百合园南区物业服务管理招标文件 39页

工翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业服务管理招标文件招标人：（公章）招标代理机构：（公章）2010年8月3日 翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理服务招标招标公告 根据国务院《物业管理条例》（国务院第３７９号）、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》｛建住房〔2003〕130号｝、《内蒙古自治区物业管理条例》（2008年7月25日修正版）、及赤峰市有关住宅小区物业管理相关文件规定，现对赤峰市、翁牛特旗、赤峰路源房地产开发有限责任公司等五家房地产开发公司，开发建设的乌丹镇百合园东区、百合园南区“开发前期物业管理服务”进行公开招标，现公告相关事宜。1、招标单位（代表）：赤峰路源房地产开发有限责任公司。2、住宅小区名称、基本情况表：（咨询04766328310）基本情况小区占地面积㎡总建筑面积㎡电梯楼面积/栋㎡步梯楼面积/栋㎡商业用房㎡绿化面积㎡物业管理服务用房㎡百合园东区12750017840046100/6106000/242630036000约150百合园南区15310019610067720/9103300/232510044000约1503、两个小区按一个标段招标，经评标综合得分排名第一、第二的投标人，分别为百合园东区、南区的中标人。4、物业管理服务标准等级：二类——“赤发改费字（2006）1号”相关标准。5、报名、及资格初步审查时携带下列原件、及其加盖公章的复印件两份：企业营业执照（副本），组织机构代码证（副本），企业资质证书（副本）——“二级”及以上资质，税务登记证（副本），报名人的身份证、及法定代表人授权委托书。（法定代表人前来报名的：携带法定代表人证明（书）及身份证）。6、为便于投标人编制投标书，投标人在向招标代理单位获取纸版招标文件的同时，请携带U盘（或提供邮箱地址），以获取电子版招标文件。7、报名、及初步资格审查地点：翁牛特旗住建局房产股；报名联系人：张士和；联系电话：04766340580。8、自本公告公布之日起7日内，每天上午8.30～11.30，下午2.30～5.30，办理报名手续、并进行资格初步审查。逾期不再受理。9、招标代理单位：赤峰铭泰工程招标代理公司（联系电话13904769644）此公告招标单位（代表）：赤峰路源房地产开发有限责任公司 翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及南区住宅物业管理招标投标报名、及资格初审合格登记表 投标人名称资质级别报名时间初审情况报名人联系电话               第一章投标人须知招标项目基本情况 一、招标项目情况说明1、项目名称：百合园东区、及百合园南区物业管理服务项目。2、项目地址：乌丹镇新区百合园东区、及百合园南区。3、招标方式：公开招标。4、招标性质：房地产开发前期物业管理（建成期限两年）。5、招标内容：按国家、地方、部门文件规定，所有属于物业服务管理范畴（主要为开发前期物业管理），已经规划的、或在建设过程中变更补充规划的小区范围内的地上、地下的建筑、设施，绿化、道路，资源等的管理与服务。6、物业基本概况：招标项目名称：百合园东区、及百合园南区物业管理服务项目基本情况小区占地面积㎡总建筑面积㎡电梯楼面积/栋㎡步梯楼面积/栋㎡商业用房㎡绿化面积㎡物业管理服务用房㎡百合园东区12750017840046100/6106000/242630036000约150百合园南区15310019610067720/9103300/232510044000约150反映小区四至、及其它情况的平面规划图、相关配置等资料，投标人自行现场勘查、并到招标人处查阅、或复制相关非保密性资料。7、小区物业服务管理范围划分、期限、及标准：两个小区按一个标段招标，经评标综合得分排名第一、第二的投标人，分别为百合园东区、南区的中标人。本次招标物业管理服务合同期限为2年。物业管理服务标准为：二级。【具体要求见：附件1——《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中物协[2004]1号】。其中：“(三)共用设施设备维修养护——“5”条，按一级标准：“载人电梯24小时正常运行”执行；标准中“业主大会、或业主委员会”在开发前期、及业主委员会未成立之前，由本项目合同签署人“小区开发建设单位”代表。 维修基金管理按照政府相关政策、管理办法执行。二、投标人的资格条件：1、必要资格条件：（投标时携带原件）Ø依法注册登记、具有独立法人资格，取得营业执照。Ø组织机构代码证。Ø具有叁级以上物业管理资质。Ø税务登记证副本。Ø近二年有经营管理不低于本项目规模（面积指标）的小区物业管理经验（证明资料：合同书）。2、辅助条件：Ø企业质量保证体系认证证书Ø企业信誉良好——市级及以上行政主管部门颁发的荣誉、获奖资料。Ø投标人认为可显示自身资格水平、及实施本招标项目能力的其它资料。二、招标项目的物业服务管理范围ü保证公共部位附着物正常使用的维护、与管理；ü保证公共部位设施、设备正常使用的维护、管理；ü小区日常安全巡查服务，公共秩序、治安的保障与管理；ü物业管理区域的小区环境卫生的维持与管理；ü垃圾的收集、清运，及雨、污水管道的疏通服务；ü小区内空气污染、噪音污染、油烟污染、烟化燃放等的管理；ü小区内停车场、停车位、绿化美化、游乐健身设施等的清洁及管理；ü小区内安保系统管理（含区内智能化系统的维修和养护管理）；ü物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;ü与供水、供电、供气、电信等专业单位沟通、协调，提高相关能源、信息保障度；ü供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。 ü与物业管理相关必要的、合法的客户档案资料的管理、及保密；ü有关物业服务费用的帐务管理;ü合同服务期前、后之物业盘点、交接的配合、及服务。ü其他按相关文件、及赤峰地区物业管理惯例，属于物业管理服务范围的其他工作。　三、现场考察、及投标费用：投标人自行考察、招标人配合。投标方自行承担所有与参加投标有关的费用。投标文件的编制投标人应按招标文件的要求编写招标文件，提交包括证明有资格进行投标和有能力履行合同的文件。投标书的主要内容、及编辑顺序：一、商务部分Ø法定代表人证明。Ø法定代表人授权委托书、及代理人身份证复印件。Ø投标函。Ø投标保证金（收据复印件）二、投标人资格、能力部分Ø企业简介（只限一页进行表述）Ø投标人基本情况表Ø投标人组织机构框图Ø投标人资格资料（内容见资格条件）。三、针对本小区的物业管理服务实施方案（具体内容、要求详见后附评分表）投标保证金1、投保证金为投标书有效的必要条件。2、投标保证金数额：1万元。（报名时缴纳）3、关于保证金的约束：有上述情况之一的，投标保证金将不予退还。v具有串标、围标等行为； v投标有效期内撤回投标文件；v投标人提供的有关资格文件不真实，提供虚假投标材料；v评标过程中投标人采用不正当手段，对招标结果施加的影响。v中标后规定期限内不与招标人签订合同。v违反法律、法规的其它情况。投标报价投标人的投标报价应为招标范围物业管理服务过程中的全部费用、及风险，包括招标文件所列出的、或未列出的，但按相关物业管理文件规定、及赤峰市地区物业管理服务惯例应属于物业管理服务公司承担的，因为服务及管理而发生的全部费用：直接成本、及管理费等间接成本，以及利润、税金费用等。在投标及本合同实施过程中，投标人未报出费用的项目，不论何种原因，均视为投标人已经计算、合并到其他项目之中。投标人报价应充分考虑相关成本、税、费波动的因素或风险，在合同执行中不再更改或调整价格。报价计价方式：按建筑面积——“？元/每平方米•月”报价，并按多层住宅、商业用房及高层住宅分别报价。百合园东区、南区——按两个小区分别确定不属于同一企业的中标人；所以投标人在确定报价时，不能按东区、南区合并后的规模考虑实施成本、及投标报价，并只能有一个报价。投标文件的编辑装订、密封、投递一、投标文件份数：一份正本，五份副本。在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本副本有差异，以正本为准。二、投标文件采用A4纸编制、装订成册；需要加盖投标人公章、及需要进行有效签署的，均应完备、有效。其中：投标文件的项目实施方案单独装订，一式7份，其中：两份为“明标”，加盖投标人公章、并做有效签署，五份为“暗标”——不得有显示投标人身份的任何内容、或标记，例如不得有投标单位的“企业名称、人员名称、企业徽标等类似，或使评委能推断出该方案属于某一投标人的内容、或标记” 。否则该方案评分按评委打分的20%，计入综合得分。一、密封：加盖投标人公章密封。二、投标人应将投标文件正本和副本密封在一个包封中。三、包封外均应标记如下：物业管理投标文件招标人：.项目名称：.投标人名称：（公章）法定代表人或委托代理人（签字）.投标人地址联系电话：年月日开标前“不准启封"。投标文件没有按规定装订、加写标记及密封，将拒绝接受该投标文件。五、投标地点、投标截止时间：【另行通知】）六、投标文件的补充、修改与撤回：在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得修改、或撤回其投标文件，否则其投标担保金将被没收。七、投标人设在标书文本“纸张夹层”、或“标书包装用品内”等“隐性说明，或用以解释、修改投标书中任何内容的资料”等，一律无效。开标、评标、定标一、开标: l法定代表人或其委托的代理人应按时参加开标会，否则其标书不能参与开标、评标。l开标时间、地点：【另行通知】l投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件：ü投标文件逾期送达、或未送达指定地点的；ü开标时未在密封的投标文件之外，投标代表提交法定代表人证明（书）或“授权委托书”原件，及其身份证原件的。ü未提交投标保证金的。ü投标文件的编版、签字、盖章、密封不符合本须知相关规定。ü投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的，或有严重涂改的。ü有围标、串标迹象的。ü违反法律、法规及有关规定的其它行为；二、接受和拒绝任何投标的权利：为维护招标人的利益，招标人在确定中标人之前可以做出拒绝任何、或全部投标的决定——例如拒绝超出市场价格较大的投标或所有投标。三、投标有效期１、从递交投标文件截至时间起，投标有效期为30个工作日。2、特殊情况下，在投标有效期满之前，招标人可以以书面形式要求投标人同意延长有效期。投标人可以以书面形式拒绝或接受上述要求。但不得改投标文件的实质性内容。四、评标委员会：招标人将根据本项目的特点组建评标委员会，其成员由有关方面的专家以及招标人组成，评标委员会负责对投标文件进行审查、质疑、评审，推荐确定中标候选人。五、评标/定标v“公平公正、科学择优、合理低价”为本次评标的基本原则，评标委员会按照这一原则的要求，负责任地开展客观地评标工作。v本次评标采用综合评分法，评审委员会成员根据各投标人提交的投标文件进行评分，分值满分为100分；按综合得分高者依次确定2名中标人。v报价最低，不是被授予中标通知书的保证；招标人将拒绝明显低于成本的投标。（具体评标方法见后附评分表）。 投标报价开标结果确认书项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标投标人名称投标书中的投标报价投标人确认签字投标人联系电话多层住宅高层住宅：商业及其它：多层住宅、商业：高层住宅：商业及其他：多层住宅、商业：高层住宅：商业及其他：多层住宅、商业：高层住宅：商业及其他：多层住宅、商业：高层住宅：商业及其他：多层住宅、商业：高层住宅：商业及其他：唱标人：记录人：招标人：监督人：2010年8月日 投标人的资格审查、及响应性评定表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标1²提交投标保证金是否提交。²投标文件的编版、签字、盖章、密封不符合本须知相关规定。²投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的，或有严重涂改的。²有围标、串标嫌疑的投标书。²投标书是否对招标文件的要求作出了实质性响应，是否有有重大偏离。²报价是否符合规定。2投标人的资格条件：1、必要资格条件：（投标人投标时携带原件——备查）Ø依法注册登记、具有独立法人资格，取得营业执照。Ø组织机构代码证。Ø具有叁级以上物业管理资质。Ø税务登记证副本。Ø近二年有经营管理不低于本项目规模（面积指标）的小区物业管理经验（证明资料：合同书）。2、辅助条件：Ø企业质量保证体系认证证书Ø企业信誉良好——市级及以上行政主管部门颁发的荣誉、获奖资料。Ø投标人认为可显示自身资格水平、及实施本招标项目能力的其它资料。评委委员（签字）：评委主任（签字）：2010年月日 投标报价·评分计算表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标报价保留到2位小数投标人名称投标报价？元/㎡·月综合报价？元/㎡·月与基准价比较（基准分70分）综合报价得分1多层住宅：70%高?元或低?元高层住宅：25%商业及其它：5%2多层住宅：70%高?元或低?元高层住宅：25%商业及其它：5%3多层住宅：70%高?元或低?元高层住宅：25%商业及其它：5%4多层住宅：70%高?元或低?元高层住宅：25%商业及其它：5%计算出不包含最高综合报价的其余综合报价的平均值，该平均值下浮0.1元为评标基准价——各综合报价基准分均为70分，综合报价与评标基准价比较，每高0.01元，减0.2分，每低0.01元，加0.3分，低于基准价0.20元的报价，只按低于基准价0.2元计算加分。委委员（签字）：评委主任（签字）：2010年07月09日 百合园小区东区、南区物业管理服务方案·评分表小区物业管理服务标准为：二类。标准依据——《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中物协[2004]1号——（见后附件）。投标单位：得分物业管理服务的理念、物业管理服务目标：（分值：0～1分）结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。管理模式、机构运作方法：（分值：0～2分）本项目服务管理组织机构框图（工作职能组织运行图），及管理制度。阐述项目经理---“小区经理”的管理职责，内部管理的职责分工；日常管理制度和考核办法之目录。本项目主要服务、人员配置类别、数量：（分值：0～5分）根据物业管理服务的规模、内容、标准等本项目实际情况，拟配置各岗位人员的具体情况，以及按专业化的要求配置的管理服务人员。主要管理人员资格、及经历。对本物业的接管、验收工作程序。（分值：0～0.5分）主要物业管理服务分类、分项标准、及承诺。（分值：0～3分）物业管理服务方案的具体实施（分值：0～4分）分类分项物业管理服务实施方案、及保证措施；及紧急情况的物业管理应急方案突然断水、断电等应急措施；室内外雨水、污水管及排水管网阻塞的应急措施;电梯故障的应急措施；消防应急措施；地震应急措施等；防盗抢、及刑事事件应急措施等。本小区物业管理服务财务管理专项方案（分值0～1分）丰富社区文化，加强相互沟通、建和谐社区具体措施。（分值0～1分）不续期时与其他物业公司顺利交接的程序、及承诺。（分值0～0.5分）（满分18分）本表合计得分评委委员（签字）：评委主任委员（签字）：年月日 物业服务管理综合能力·评分表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标投标单位：得分ü企业资质级别：一级资质：3分二级资质：2分三级资质：0分ü企业近3年具备类似本项目规模物业管理经历的：每一年度项目得1分（类似本项目规模——总建筑面积指标不低于70%）。ü近3年获得行政主管部门奖励、表彰的(先进企业类)，每一获奖年度：市级及以上得1分，旗县级得1分。ü承诺签订合同时，缴纳履约保证金10万元的：加3分；不承诺缴纳：不加分。（满分12分）本表合计得分注：近3年——2007年8月1日以后的每12个月评委委员（签字）：评委主任（签字）：2010年月日 物业服务管理项目招标·评标分值统计、审核及评标结果确认表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标年月日评委物业服务管理方案分值××××公司×××××公司服务管理方案平均分投标报价得分综合能力得分总得分名　次候选人（前2名）v本次评标采用综合评分法，评审委员会成员根据各投标人提交的投标文件进行评分，分值满分为100分；按综合得分高者依次确定2名中标人。依次分别为百合园东区、百合园南区的中标人——招标人并不对未中标的候选人说明理由。评委主任：招标单位代表（签字）： 招标代理单位：监督人（签字）： 第二章合同的签订1、评标结束后15个工作日内，招标人和中标人完成合同的洽商、签订。2、合同的签订：参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订。招标文件及其补充文件、中标通知书、中标人的投标文件及其评标过程中的澄清文件，均为签订物业服务合同的依据，及本项目的合同附件。第三章　投标文件组成及格式附后. 工翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标投标文件投标人：（公章）法定代表人或其委托代理人：（签字）投标人地址：　　　　　　　联系电话：　　　　　　　电传：日期：年月日 法定代表人身份证明书单位名称：单位性质：地址：成立时间：年月日经营期限：姓名：性别：年龄：职务：系的法定代表人，现为“翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标”的投标、签署相关投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人（名称）：（盖公章）日期：年月日 翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标投标授权委托书本授权委托书声明：我（姓名）系（单位名称）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（姓名）为我公司代理人，将以我公司的名义参加“翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标”的投标活动。代理人在资格审查、投标、开标、谈判、合同签订中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。代理人无转委托权，特此委托。代理人（亲笔签字）：性别：年龄：身份证号码：职务：投标人（名称）：（盖章）法定代表人：（签字、盖章）授权委托日期：年月日注：本授权委托书与本人有效身份证件（原件）对照使用。后附：身份证复印件！！ 投标保证金（缴纳票据复印件） 投标函致（招标人）对贵方“翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标”的招标文件，我方已详细阅读、并全部理解，包括修改文件（如果有）以及全部参考资料或附件；我们完全理解、并同意放弃对这方面不明及误解的权利；本投标书与上述小区规划、及未来全部建成时的实物、配套环境相适应——即使本投标人对小区规划未作详细了解、小区全部建成情况不能预测，但也郑重投标、承诺如下：1、按两个小区中，任意一个小区的报价：两年合同期内，无论建成使用的建筑面积、或栋数多少，分别以开发单位将房屋交付购房人7日后起算，按建筑面积（㎡）、在每季度末、按下列标准收取每季度物业管理费，并保持合同期内价格不变：多层住宅及商业用房（大写）？？元/㎡·月（小写元）；高层住宅（大写）？？元/㎡·月（小写元）。商业及其他用房（大写）？？元/㎡·月（小写元）；（报价保留到2位小数；报价币种：人民币）。2、物业管理服务达到？级标准。标准依据——《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中物协[2004]1号。3、我方完全响应招标文件对上述项目招标的具体要求，本投标人同意招标文件中对投标人规定的责任和义务。我方中标后，无条件地实施、实现本投标书承诺的全部服务、及管理指标，并接受合同期满以前全部政策、法规、主管部门管理文件的约束、及物业服务要求，而不提高物业费，并承担相应的法律责任。4、招标文件及其补充、本投标书、中标通知书为合同的组成部分，互为补充。5、如我单位中标，签订合同时，保证缴纳履约保证金万元。投标人全称：（公章）法定代表人或委托代理人（签字）：年月日招标设备合同条款偏离表 物业服务管理机具、设备配备表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标（按两个小区中规模最大的小区配置）机具设备名称规格型号台数或套数已使用年限说明一旦我单位中标，我方保证本小区配备机具设备，并保证运行状态良好。（※投标人注意：该表在实施方案（暗标）中，应再次体现，但应不盖章、不签署！！！）投标人全称：（公章）法定代表人或委托代理人（签字）：年月日 物业管理服务人员配备表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标（按两个小区中规模最大的小区、全部建成时的实际需要配置）（人员配置应符合相关规定、实际需要的最低配置）管理职务或专业技术人员或专业工种及普通工人配置人数姓名职称职业或岗位资格证书名称专业公司项目主管经理小区经理合计人数一旦我单位中标，我方保证本小区配备上述管理、服务人员，组织机构健全。【后附：相关资格证件复印件】（※投标人注意：该表在实施方案（暗标）中，应再次体现，但应删掉人员姓名！！！，不盖章、不签署！！！、不附证件复印件！！！）投标人全称：（公章）法定代表人或委托代理人（签字）：年月日 小区物业服务管理主要管理人员简历表项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事物业服务管理年限职业资格证书名称（如果有）物业服务管理经历的项目情况业主名称或小区名称服务规模㎡服务年度名称：地址：～名称：地址～名称：地址后附服务合同、或其他证明投标人：（盖章）法定代表人或其委托代理人：（签字、盖章）日期：年月日 企业近3年在赤峰市代表性物业服务管理业绩表（含不低于同类规模的项目）项目名称：翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标业主名称或小区名称及地址服务规模（万㎡）服务年度名称：地址：联系电话：～名称：地址：联系电话：～名称：地址：联系电话：名称：地址：联系电话：后附服务合同、或其它证明投标人全称：（公章）法定代表人或委托代理人（签字）：年月日 工翁牛特旗乌丹镇百合园东区、及百合园南区物业管理招标投标文件物业管理服务实施方案※投标人注意：该部分单独装订，两份盖章、签字，其余五份为暗标：不签署、不盖章！！！投标人：（公章）法定代表人或其委托代理人：（签字）投标人地址：　　　　　　　联系电话：　　　　　　　电传：日期：年月日 其他投标资料——按招标文件要求、及顺序提供！（格式自定，便于翻阅、查找） 中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知（中物协[2004]1号）各物业管理企业：　   为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)，现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。试行中的情况，请及时告我会秘书处。　　附件1、普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)　　二○○四年一月六日附件1：　　普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)　一　级（一）基本要求　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 　6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。（二）房屋管理　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 　6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(三)共用设施设备维修养护　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。　2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。　5、载人电梯24小时正常运行。　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。　8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。　9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。　10、容易危及人身安全的设施设备有咀显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序　1、小区主出入口24小时站岗值勤。 　2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。　3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。　4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务　1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。　3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。　4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。　5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理　1、有专业人员实施绿化养护管理。　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。　5、定期喷洒药物，预防病虫害。　　二　级(一)基本要求　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。　6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。(二)房屋管理 　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。　3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。　6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。(三)共用设施设备维修养护　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法由专业部门负责的除外)。　2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。　5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。　8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。　9、路灯、楼道灯完好率不低于90％。　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序　1、小区主出入口24小时值勤。　2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。　3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。　4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务　1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。 　2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。　3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。　4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。　5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理　1、有专业人员实施绿化养护管理。　2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。　3、定期清除绿地杂草、杂物。　4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。　5、适时喷洒药物，预防病虫害。　　三　级(一)基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。  5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。(二）房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。　6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。(三)共用设施设备维修养护 　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法由专业部门负责的除外)。　2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。　3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。　5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。　7、路灯、楼道灯完好率不低于80％。　8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序　1、小区24小时值勤。　2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。　3、车辆停放有序。　4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务　1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 　2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。　3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。　4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。(六)绿化养护管理　1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。　2、定期清除绿地杂草、杂物。　3、预防花草、树木病虫害。