规定的计票方法。此外，有关物业改建、重建的决议，因涉及城市规划、土地用途、建筑管制问题，应在决议通过后，依法报有关行政主管部门批准后，方能生效执行。业主或业主代表参加业主会议行使的表决权，实际是投票权。复有物业的各专属部分的所有权人都有一表决权，但该表决权的表现因投票权计算显示出的票数差异而使各位所有权人在会议决定的通过之作用力量上可能不完全一样。大业主和小业主都有表决权，但大业主其拥有的复有物业建筑面积大而相应的投票权亦大，即其所掌握票数较多。为避免少数大业主任意左右业主会议的决定和平衡大小业主们之间的利益关系，在物业管理立法中应对个别业主掌握投\n票数额作出控制性明确规定：当任一业主的投票权占全体业主全部投票权的1/5以上时，其超过1/5部分不予计算投票权。如果数人共有物业的某一专属部分，该专属部分的表决权由其共有人推举一人行使。业主因故无法亲自出席业主会议时，可以委托其他成年人代理出席和投票。在业主人数较多或者复有物业组群规模较大和独立成幢楼宇较为分散的情形下，可以依法或自治管理规约推选业主代表，由业委会召集业主代表开会，讨论决定业主会议授权的事项。业主代表由异产毗邻业主按每5个至15个表决权推选1人，或者由各业主小组推选若干人。这里所讲的业主代表会议不同于能取代业主大会的业主代表大会，而是业主大会基础上产生的会议制代表机构，其取权范围取决于业主大会的授权，一般限于议决普通事项。二、业主委员会（业委会）（一）业委会的性质和地位业委会是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。它既是业主团体自治管理辖区业主会议的常设执行机构，在业主会议闭会期间行使业主集体自治权利，又是对外代表其辖区全体业主的独立自治组织实体，是本自治团体的最高行政性机关，处于事业性法人的法律境位。\n业委会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业委会必须服从业主会议，受业主会议的隶属，处于从属于业主会议的法律境位。应注意：各个业委会都是各自独立，相互之间不存在隶属关系，但可以合作组成业主集体自治管理协会。业委会根据特定物业管理辖区复有物业规模状况，业主人数多少，按照便于业主集体自治的原则设立。业委会的设立、撤销、范围调整，应由该委员会所在地的县级政府物业管理行政主管部门提出，经业主会议讨论同意，报县级人民政府指定的主管机关备案。业委会在中国属于一种新型的社会性自治组织，为了保障业主实行集体自治，应当比照村民委员会组织法和城市居民委员会组织法，由国家制定专门的业委会组织法。在未制定专门组织法之前，应在物业管理条例中尽可能详细地规定业委会的主要组织规范。（二）业委会的俎成或任期业委会的主要理论支柱有三个，即公共选择方式理论、代议制民主理论和职能分工效率理论。复有类物业的各业主在支配和管理物业方面都有自己的权利，又不可避免地形成共同利益，其共同利益意志表迗和维护，采用“共同议决”或“公共选择”的方式最为合理和公道；但事无巨细都让全体业主和利害相关人投票是不经济的，于是产生了代表和服\n务于全体业主的特定代议制民主机构，即业主会议及其选出来的业委会；从一个独立的社会组织体系看，将议事、执行、监督三项组织职能分工形成制约平衡关系更能提高组织工作的效率和保证组织运行的合范（合乎有关法律规范和自治管理规范），让业委会主要承担业主自治管理的行政事务工作的分工职能，有利于进行经常性的自治管理工作。业委会委员数额，根据自治管理辖区的规模由7〜17人（深圳规定一般为11〜17人，上海规定为5〜15人，江苏规定为9〜15人）组成。经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5人，并在其成员中，妇女应当有适当的名额，以体现男女平等法律原则要求和妇女参与城市管理的意义。业委会是业主自治管理事务的执行机构，其议行之事项大多直接涉及业主经济利益，需民主把关以示慎重，故委员会数额不宜过少，但也不宜过多而造成不负具体实事之工作责任的委员虚增，添加补贴负担。业委会由业主会议选举或认可的主任委员、副主任委员若干人，执行秘书和委员（包括顾问委员、独立监事委员在内）若干人组成。现行各地方物业管理法规大多规定业主会议只选举业委会的具有本自治团体业主身份委员，而主任委员、副主任委员由业委会自行在其委员中选举产生。深圳还规定业委会可聘请派出所、居民委员会有关单位的人员担任业委会委员。从业主自治管理实践经验看和借鉴《村民委员\n组织法》第11条第1款的规定，中国《物业管理条例》立法应规定：“具有本自治管理辖区业主身份的业委会主任、副主任和委员，由业主会议直接选举产生。不具有该自治集体业主身份的独立监事委员、顾问委员和执行秘书，根据业委会主任提名，由业主会议决定认可，并报行政主管部门备案。任何组织或者个人不得指定、委派或者撤销业委会成员。“业委会成员应当选蔣热心公益事业、办事公道、兼洁奉公、遵纪守法、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任，一般为兼职，根据情况，可以经业主会议决定从物业管理创收经费中给予适当津贴。主任委员和执行秘书可以专职，对无其他固定职业收入来源的专职主任委员和执行秘书，可经业主会议决定对其实行薪金制。”“业委会的独立监事委员分为法务监事委员和财务监事委员，应当分别选聘持有律师执业证书和会计师执业证书、熟悉物业管理法务和财务的人员担任。”借鉴《公司法》关于独立董事的规定法理，结合现实已成立的业委会有相当一部分不能正常开展工作和违法不理事、乱干事、财务监督不力的问题，建议根据依法自治原则和强化监督力度要求，在立法中明确要求业委会设立享有投票权的独立监事委员，充分发挥法务监事委员和财务监事委员的作用，从依法办事和依法管财两方面设立能起督促效应的“压力阀”。同时，立法支持业委会执行秘书职业化，加快建立一支懂法律、懂业\n务、懂管理的专职业委会执行秘书队伍，由业委会聘用，以保证业委会的正常运作。还可以突破业委会主任必须是业主观念，由业主会议决定试行业委会主任职业选聘制，由其负责业委会日常工作而不设执行秘书，业委会中不享有投票权的顾问委员可分为参与具体办事的公共关系委员和不参与具体办事的自治管理事务咨询委员两种。业委会委员的选举和聘用，应遵循民主选举制度原则和委任合同责任制度原则，具体选举和聘用办法应由省级人民代表大会常务委员会规定。属于业主自治管理辖区范围的业主不分自然人和单位，都是业主自治团体的成员，享有成员权。但是，在业委会委员的选举方面，只能由年满18周岁的成年人和单位性质业主委派的成年人代表享有被选举权，并且依照法律被剥夺政治权利或限制担任单位领导职务的人不能享有被选举权和被聘用权。在有关业委会委员的选举和聘任立法中，可以参照中国《公司法》第57条第1款关于董事、监事、经理的任职资格的禁止性规定，对委员的任职资格也具体列举规定不得担任委员或被聘任专职执行秘书或专职主任的情形。业主会议违反此禁止性规定而选举、委派委员或者聘任专职执行秘书或专职主任的，该选举、委派或聘任无效。具有业主身份的国家公务员可以经选举兼任业委会的委员，从事不领津贴的公益性业主自治管理事务工作。这与《公司法》第58条禁止国家公务员兼任营业性公\n司领导职务（董事、监事、经理）不同。业主会议有权撤换和补选业委会委员。经1/5以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业委会委员。罢免要求应当提出罢免理由。被提出罢免的委员有权提出申辩意见。业委会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有选举权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。业委会有任期限制，这不同于无任期的业主会议，但业委会委员可连选连任。业委会任期届满应当及时举行换届选举。关于业委会每届任期，上海等地方规定2年，深圳、江苏等地方规定为3年。实践经验看，业委会换届改选的前期案头材料准备以及在实际操作中的工作量相当大。一般筹备的时间为4个月，不顺利的话则时间更长。这样算来，任期2年内头尾相加就有8个月左右的时间忙碌于换届选举和熟悉工作。这不利于业委会相对稳定的运作和物业管理的正常进行。因此，建议中国《物业管理条例》立法中将业委会每届任期规定为3〜5年。首次业主会议选举产生的业委会和以后历届经换届选举产生的业委会，应当自选举产生之日起15日内持下列材料向所在地人民政府物业管理行政主管部门办理登记备案手\n续：（1）首届或换届业委会登记申请书；（2）业委会名单及其个人简历；（3）首次通过的或经换届修订的业委会章程、业主公约及其他物业管理规约；（4）业主会议的选举会议纪要（包括应到和实到的业主或业主代表人数名册，选举结果等内容）和新一届业委会首次会议纪要；（5）业主自治管理辖区总体物业的1/500平口■曾!业委会办公场地证明及其他依当地政府规定应提交的有关书面材料（如物业出售情况楼幢分析表等）。首届业委会登记备案日期为该业委会正式成立日期，换届的业委会自业主会议合法进行换届选举产生之日成立。对其进行登记备案具有使其公信力彰示意义和证明其成立合法效力，非经法定程序，不得否认或推翻换届新产生的业委会。（三）业委会的职责和工作制度“职责”一词是指与特定职位相联系的职权、职务和不正当行使职权、不正当履行职务所应承担的法定责任或约定责任。处于特定职位的主体所承负的职责具有权利（权力）、义务、责任三者统一性、不可推卸性和利害涉及职位性的特点。业委会居处于物业复有合属部分统管者的职位，负有统管者的职责。\n业委会依法和按照自治管理规约（包括业主公约，业委会章程等）承负下列职权和职务：1、会议职责：召集和主持业主（代表）会议，举行本委员会工作会议，起草和保管会议文件；2、订则职责：主持订立和发布业主公约、业主会议和本委员会议事、办事规则及其他自治管理规约；3.提议职责：向业主会议提出有关业主共同事务的建议（议案），向物业管理行政主管部门和有关机关、单位（包括受托的物业管理企业）反映业主们的意愿、意见和建议；4.主管职责：代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及人居环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动，依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益。5.财经职责：负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用；6.合同职责：代表全体业主选聘、续聘或者解聘物业管理企业，并负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同，组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利；\n3.审议职责：根据业主会议的授权，审议决定无需提交业主会议表决的事项，审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度计划，财务预算和决算以及物业管理重大措施;4.监督职责：监督物业管理企业的受托服务工作，监督区内物业复有合属部分的使用，制止违规和损害业主集体权益的情事或行为，接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督；5.执行职责：执行业主会议决议和本委员会的决议，负责实施自治管理纪律措施；6.公告职责：实行自治事务公开制度，提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项，并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询；7.协助职责：协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作，协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业利益纠纷关系；8.保管职责：保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件，保管本委员会办公物品;9.告诉职责：代表业主集体向有关行政主管部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事\n件，代表业主集体独立参与诉讼活动，可以独立充任原告或被告；3.其他职责：有关法规和业主自治管理规约规定的其他应由业委会承负的职责事项。这主要是指业主会议以明确的决议，将某些属于业主会议的职责范围的临时性工作交由业委会办理。业委会不正当行使职权和不正当履行职务所应负的行政责任，主要是由物业管理行政主管部门依法责令其纠正不正当行为，予以通报批评，对其组成人员中的责任人处以罚款，必要时实施整顿措施，指导业主会议改组该业委会，撤换其组成人员中的不称职者；业主会议还可依业委会章程和业主公约中的有关约定，追究业委会委员中应负责任者的民事责任和刑事责任。业委会的工作制度，按现行有关法规的规定是实行委员集体负责制、会议制度和监督制度。集体负责制既是业委会的领导体制又是其基本工作制度，是指业委会全体委员对委员会主管的工作负全部责任，与负全部责任相联系的是对主管的工作有集体决定权。业委会实行委员集体负责制（简称“委员制”）是由业委会的性质和任务决定的。业委会的性质是业主集体民主自治组织实体，是议行合一的业主共同事务工作机构。其主体任务是提出、审议自治管理事项议案和\n执行本自治组织的权力机构即业主会议的决定，而具体的物业管理工作又是依法委托给专业的物业管理企业办理，实际是以议决和监督为其工作主要内容。因此，采用委员集体负责制、以合议制形式按少数服从多数原则来决定自治管理事项，可以比主任负责制（亦称“首长制”）更充分地直接体现业主自治的民主精神和民主特点，更有效地防止主任独断专行问题发生。在委员制下，虽然是由主任主持业委会的工作，但在决定自治管理问题的工作上，主任不享有特权，没有个人完全决定权，而与其他委员一样，只享有一票投票权，并依多数裁定、尊重少数保留意见的原则形成表决决定。对于以业委会名义发布的决定、指令、自治管理规约，向业主会议、受托物业管理企业、有关国家机关提出方案，任免本自治组织的管理人员和订立民事经济合同，即使主任本人有不同意见，也必须按多数委员同意履行代表签署职责。如果委员会的决定、指令确有错误，在执行中给业主集体权益造成了损害，则应由投票同意该决定、指令的多数委员们集体承担相应责任，而在合议该决定、指令时明确表示反对意见，并于会议记录中或及时公开声明持保留意见的少数委员，则可依法免于承担相关责任。业委会的会议可以分为业委会常务会议、业委会全体会议和业委会扩大会议。业委会常务会议由主任、副主任、常务委员、执行秘书组成。业委会全体会议由业委会全体成员\n组成。业委会扩大会议具有临时性，视需要而在全体会议的基础上吸收有关人员、单位参与组成。业委会的会议由主任召集和主持。业委会全体会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。会议的具体制度由业主自治管理规约作出规定，一般由会前议题调研制、会前议事通知制（如在会议7天前将开会事项及通知书及有关材料送达每位委员）、会务程序制、会议表决制、会后通告制、会议合法监督制等一系列具体制度构成，以确保会议的进行适时、顺利合法。业委会的监督工作是业主会议的决议和业主自治管理规约得到切实贯彻执行的保证，监督制度是规范化监督工作的轨道。现行物业管理法规对业委会的监督工作制度欠缺明晰的规定，应当从对内监督（即内部工作监督）和涉外监督（即对受托物业管理企业的服务工作的监督和接受有关部门、单位、社会的监督）两方面明确规定监督机制和工作程式的构架原制，并要求业主会议作出相应的具体制度规定。三、业主小组和复有物业共管代表人业主小组是业委会制度下，由业主团体自治辖区内的各幢楼宇的业主，民主推选本幢的若干业主代表组成的分工自治小组，对外不具有独立法律地位，没有以业主小组名义与本业主团体以外第三人和行政机关发生民事、行政法律关系\n的权利，也无独立承担民事责任的能力。作为业主团体自治组织内部根据便利管理和民主集中的需要所设立的业主小组，其主要职责是：听取本小组的选民意见和建议并向业委会或受托物业管理企业反映；督促本小组所代表的业主们贯彻执行业主会议的决议和业主委员会的决定、指令及遵守管理规约；提出本幢楼宇复有合属部分的维修更新建议方案；协助业委会、居民委员会或社区管理组织做好本幢楼宇业主和居民的一般民事纠纷调解工作。复有物业共管代表人是指不具备组建业委会条件的规模较小复有物业的业主群体，经依法自行举行全体业主会议民主选定或经法院指定并报当地物业管理行政主管部门备案登记的，代表该业主群体具体负责实施业主会议决议和业主公约，协调物业复有合属部分共同管理事务的人，可以筒称为“代表人”。代表人具有业主身份，与其所代表的业主们处于平等的法律地位，但在对外关系上则是其所代表的业主们共同意志的集中表达人，享有代表业主全体在建立、变更、解除复有物业管理民事法律关系的文书上署名生效权利。在代表人制度下，业委会的决策性职责全部划归为业主会议，按多数决原则决定问题，其他职责由代表人承担。复有物业共管代表人制度既不同于业委会制度，适用于小规模复有物业的业主群体共同管理情形，也不同于共有制度，避免了共有的一致决原则可能有碍管理事务实施效率的问题。现行物业管理法规尚无复有物业共管代表人制度的规定，建议立法机关从完善复有物业管理运作机制的角度对复有物业共管代表人制度作出增补规定，并且也赋予代表人诉讼主体资\n格，能同业委会一样具有当事人能力，可独立充任原告或被告，实现起诉或应诉时便捷与得力要求。当然，因代表人或业委会是代表全体复有权人进行诉讼，必然负有将诉讼事件的各项情况，及时急速报告全体复有权人的义务。从业主自治管理实践情况看，在众多的业委会中，有不少运作得很有特色，取得了一些成功的经验，但也存在着一些问题。综观业委会运作问题，主要有五种情形：（1）有些业委会形同虚设，长期不理事，对物业管理企业监督作用发挥不够，自治公益活动未能展开。（2）有些业委会脱离实际和物业管理服务收费水平而对物业管理企业的经营管理活动，提出不合理、不公平的过高要求，导致双方关系紧张和矛盾尖锐。（3）有些业委会滥用乱用选聘物业管理企业的职权，造成物业管理事务的“一女两嫁”等问题。（4）有些业委会立场摇摆，偏离其代表性，往往站在物业管理企业一边，不积极维护整体业主的合法权益。（5）不少业委会的组成成员资格不符合规定条件，一些主任和委员作出营私舞弊、假公济私、索取回扣等不正当利益，闹派性不团结等违法乱纪行为，扰乱自治管理秩序，损害业主集体权益。针对这些问题，应按照教育和法制双管齐下，行政指导和运作机制同步加强的原则，采取对应措施予以解决。四、业主自治管理运作的依据和纠纷处理\n）业主自治管理运作的依据依法自治是业主自治管理运作的基本原则。国家和业主自治管理实施的地方颁布的物业管理法规以及相关政策法律和司法解释中有关业主自治管理体制和自治运作的规定，是推动和约束业主自治管理行进在法制轨道的直接依据。业主自治管理活动在性质上属于具有政治意义的民事活动，中国《民法通则》第6条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”在业主自治管理运作过程中，自治主体必须严格依法办事，同时可以在法律无明文规定的事项方面，勇于从实际需要出发和根据自治法律精神，大胆探索创新，为完善业主自治管理法规提供成功有效的经验。依约自治是业主全体自治管理运作的核心原则。依约自治术语中的“约”字狭义指业主公约，广义还包括业主公约以外的其他自治管理规约和物业管理委托服务公司中有关业主方权利义务及违约责任的约定内容。“约”是地位独立和平等的不同主体间自由意志和自愿意思表示的契合产物，具有合同性、互利性和行为守则性。只有缔约各方自觉积极和严格慎重地依约正当行使权利和全面履行义务，才能保证合约目的的顺利实现和维护合约秩序，同时有效避免引发违约责任追究事件和不利的法律报应或纪律制裁。特定业主群体经过业主会议订立的业主公约等自治管理规约与该业主\n群体为一方同其他人（物业管理企业）订立的契约虽有约定共性，但基本性质上有差别，自治管理规约具有组织性、民主性和自律性，体现了特定业主集体在民主集体制原则基础上形成的共同意志和利益要求，并以组织纪律强制力作为其实施的保障后盾。业主公约，是指由行政划定或认可特定的地域范围内复有物业的全体业主经过业主会议以书面形式订立，由超过全体业主人数、或持有投票总数2/3以上业主承诺即告成立并合法生效的，对其自治辖区内全体业主及物业的使用人、管理人、受让人具有自治组织纪律约束力的，有关复有物业共用共管集体自治事务和其他集体公益事务方面的基本自治管理组织制度、各方主要权利义务和违纪责任的自律行为守则。业主公约，是业主自治管理的基本规章和最高自治规范，可谓是自治管理的“宪法”，具有法律承认的约束力，制订其他自治规约的内容不得与其相抵触，处理业主自治管理方面的纠纷也应引以为据。中国现行物业管理法规对业主公约的重要性认识不足，对业主公约的内容及条款尚未理清，如《上海市居住物业管理条例》第15条只是简单规定了：“业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。”“业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。”“业委会应当自业主公约生效之日起15日内，将\n业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。”鉴于业主公约具有业主自治管理组织和活动的行为“宪章”特别重要性，物业管理法规应当将业主公约和业委会章程中专列一章作出较为系统的规定。但应注意作为“宪章”的业主公约与业主团体自治组织之“组织法”的业委会章程的差别，二者各自规定的内容侧重面不同；业主公约重业主自治目标、业主自治组织的基本体制、物业自治管理原则和基本制度、业主个体和业主集体在物业管理方面的具体权利义务、对违反业主公约行为的组织纪律报应等方面的规定；业委会章程侧重业主团体自治组织的具体制度，自治会议和自治活动组织程式，业委会及其委员的职责、业主成员权的具体内容和保障措施、业委会的对外关系等方面的规定。依章自治是业主团体自治管理运作的主干原则。依章自治术语中的“章”字是指业委会章程。国有国法，家有家规，组织有章程。任何一个组织团体都必须要有一个章程，来求得自己政治上、思想上、组织上、工作上的一致，约束自己成员的行动。避免思想上的混乱，防止组织上的涣散。业委会章程就是业主团体自治组织统一全体业主思想、建立本会内正常的工作秩序和生活秩序，保证会内团结和会务工作的集中化，保证业主集体意志和行动的统一，防止组织涣散，充分发挥自治组织优势和作用的一个章程。有了这个章程，业主自治团体前进就有了定轨；遵循这个章程，业主自治团\n体就能成为一个高效的组织，起到团结教育业主的核心作用。如果没有正式规定的业委会章程，没有少数服从多数的原则和部分服从整体的原则，那么业主团体自治事业是不可能在散沙般的各个业主任意作为中开展起来和获得成功的。因此，中国现行物业管理法规都明确要求实行业委会体制的业主团体自治组织，在订立业主公约的同时，必须订立业委会章程，但欠缺对该种章程内容的原则性规定，学术界对这种章程的法学分析文著也罕见。因此，有必要对业委会章程作进一步简析。业委会章程是指业委会组织及运作的系统规范，对业委会性质、宗旨、事业范围、组织体制、活动方式、成员权利义务分配等内容进行记载的业主自治管理基本文件。它是业主自治组织的最高权力机构（业主会议），关于本组织建设的总决议，是全体业主意志的集中体现，为业委会的组织建设确立了基本准则和依据，在自治组织内具有法的性质和权威性，业主会议、业委会及其委员和所属成员，都必须严格遵守。业委会章程在业主自治管理法中占有重要地位，其法律意义表现在三方面：（1）该章程是业委会成立的行为要件。一个业委会成立必须具备三个要件：人的要件一一业主人数；物的要件一一复有物业的规模数量；行为要件__业委会章程的制订和通过。（2）该章程是业委会的信誉证明。业委会章程须经物业管理行政主管部门审核登记备案，是具有\n合法而有法律效力意义的业委会重要的基本文件。章程中对业委会的自治事业范围和业委会辖管物业范围作出了明文规定和明确记载，具有保障业委会对外关系（包括委托服务交易关系）安全的功用。（3）该章程是业委会对内管理的依据。章程虽然是业委会对外的法律文件，但业委会的运作还必须在章程规定的原则范围内制定出业委会管理的具体办法或具体规章，这在业主自治管理法学中称为章程细则，属于自治管理规约范畴。制定章程细则是业委会的一种法律行为和一种职责，基于业主自治管理的民主性，该项职权的取得应有业主会议决议或业主公约的明确授权，并且业主会议有权审议、修改、废止，业委会制定的章程细则虽然有关管理业委会的任何事项，都可以记载在章程细则之中，但它必须不与法规、业主公约和业委会章程相抵触，否则该内容无效。业委会章程不是一般的行政文件，它既是业委会设立的必要条件，又是业委会正常运作的法律依据，从法理上讲其应当具有下述法律特征：（1）章程的法定性。此特性表现在三个方面：一是章程不可缺性。业委会章程的本质在一定意义上可视为业主群体与其自治管理事务代表人之间在法律约束下的“契约”。它既是代表人（业委会）对业主的一种行为承诺与法律保证，也是业主对代表人行使监督、进行诉讼的法律依据。现代物业的管理已从业主个体投资、个体经营\n发展为复有物业的资产属主权能与经营管理权能相分离，业主个体自治与业主集体自治相结合，如何让业主放心地将物业复有合属部分移交入业委会，国家如何在确保业主利益的前提下加强对业委会的监督，既确保代表人独立地进行物业复有合属部分的经营管理，又防止代表人损害业主利益，必须在业主和代表人之间连接一根国家督制的契约“锁链”，这一“锁链”就是业委会章程。如果没有章程或者在法律上不赋予业委会章程以特殊的法律地位，现代业主自治制度也就不可能产生。物业管理法规关于业委会章程的规定，不是法律上的任意性规范，具有不能不制定的强制性法律意义。二是章程的确定性。鉴于业主自治管理在物业经济上和社会民主政治上的重要性，业委会章程的内容设置应当十分严格和规范。理应由法规直接加以列举规定，业主们必须按照所列举的事项记载，不得遗漏。三是章程的固定性，亦称不可随意变更性。由于业主自治法规赋予业委会章程具有绝对效力，因而章程一经合法制定，非经法定程序不得变更。（2）章程的真实性。业委会章程所记载的内容必须是客观存在的、与实际相符的事实。这是章程具有绝对效力的法律基础。章程真实性特征取决于业委会这一特殊的业主自治管理组织实体中业主成员与其代表人权利义务均衡实现关系。章程不能轻易变更修改的稳定性，决定章程只应记载业委会形成、设立、运作和终结的复杂系统中一些对业委会具有决定\n意义的重要事项或重要内容。哪些属于“重要内容”是由业委会本身的客观实际所决定的而为人们所普遍认可的事实。认为章程记载不实，须证明章程虚假或欠缺部分属“重要内容”。所谓重要内容（Materiality），依学理解释是指谨慎的物业购用者或物业管理受托者，在购用或受托管理复有物业前所应获悉的自治管理组织制度的事实和自治管理事业的资产基础事实。（3）章程的公开性。章程应置备于业委会，是业委会对外的文件之一，不仅对其业主成员公开，而且对所有社会公众公开。业委会应对公开的章程的文件真实而无虚假记载、欠缺和误导性陈述等情形负保证责任。业委会章程的制订讲究科学性（只记载不易变更的重要的内容和事项）、统一性（各个业委会的构成和运作都是在同一自治规则下进行的，因而其章程的编制趋向一致）和合理性（在确定章程内容时要把握好既便利操作又严格不轻易改变的尺度）。应坚持章程订立的四原则：一为不重复原则，即对物业管理法规和业主公约中，已作出明确规定的内容，不再在章程中作简单重复记载；二为不冲突原则，指章程所记载的事项应合法，不得与相关法律法规及业主公约相抵触；三为不变易原则，易变事项不要载入章程之中，章程一经首次业主会议通过，非经法定程序不得随意变更；四为不损害合法权益原则，既不损害业主个体的合法权益，也不损害业主集体利益和业委会的债权人利益。业委会章程订立形\n式，应采取严格的法定主义，须依法经业主大会或业主代表大会审议通过，并采用书面形式。章程的草拟可以采用委托方式。业委会章程的内容，按内容重要性从理论上可划分为三类：（1）绝对记载事项，遗漏其中一项均可导致业委会设立无效。业委会的冠名名称（如某某住宅小区业委会）和住所、业委会辖区（即自治管理复有物业规模范围）、首次业主大会或业主代表大会决议同意成立业委会的决议文件编号、业委会组织机构和委员任期，应当列为业委会章程绝对记载事项。（2）相对记载事项，指记载就有效，不记载就不生效的事项。如业委会设立费用、业委会委员的工作津贴报酬，章程记载了就可以从财务上开支，否则就不能开支。（3）任意记载事项，除上列两项外，凡不违背法律法规、业主公约和业委会性质的事项，都可以根据各业委会的实际处境和需要记载上去，即使不记载也可以这样做。业委会章程从内容结构的完善性来说，一般应包括五部分：第一章总则，规定业委会的性质、事业宗旨、基本任务、本会的工作和活动的原则及作风。总则部分实质是业主自治组织的纲领，为业委会的组织建设规定正确的自治方向。第二章会员，规定会员的条件（凡属某某自治管理辖区的物业业主均属本业委会会员）、会员的权利和义务、新业主加入的程序和手续、本会会员应遵守的组织纪律。这些规定是巩\n和发展业主自治组织，加强对业主的教育，提高会员素质的基本依据。第三章组织机构和活动制度，规定本自治组织结构、民主集中制的组织原则、业主会议及业委会产生的原则和职责范围、会务活动主要制度、业委会（包括主任委员）的违纪报应。这些规定是建立业主自治组织系统，正确和有效发挥业主会议、业委会、业主小组的组织作用的基本依据。第四章本会对外关系。规定本业委会同受托物业管理企业之间的委托关系原则，同其他相关部门、单位的关系准则。第五章附则。若为形成和显示业委会的自治特色文化，也可以在上列第四章与第五章之间增加一章，规定会旗、会徽，还可以规定会歌，作为本会的标志。业委会章程和业主公约都是业主自治管理组织建设的法规性文件，业主自治的各级组织和各个受辖业主都必须经常学习，自觉认真和积极执行。特别是业委会的委员更要带头争做遵守和执行业委会章程、业主公约的模范，以自己的务实行动和为全体业主服务的真诚精神来使业委会作用充分发挥。（二）业主自治管理运作纠纷分类和处理业主自治管理运作纠纷狭义仅指业主团体自治管理情形下，业主、业委会相互之间在本自治组织内部工作和生活中，因对同一项自治组织成员权的行使或自治组织职责的履行\n所涉及的有关权利、义务存在相互矛盾（对立、对抗）主张和请求，而发生的具有组织权益性质的争执；广义还包括业主自治管理外部关系上涉及自治管理权益的争执，如行政干预业主自治权行使的纠纷、物业管理企业不尊重业委会自治权的纠纷、物业使用人不遵守业主公约的纠纷等。业主自治管理运作纠纷，简称自治类纠纷，可以按纠纷关系主体性质不同划分为业主之间纠纷、业主与业委会委员之间纠纷、业主与业委会之间纠纷、业主或业委会与行政管理部门之间纠纷、业主或业委会与物业管理企业等有关单位之间纠纷、业委会与物业使用人之间纠纷等。在这些纠纷中，业主是以自治管理组织成员身份出现。业委会作为自治组织实体出现。业主自治管理运作纠纷与其他类型物业管理纠纷或房地产纠纷的最大不同在于：纠纷矛盾的争执焦点属于自治管理权益，纠纷酿成不仅基于违法或违背社会公共利益的行为，而且基于违反业主自治管理规约的行为。业主、业委会、物业使用人、相关单位和部门若有违反自治管理规范的行为，就会引发自治类纠纷。因此，分析和处理自治类纠纷，不能脱离自治管理规约的有关规定。根据造成纠纷的客观原因不同，可以将自治类纠纷划分为故意侵害自治权益纠纷、过失侵害自治权益纠纷、善意误解侵害自治权益纠纷三大类。根据纠纷本身性质和特点不同，可以将自治类纠纷具体划分为八种类型：（1）业主的自\n治民主权益纠纷，主要是涉及业主的选举权、被选举权、投票权等具有成员民主意义方面的纠纷；（2）物业使用权人参与自治管理权益纠纷；（3）复有物业合属部分的用途、修缮、重建等决策纠纷；（4）业委会行使职务纠纷；（5）对业委会委员、业主小组组员罢免纠纷；（6）执行自治管理规约纪律纠纷；（7）行政机关干预业主自治权益的行政纠纷；（8）物业管理企业等有关单位与业委会之间对自治权限及其行使正当性的争议纠纷。各种具体的业主自治管理纠纷造成的具体原因不同，因而在处理上应根据具体纠纷案的具体情况和事实采取合法和兼顾社会妥当性的相应对策。总的说来，处理自治类纠纷除坚持处理纠纷案件的一般原则（如以事实为根据、以法律为准绳原则，严守法律政策与实事求是、有错必究相结合的原则，坚持权利义务相一致原则，确认和保护合法产权、债权原则等等）外，还应注重遵循两项特殊原则：1.维护合法的业主自治管理规约效力原则。业主自治管理权和业主团体自治境位是由法规确立的。在城乡不同范的群众中制定和执行各种自治性行为守则、公约是得到宪法（第24条）支持的。载现业主自治管理的共同意志和利益要求的业主公约、业委会章程及其他自治管理规约，只要其约定的内容不与法律规范及“三公”（公正、公平、公开）原则相抵触，就应予以尊重和具有自治纪律强制力。在解决自治\n类纠纷时，若涉及自治管理规约的相关条款适用时，除非另有证据足以证明该条款具有与法律抵触性质或未经业主民主决议而制定的，就应当承认其效力并援引适用，予以维护和贯彻执行。2.教育疏导为主，辅以法制约束原则。自治类纠纷不同于一般的物业管理民事经济性质纠纷，具有较强的政治性，关系社会民主建设事业和纠纷当事人对自治权的政治觉悟。法律之所以确立和保护业主集体自治管理权，其核心目的就是要发挥自治的自我教育、自我约束的独特效能，来实现发展社会民主、增强人民自我管理水平、优化和稳定物业管理社会秩序的政治性目标。因此，处理自治类纠纷，应特别注意从政治高度考虑纠纷利害关系的平衡，在采取具体处理措施时，应当以教育和疏导方式为主，尽量促使纠纷当事人在全面正确认识自治权和自治管理制度内容和深刻意义的前提下，在分清是非、明确各方责任的基础上，达成和解和新的团结，自觉妥善处理因纠纷引发的衍生后果。只有对那些屡教不改、其行为严重危害业主自治权益关系、确应承担违法违纪责任的当事人，才进一步采取依法制裁措施。从各地方处理自治类纠纷的实践情况看，绝大部分的自治类纠纷都是通过教育疏导方式得到有效解决