物业公司财务操作流程 68页

目录第一章会计核算指引.....................................................................................1第一节会计基础工作..............................................................................................................1第二节会计科目使用说明......................................................................................................11主要会计政策.....................................................................................................................................12科目设置原则及使用说明..................................................................................................................1第三节会计电算化..................................................................................................................21建立账簿.............................................................................................................................................22分配权限.............................................................................................................................................33反结账.................................................................................................................................................3第三节税费管理.......................................................................................................................31企业所得税.........................................................................................................................................42营业税.................................................................................................................................................43印花税.................................................................................................................................................44其他税种.............................................................................................................................................6第二章财务业务管控.....................................................................................7第一节核心业务内部控制......................................................................................................71物业服务费管理.................................................................................................................................72停车场管理.........................................................................................................................................93能源费管理.......................................................................................................................................134工程维保业务...................................................................................................................................155押金、保证金管理...........................................................................................................................186多种经营业务管理...........................................................................................................................217广告业务管理...................................................................................................................................228增值收费业务管理...........................................................................................................................23第二节具体财务管理办法....................................................................................................251财产保险投保及理赔........................................................................................................................252经济合同管理...................................................................................................................................271 3工程材料管理...................................................................................................................................274物业公司入伙流程...........................................................................................................................325物业公司撤管管理...........................................................................................................................43附件：物业公司标准科目表.........................................................................462 本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销售型物业。第一章会计核算指引第一节会计基础工作参考《财务操作指引》。第二节会计科目使用说明1主要会计政策1.1会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。1.2会计年度：公历1月1日至12月31日。1.3记账本位币：以人民币作为记账本位币。1.4记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。1.5坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。期间计提比例1年以内1%1-2年5%2-3年10%3-5年50%5年以上100%2科目设置原则及使用说明2.1遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财1 务信息支持。2.2一级至三级科目由集团统一设置，下级公司不能修改或删除,四至六级科目可根据自身实际情况修订，但需上报商管总部财务部批准，辅助核算由商管总部统一设定，各公司不得自行设置，修订权限如下：OA流程：经办人-地方公司财务负责人-商管总部财务部经理2.3明细科目、辅助核算设置应遵循如下原则：2.3.1只有使用频率较大、金额较大的事项方可设置明细科目。2.3.2辅助核算和台帐设置应互为补充，避免重复劳动。2.4物业公司标准科目体系详见附件1，使用说明如下：2.4.1物业管理费要求设立台帐进行管理，台帐应区分楼栋、单元进行明细登记，并将分楼栋数据作为凭证附件。科目核算中“应收账款-物业管理收入”，“预收账款-物业管理收入”不再进行辅助核算。2.4.2公司签订劳动关系的职工薪酬一律在管理费用核算，但外包保安人员的工资应在“主营业务成本-安全保卫费”里核算。2.4.3能源费须在“主营业务成本-物业管理成本-能源费”核算，预提费用必须在“其他应付款-预提费用”核算，车辆费用一律在“管理费用”核算。2.4.4多种经营收入应在“主营业务收入-物业经营收入-其他经营收入”核算。2.4.5物业经营收入-其他经营收入除核算多种经营收入外，还应核算工本价签、垃圾清运费等各类增值收入。第三节会计电算化1建立账簿1.1建账原则1.1.1原则上商管公司管理自持物业(大商业)；物业公司管理所有销售型物业（公寓，写字楼，住宅，底商，室外步行街等）。1.1.2对于商管公司管理销售型物业的情况，原则上应设立二级账套核算销售物业。1.1.3对于一个物业公司兼管多个广场的销售物业的情况，应区分广场分别建立二级账套进行核算。2 1.2新公司建账流程新公司注册成立，应告知各公司行政启动OA审批流程，把新公司的名称、部门和人员加入到集团的组织机构列表中，取得RTX和OA账号后再申请建立账簿、分配权限，申请时需提供公司工商注册名称和账簿启用时间（工商注册时间），并附营业执照副本扫描件及《万达集团财务人员及角色分配统计表》。OA流程：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部副总经理—商业地产公司财务部信息化关键用户—商业地产公司投资证券部—商业地产公司人力资源部1.3二级账套建账流程物业公司需建立二级账套的，由各公司财务部提请OA建账，并附《万达集团财务人员及角色分配统计表》。OA流程同新公司建账流程。1.4同一公司多个帐套的核算原则1.4.1可根据账套数量开立多个银行账户，并为每个账套设定专用账户；1.4.2基本户在一级账套核算，提取现金、发放工资、缴纳税金等必须使用基本户；1.4.3每个二级帐套专用一个一般存款户，专门核算该帐套所辖销售物业的收支；1.4.4一、二账套间代收代付款项应通过往来处理，定期结清。2分配权限新员工入职、调动、离职及其他原因导致的权限变动，需提请OA审批。具体流程及各岗位财务人员权限分配见《财务操作指引》。3反结账反结账时需通过OA提交申请，写明账套名称和编码、原因、调整的会计期间和凭证号。审批顺序：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部负责人—商业地产公司财务部信息化关键用户-商管地产财务部副总经理第三节税费管理各公司应严格按照税法要求纳税计缴及申报。财务负责人为各公司纳税申报第一责任人，必须亲自复核相关纳税申报情况。3 1企业所得税1.1总分机构纳税问题：目前大连物业尚不具备总分机构合并纳税的条件，因此各地大连物业分公司应与所在地税务局沟通，暂按独立核算纳税人申报纳税。1.2纳税筹划原则：1.2.1销售型物业公司的基本要求是盈亏持平，年度内应酌情平衡各季度税负，防止预缴所得税，年度终了必须按照实际盈亏情况纳税申报。1.2.2通过预收款项的合理结转，筹划预缴所得税。1.2.3一次性从项目公司取得的开办费收入，应根据用款进度且结合开办费合同期限，合理确认收入；亦或根据用款需求，分批向项目公司申请款项。1.2.4季度末可以通过计提费用、坏账准备等方式筹划预缴企业所得税。2营业税2.1营业税的纳税义务时间原则上应为收讫营业款项的当天，即遵循现金收付制，并据此进行相关发票的开制，当地税务局另有要求须上报总部处理。2.2垃圾清运费分为装修建筑垃圾和日常垃圾清理两种，其收支均应分别核算，并根据收款额和开票额缴纳营业税金及附加。2.3水、电、集中供暖等能源费须按照代收代付处理。2.4房产税及土地使用税：原则上物业用房不需缴纳房产税及土地使用税，如需缴纳则须上报总部处理。3印花税3.1原则上以下合同无需贴花，特殊情况须上报总部处理：3.1.1保洁合同、保安服务协议——属于劳务合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于物管部，大部分是阶段性合同。如灭鼠杀虫服务合同、白蚁防治合同。3.1.2电网与用户之前签名的供电合同，不用贴花。3.1.3消防器材维护保养合同——维保合同，由于其合同中明确规定合同金额不包括维修款等，因此不属于加工承揽合同。常见于工程部。4 3.1.4演出合同、活动协作合同——其中演出合同属于劳务合同。印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于企划部。3.1.5招聘信息发布合同——不属于加工承揽合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于行政部。3.1.6电话信息登记发布合同——属于公关合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于行政部。3.1.7体检合作协议——印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于行政部。3.1.8稅审合同、律师聘用合同、物业规划咨询合同——一般的会计、审计、法律等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。常见于财务部。3.2商管/物业公司常见涉税（印花税）合同及相应税目税率：序号适应税目常见涉税合同税率1购销合同物资物品采购合同。按购销金额0.3‰贴花企划部的各类设计合同、制作合同、装饰布置合同、印刷合同、广告合同；2加工承揽合同工程部的工程项目安装合同、改按加工或承揽收入0.5‰贴花造合同、维修合同、检测合同；物管部各类制作合同、系统改造合同、测试合同。停车场租用合同，租户答谢会场按租赁金额1‰贴花。税额不足3财产租赁合同地租赁合同，办公用房租赁合同。1元，按1元贴花车辆险、机器损坏险、财产一切4财产保险合同按保险费收入1‰贴花险、公众责任险。5权利、许可证照工商营业执照等。按件贴花5元5 4其他税种日常税务处理原则参考《财务操作指引》。6 第二章财务业务管控第一节核心业务内部控制1物业服务费管理1.1物业服务费标准的测算和申报1.1.1物业公司应积极与项目公司沟通，开盘前1个月须完成物业管理成本的测算，并据此拟定物业服务费标准。物业服务费标准必须包含10%的酬金，且在未来3年间能够满足各项成本增长带来的影响，确保物业管理收支平衡。1.1.2测算物业服务费时应根据项目的不同业态，分别测算物业服务费标准，如SOHO公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商铺、销售型写字楼等销售型物业；其中带有自供冷、暖的写字楼项目应独立于其它业态单独测算。1.1.3物业服务费测算中的公共区域能源费一项，应根据地方相关管理规定合理测算，包括但不限于供冷季、供暖季的供给总天数、每天供给时间等，设备的运行系数应根据地方的气候特点合理设定，确保日后此项成本的合理性。1.1.4物业服务费测算中的组织架构设置和人工成本，应执行国家和地方的劳动法规，特别是基层岗位，建议采取综合工时制，本着四包一的原则进行设置；豪宅和甲级写字楼的关键部门，根据当地物业服务水平可设部门副职，以保证物业服务品质。1.1.5物业服务费文件完成后应在区域公司内组织各专业副总和各部门经理进行初步评审，评审合格后报商管总部审批，流程为：经办人→总部物业管理部业务分管对接人审核→物业管理部总经理审核→商管总部分管业务副总经理同意后，方可与当地项目公司营销部对接评审，沟通无异议并得到商管总部物业管理部总经理同意后方可发起OA流程正式上报审批。1.1.6物业服务费标准经商管总部和项目管理中心各级领导批准后，当地商管/物业公司应尽快配合项目公司到所在城市相关管理部门（如房管局物业科）办理备案手续，与项目公司签订《前期物业服务合同》。物业服务费的定位需考虑楼盘档次和周边同类收费标准，同时还要考虑项目公司售楼时承诺的收费标准；一般住宅楼的收费标准须经所在区物价局审批通过，而商住楼只需物价局备案。7 1.2收费注意事项1.2.1物业公司收费范围项目收费范围收费面积费用标准备注物业费、住宅预售合同约定面积预售合同约定标准按建筑面积计算建筑垃圾清运费精装式公寓物业费预售合同约定面积预售合同约定标准按建筑面积计算物业费、写字楼预售合同约定面积预售合同约定标准按建筑面积计算建筑垃圾清运费物业费、室外步行街预售合同约定面积预售合同约定标准按建筑面积计算建筑垃圾清运费注：一般物业费应包含电梯费和公摊能耗费1.2.2收费人员至少两人，票款分离，负责收取入伙后半年内的物业服务费、建筑垃圾清运费，具体根据各地实际情况而定。1.2.3延迟入伙的，因物业公司各项服务已经提供，成本已经发生，原则上项目公司应承担相应物管费，因此须取得项目公司书面确认函件并明确其应承担物管费信息。1.2.4提前入伙的，因提前入伙期内的物管费无法向业主收取，原则上项目公司应承担相应物管费，因此须与项目公司书面确认并明确物管费承担问题。1.2.5由于项目公司未销售或其他原因产权方仍为项目公司的，物业服务费须由项目公司承担。1.3空置房物业服务费收取办法，根据所在城市地方性物业法规进行收取。1.4争议物业服务费的审批流程1.4.1原则上不进行任何形式的物业服务费减免。1.4.2除房屋空置外业主因各种原因提出减免请求，各公司必须对减免原因进行复核。其中因下列原因导致物业服务费无法收取的，各公司须向商管总部提交专题书面报告，由商管总部最终裁定。1）因项目公司未按照入伙通知书约定时间交房导致业主要求减免而项目公司拒绝承担；2）因向业主提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致业主要求减免而项目公司拒绝承担的；3）其他事项需要一事一议，通过专题书面报告报批。8 1.5物业服务费管理要点1.5.1收费管理按照物业收费标准，及时足额收取物管费，统计欠费情况。当期物管费到期之前应敦促相关部门及时催缴下期物管费。1.5.2核算要求物业服务费原则上按照权责发生制确认收入。1.5.3收费流程图物业服务费收费流程图物业部财务部收费中心业主建立基础台账YY填制缴费单审核NY收费开票YY发放缴费单缴纳费用Y2停车场管理2.1停车场收入确认2.1.1正常临时停车收入的确认：依据每天的“临时停车日收款报表”的金额，在当天确认收入。2.1.2预付费停车卡收入的确认：预付本年内的，在收费日当天确认收入；预付以后年9 度的，作为预收账款核算，在以后年度确认收入。财务人员做好相应台帐管理。2.2管理要点及流程图2.2.1收费管理：客人离场到达岗亭时，收费员刷好客人的磁卡后，需根据电脑显示的应收金额，先把发票撕好，递给客人发票的同时告诉客人应交金额，待客人按发票数交足款后方可放行。严禁先收钱，后给发票的行为；每个收费员从使用其电脑卡号、密码开始收费到退出改由另一收费员电脑卡号登陆为一个收费周期，每个收费周期的始末都需填写“停车场日报表”。当值人员需认真、完整填写完表单上的所有项目，签字确认后，连同当班营业款项投入投包保险柜中。2.2.2财务收费稽核与核算：收费员负责稽核前一日的收费情况，日报表与停车场系统必须核对一致，通过电脑收费系统计费，收费员每天将当班记录表与电脑收费系统核对，包括清点主力店优惠券，核对准确无误后存入银行；财务部负责不定期地复核其稽核结果。2.2.3发票管理发票应由财务人员负责购买、领用、核销。1）财务会计负责购买停车场发票。2）由财务部收费员于公司财务部整包领出，在财务部现场清点、编号后双方登记确认；3）停车场领班到财务部收费员处根据需要分次领取发票，并互相登记确认；4）停车场领班负责把发票具体交到每个岗亭的停车场收费员手中，并在一式二联的“停车场票款交接单”上互相签字确认。2.2.4流程图10 预付费停车卡办理流程车场办卡助理财务部收费员财务部出纳财务部会计查询《停车费台帐》，并填写《车位缴费单》核实收费金额，收费，签字，开具发票。根据收款员签收的《车NO位缴费单》，办理延期审核延期的截止日期YES二级审核款项送存银行，NO编制日收款报表审核票款是否YESNO相符核销发票，审核YES表单YES入账11 正常临时停车收费流程停车场收费员停车场统计员财务部收费员财务部出纳财务部会计扫描临时停车卡，根据收费系统显示金额收费NO查询收费系统的应收款，核对票款，编制日报表核对上交的票款、日报表,款项送存银行核对银行进账YES单、日报表核销发票、核对报表与收回代金券入账2.3停车场优惠、减免收费等审批流程2.3.1适用范围：对租金、车位管理费、购买车场代金券等的减免或优惠。2.3.2已办理免费和月卡的车辆，磁卡刷过后，道闸会自动放行，电脑中也不产生费用。2.3.3存在消费免费停车现象时，收费员须收回客人的消费凭条，作为抵减电脑金额的凭证，并在当日停车场收费日报表中注明代金券张数金额。2.3.4持代金券者：收费员须收回代金券并撕角作废，作为抵减电脑金额的凭证，并在当日停车场收费日报表中注明代金券张数金额。2.3.5军车警车：收费员须在“特殊车辆登记表“上登记完整信息及金额后，方可放行，并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。2.3.6来访车辆：使用“访客停车单”，一式二联，在公司客服前台开具，收费员须收回公司开具、有公司领导签字的访客单，填写完整访客单上的信息、登记好访客车辆产生的12 应收金额，方可放行。遇特殊情况，有公司相关人员口头指示后，可先行放行，但必须在当天下班前收到补填的访客停车单，并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。7）送货车辆（免费停车1小时）：使用“送货停车单”，有送货车辆进出地下收费停车场的租户到客服前台免费领取，送货司机向其收货单位索要加盖有收货店铺章的“送货停车单”，离场时交给收费员、同时需出示相关送货单方可免费停车1小时，并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。2.2特殊事项处理制度2.2.1、废卡：当天产生的废卡，必须在当天处理，处理完毕停车场主管和岗亭收费员两人同时在特殊车辆登记表上签字，确认处理的时间和电脑产生的金额。2.2.2、设备故障：收费员遇设备故障应立即通知停车场主管解决，停车场主管解决不了的找工程部维修，进而联系厂家。故障期间，收费员要做好手动开闸记录，并需停车场主管现场确认。严禁擅自人工启动道闸。2.2.3、设备被损：收费员发现道闸被撞等设备被损事件，应立即通知停车场主管并留下车主、车辆，确保车道畅通，按公司规定要求车主赔偿，并将赔偿款交服务大厅收费员，发票交还车主，再记录存档。2.4停车场分成管理2.4.1独立的住宅物业停车场独立的住宅物业地下停车场收入直接记入公司停车场收入，不参与项目公司进行分成。2.4.2插蜡烛模式销售物业与大商业共用的地下停车场1）如使用一套停车场收费系统的，因无法界定自持物业部分与销售物业部分的，先记入公司停车场收入，月底按规定与项目公司进行分成。2）若自持物业与销售物业分别使用两套独立停车场收费系统的，能分别独立收费及核算的，对自持物业部分的停车场收入先记入公司停车场收入，月底按规定与项目公司进行分成；对销售物业的停车场收入直接记入公司停车场收入，不参与项目公司进行分成2.4.3大商业地面停车位大商业地面停车位的收入应先记入公司停车场收入，月底按规定与项目公司进行分成。3能源费管理3.1项目公司将电表过户前13 物业公司应主动联系项目公司过户事宜，在整体入伙日十日之前，将电费户名由项目公司变更为物业公司，完成过户事宜。3.2项目公司将电表过户后如入伙后仍有整改项目的，物业公司工程部对施工方使用电量进行计量，每月（或待整改项目结束后）与项目公司（或施工方）结算。抄表工程部每月定期抄表。客服人员根据抄表清单出具缴费缴费通知通知书。收费员根据缴费通知书核对金额客户缴款无误后，开具正式票据。登记台帐收费员将当月收费情况登记台。3.2.1工程部每月末定期抄取读表数，并将抄表清单交于物业客服人员。3.2.2物业客服人员根据抄表清单出具缴费通知书，经财务进行审核后，通知项目公司（或施工方）缴款。3.2.3客户按时缴款，收费员根据缴费通知书核对金额无误后，开具正式收据或发票，交付客户作为缴费依据。3.2.4收费员视同业主每月能源费收取情况登记台账，财务进行复核。对于当月欠费，及时跟进处理，采取相关措施，加大催费力度。3.3入伙时项目公司未能及时过户，项目公司虽已垫付电费的，物业公司仍应每月抄表向业主收费。3.3.1工程部应每月月末抄表，并将抄表结果反馈至财务部，财务部根据电费发票及抄表数计提物业公司成本；3.3.2项目公司完成过户后，欲结算前期垫付电费且电费发票为项目公司抬头的，应由项目公司出具证明函件，持证明函件至当地电力部门更改电费发票抬头或换取增值税发票14 （可更改抬头）3.3.3项目公司减免其垫付电费的，应冲减物业公司相应期间内已计提的能源费成本，并结转代收业主的能源费。3.4正常经营电费管控要点入伙后销售物业入住率逐步提高，因公司的机房用电多数是采用台电的契约用电制，只要尖峰用电超过装置契约时，就会罚款2～3倍，这代表控制机房用电将能够有效的省下电费；而如因用电量不足则会导致契约电量在总用量中的占比提高，因此如入住率不足，则应敦促工程部下调契约电量。如机房内为多台变压器的，则可根据预估入住时间表，适当停运变压器（变压器停运后如需再度启用，按国家相关规定需进行预防性电试，会产生费用，因此变压器的停运也需慎重，应测算变压器停运后可节省能源及进行预防性电试的费用，权衡利弊）。4工程维保业务物业公司工程维保主要包括公共维修基金内的工程维保、维保期内的工程维保，维保期后的工程维保，项目遗留问题及共用设施日常维护费范围内的工程维保。4.1公共维修基金范围内的工程维保公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。项目公司将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。4.2维保期内工程维保在物业的工程接管验收阶段，项目公司和物业公司要按《大商业开业及住宅入伙接管规15 定》进行移交接管，确保各分项工程完全满足国家相关规范和使用的要求，对存在的问题要及时督促施工单位整改后移交物业公司，办理有关的交接手续。在物业接管验收后，物业管理处就需担负安全和运行管理的责任，确保工程的正常使用和安全；对于接管范围内需组织后续施工的，项目公司、施工单位和商管物业公司签署三方协议后方可进行，施工期间管理归商管物业公司。对工程出现的各类质量问题及时记录，并直接反馈到承建单位（需项目公司委托），督促整改。当工程出现问题，多次联系相关施工单位而不能如期履行合同要求的情况下（物业管理处有清楚记录的故障情况，联系时间，联系人等，甚至有函件通知的形式），物业管理处应以工作联系单或函件的形式告知项目公司，请求协助处理。甚至扣除施工单位质保金。在工程维保期内，对于工程土建和设备设施的维修由施工单位承担并支付工程费用。4.3维保期后工程维保工程土建和设备设施的维修及日常零星维修费由物业公司自行维修，并在日常经营中支付维修维护费用。4.4项目工程遗留问题根据《大商业开业及住宅入伙接管规定》，问题定责为施工质量缺陷和功能不完善的由项目公司负责，因设施不完善、质量缺陷等事项，由地方公司采取措施，保证安全、正常使用，由此增加的费用由项目公司承担。4.5共用设施日常维护费有些地方公司按当地政策向业主收取共用设施日常维护费。共用设施日常维护费按年度收取，收费标准由物价局审定，物业公司在实际支出时需审批后方可支出，并需向业主委员会公示费用。共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日常养护、检修。主要包括：屋面防水层、外墙面修补；公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、维修；自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖；水箱清洗，水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零配件更换；楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用自行车房(库)共有部位墙面涂料，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修；楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养护、检修等；垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修；化粪池清理等。共用设施日常维修费应专款专用。物业公司做代收代付处理。4.6工程维保期后物业公司维保费支付流程16 物料采购合同履行财务预算合同签订款项支付招标管理监督管理4.6.1维保材料采购计划的制定及审批每月末住宅物业根据年度预算编制次月工程维保计划，审批至区域总经理后，根据工程维保计划制定工程物料申购单。申购单需经主管领导、财务负责人、总经理、区域财务副总、区域总经理审批。年月份工程物料申购单金额备注（对物料的特殊要序号类别品名规格单位数量单价（元）（元）求和说明）1234564.6.2对于紧急采购，必须事先申请，由公司总经理审批后实施。每月紧急采购总额不得超过当月采购计划的10%。特殊情况紧急采购（包括但不限于爆管、失火、停电、燃气泄露等）可以口头请示主管领导后先采购后办理书面申请。4.6.3工程材料采购控制。（参见《工程物资管理》）4.6.4直接委托、招投标采购（参见《采购操作指引》）4.6.5合同履行及监督管理。(参见《合同管理》)4.6.6合同款项支付1）严格按照合同约定的付款方式和金额执行2）付款前须有合同履行监督责任人按合同约定的质量标准出具的书面检查评估意见3）严格执行合同中适用于质量保证的尾款（如有），履行质量问题扣款的条款内容4）维保合同评估（竣工验收）为付款前有业务经办部门组织进行的业务效果评估（竣工验收），以及尾款支付前的质量保证评估（如有约定）。评估结果作为款项支付的依据17 5）合同约定的保证期内，发生因质量原因引起的维修费，应抵扣质量保证金6）付款须有完善的付款审批手续。4.6.7成本归集月末根据原材料出库单编制“原材料出库汇总表”及工程合同约定当期应付费用归集分配工程维保费用。年月原材料出库汇总表部门：住宅管理处共1页第1页序号类别名称规格/型号单位单价数量金额备注12345671库管员：部门经理：分管副总：5押金、保证金管理5.1押金保证金是按合同或相关规定向业主收取的可以退还的资金，是保障公司的利益、降低公司的经营风险重要工具。5.1.1押金保证金的分类18 装修押金停车卡押金电费押金电卡押金住宅、写字楼工作证押金招投标保证金场地使用费押金其他押金物管费保证金质量保证金履约保证金室外步行街招投标保证金装修押金场地使用费押金其他押金5.2.押金保证金的退还控制5.2.1押金保证退还的主要风险有如下：1）重复退还；2）未退还给原缴款人，原缴款人追索；3）公司退还押金保证金介入收据持有人的经济纠纷；4）退还保证期内的押金保证金,公司丧失风险保证。5.2.2押金保证金退还的风险控制1)押金保证金退还条件：合同终止；达到合同约定押金保证金退还期限；押金保证金所担保的实物已经退回；达到政府职能部门及公司的验收标准；19 费用清算完毕2)办理退还的相关凭证正常办理退还需要的相关凭证：商管公司开具的押金保证收款收据原件；商户退款申请及证明达到押金保证金退还条件的证明文件；办理退款人员的身份证明；以下几种特殊条件下，除具备正常办理的相关凭证外，还需具备以下凭证：1.公司开具的押金保证收据丢失的，财务部查实后，要求押金保证金交款人书面声明原收据作废，收据原件持有人及第三方持有人无权再次向商管公司申请退还押金保证金，并且承诺承担由此造成的经济纠纷。丢失人为个人的，需在证明上签名并加盖手印；如丢失人为法人性质，需提供自己开具的收款收据，证明已收到退还的押金。2.非交款人本人来办理的。原交款人为个人的，由原交款人出具书面委托书；原交款是法人，必须由原交款人出具书面委托书，加盖公章。为了规避风险，商管公司不认可押金保证金的相互转让，非法受让人持有的押金保证金收据不能办理退还手续。5.3退还押金保证金的审批流程及审核要点5.3.1押金保证金退还流程（图3-10）20 业主申请提交保证金收款收据、委托文书、合同或经营结束证明、身份证明审核业主提供的文件真实完整性、保证期住宅客服审核是否到期、应收费用清算如需要装修押金、电费电卡押金、物管费押金的工程人员审核等的退还需检查配套设施的使用情况、能源费结算费用是否重复退还，核实票据的真实性及财务部复核完整性付款审批，付款同时收回停车卡、电卡、走付款审批流程工作证等5.3.2审批流程各环节审核要点1)业主提出退款申请时，应按以上要求业主提交相关退还押金保证金的所有凭证。2)住宅客服审核要点:是否符合退款条件,相关证明文件是否完整,对客户提供的资料进行初步审核，对相关费用进行清算，并协助客户办理相关审批流程。3）工程人员审核要点（如需要）：对于装修押金、电卡电费押金、物管费押金等的退还需由工程人员检查使用公共设施是否完整，公共设施使用费及能源费用是否清算完毕。4）财务部审核要点：重点复核票据的真实性，复核退款流程的完整性，复核客服及工程人员对费用的清算，核实退款人身份信息等。5)押金保证金退还时领款人的身份确认，如属于返还物品退押金业务应收回相关物品并保证完整。公司员工不能以受托人身份办理退还押金保证金，公司员工不能代领代领押金保证金。业主申请退还押金保证时，必须出具身份证明。财务部出纳办理押金保证退还支付款项时，必须再次对身份证明原件进行核对，核对无误后由业主或其受托代理人签字领取款项；21 押金保证金的缴款人为法人的，原则上采用转账方式退还，个人领取现金的，领款人须执法人单位出具盖有公章的委托书及个人身份证明领取。6多种经营业务管理6.1多种经营定义6.1.1多种经营是指物业公司利用销售物业公共区域或公共资源进行经营活动，收取场地管理费的一种经营方式。具体包括电梯轿厢与灯箱广告、房地产中介、家政服务、环保物资回收、仓库租赁、临时促销等。6.1.2销售物业鼓励开展多种经营创收。6.2多种经营管理要点与现场管理6.2.1管理要点参与点位规划、价格标准、合同审核、进场手续、收款条件、收入核算、统计及收入确认原则等。6.2.2现场管理对于已缴费的多种经营户，由物业公司签章发放多种经营许可证，注明其点位、经营项目及缴费有效期。6.3多种经营收费（图3-6）22 6.3.1收费时间节点控制多种经营严格执行先交费、后进场的收费方式6.3.2收费内容控制包括场地占用费、能耗费、保洁费、出入证工本费及押金等。6.3.3收费要点控制1）多种经营收费需业务部门按合同约定或者收费标准开具收费告知单；2）客服/收费员确认收费标准无误后按收费告知单开具票据并收费；3）确认费用收取后，方能允许客户进场。4）占用物业公司公共区域或者使用一定资源的多种经营活动，必须支付相当于两个月使用费的押金。5）财务与管理处共同建立清晰的多种经营收费台帐，日清日结。7广告业务管理7.1广告收入是指规划内广告位收入。包括外墙广告和楼顶广告。销售物业鼓励开展广告业务创收。23 7.2广告收入确认原则：权责发生制7.3广告收入经营方式:整体外包、自行招商。7.3.1整体外包关注点：1）外包合同收费中能源费是否单独收取；2）收入收取期间；3)收入增长比率；4）合作公司经营状况。7.3.2自行招商关注点：1）了解市场行情，进行市场调查；2）收入额度是否达到招投标标准；3）签订合同时，收费项目应注明是场地管理费。7.4广告合同管理由物业公司与承租方签订合同，物业公司记收入。8增值收费业务管理8.1增值收费业务概述8.1.1物业增值收费业务是指物业管理企业利用各种管理方式和管理手段，提供多种物业管理服务项目及衍生性服务项目，达到或超越《物业管理服务合同》中约定的服务质量要求，提供产品本身以外的服务给顾客，使得产品的价值增加，取得经济和社会效益共同增值的一种服务方式。依托所服务的物业场所开展多种经营就是物业增值服务的直接表现形式。8.1.2物业增值收费业务主要包括：维修服务收入、卫生费、垃圾清运费、通讯服务收入、出入证工本费收入、中介服务收入、废品服务收入、其他增值收入等有偿服务。8.2收费公示制度8.2.1公示制度：将各项收费标准予以公示，公示牌中标明的收费标准包括物业管理费、水费、电费、供暖费、停车费、物业增值服务等收费标准。并公布集团服务投诉电话：400-810-1090。8.2.2温馨提示：在收费室设置“温馨提示”标识：交费后，请您索要正式收据或发票（票样附后），如索要不成，请拨打财务监督电话：*********。24 8.3收入的确认8.3.1收入确认的基础：权责发生制8.3.2收入确认的原则：实质重于形式8.3.3收入确认的时间：由于物业增值服务收入多为一次性、即时收费，依据收入确认的原则，在为客户提供服务、收到款项的同时开具收据或发票，当天确认收入。8.4.业务流程业务部门根据收费项目开具缴费单开具缴费单开票员审核缴费单金额的正确性收费审核开具票据开票员根据缴费单开具票据并将报销联和记账联交给收款员收费收款员根据票据收款提供增值服务业务部门根据缴费票据提供增值服务8.5.流程控制8.5.1收费审核1)开票员审核缴费单上服务项目与收费项目是否一致、应收金额是否依据收费标准、已经签订的收费合同填写。2)审核是否有减免，若有减免，减免金额是否正确、审批权限是否齐全。3)业务部门实施服务前必须查看缴费票据，确认客户已经缴费。4)每日由收款员、出纳对当天票款进行核对，会计记账时应仔细复核。5)财务稽核人员至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于20%。25 8.5.2票据监控1)领用：票据由财务部统一管理，领用采取以旧换新的方式，建立《票据领用登记簿》，收款员到财务部领取票据，并在《票据领用登记簿》上签收。2)使用：收款员根据实际缴费金额开具收据交付客户作为缴费依据。收据更换发票时，需由客户提供原始收据，经收款员检查无误后予以更换，并同当日《收款日报表》一起交财务部进行票据核销。3)核销：对已使用整本票据，及时进行核销。每日将当天开具票据经财务检查后登记票据使用台帐。4)稽核：财务部定期、不定期检查各管理处票据使用情况，对于未按要求使用票据的行为，财务部及时予以纠正、制止。第二节具体财务管理办法1财产保险投保及理赔1.1投保险种及投保范围：财产保险主要包括财产一切险、机器损坏险、公众责任险及集团规定的其它险种。住宅项目投保财产范围原则上包括：自有产权的会所、幼儿园、锅炉房、物业用房及公共设备等。公众责任险范围应为投保人负有管理责任的全部区域。1.2投保期间1.2.1财产投保：当年七月一日之前投保的，保险期限为自投保之日零时起至次年的六月三十日二十四时止；当年七月一日之后投保的，保险期限为自投保之日零时起至第三年的六月三十日二十四时止，保费按实际发生天数计算。1.2.2财产续保：自每年的七月一日零时至次年的六月三十日二十四时止为一个保险年度。1.2.3新入伙项目的财产一切险、机器损坏险、公众责任险均以入伙之日为保险期间起始日。对于在提请OA审批时无法确定入伙日的，可酌情提前保险起始日，但不得晚于实际入伙日。1.2.4对于分批入伙的情况，财产一切险和机器损坏险应分批投保，公众责任险应于首批入伙时一次性投保各批次物业。26 1.3投续保流程1.3.1新增财产投保1）新入伙项目需在入伙日前30日完成内部OA投保审批，并确保入伙日前取得正式保单。取得保单后，七日内将正式保单及发票扫描后上报股份公司安全监督部和商管总部财务部备案。2）对于按照财产估值投保，取得财产实际价值后调整投保价值的，不属于新增财产投保，请参照续保流程。1.3.2财产续保1）股份公司每年4月份统一下发关于财产投（续）保工作通知。2）各续保公司必须于每年的5月31日前将投保材料通过OA系统报商管总部保险领导小组审批，6月20日前将审批后的投保材料送交所在地保险分支机构，并于6月30日前取得正式保单，确保财产保险的紧密延续。3）各续保公司取得正式保单后七日内，将保单及发票扫描后上报股份公司安全监督部和商管总部财务部备案。1.4理赔及其后续管控1.4.1财务监管1）建立财产保险报险、理赔台账2）与行政部保险台账核对；3）监督业务部门及时报险、理赔；1.4.2保险档案1）保险报险、理赔台账2）《出险通知书》、《索赔申请书》1.4.3保险垫付资金控制。1）保险公司已确定理赔金额之后方可垫付；2）垫付资金时需同时提供《出险通知单》、相关正式发票、相关工程验收单等明确保险相关附件；3）按审批支付流程支付，财务部在保险台账中登记代垫事宜，及时跟进保险理赔情况。27 2经济合同管理2.1经济业务合同分类业务分类编号合同类型备注01物业管理合同02多种经营合同收入03广告位合同04租赁合同05保洁合同06绿化合同07垃圾清运合同08资本性支出合同支出09保险合同10媒体发布合同11物料采购合同12企划制作合同其它13其它合同2.2合同签订主体，根据“谁受益、谁签订”的原则确定合同签订主体，避免商管、物业合同主体混乱的情形。其他要求参考《财务操作指引》。3工程材料管理3.1计划审批3.1.1计划审批分为月度计划采购和紧急零星采购。3.1.2采购计划必须经采购部门负责人、财务负责人、总经理审批后方可实施采购。3.1.3对于紧急零星采购申请时须详细说明理由每月紧急采购总额不得超过当月采购计划的10%。3.1.4每月,行政部必须将所有签字版的采购计划报送一份财务部备案。3.2计划采购3.2.1行政部为采购实施部门，财务部为采购的监督部门。3.2.2采购人员必须根据已经批准的采购计划实施采购。3.2.3正常性工程材料的采购应该在已经签订供货合同的供应商处采购，原则上同一工程材28 料的供应商不少于三家。3.2.4政府、企业特殊垄断的工程或专业性极强的工程材料，在政府指定企业或专业厂家进行购买。3.2.5已经签订供货合同的清单内没有包含的工程材料，从合格供方名录里选择供应商进行采购，如金额超过5,000元的，需要在合格供方名录里选择三家公司进行比价后，选择一家进行采购。3.2.6除结算起点（1000元）以内的零星采购外，均采取转账结算方式付款。3.3入库审核要点3.3.1行政部权责1）行政部设专职或兼职采购人员与保管人员。物料入库应遵循采购人员与保管人员相分离原则。2）保管人员应核对物资数量、规格、型号与采购计划、送货单、发票是否相符，如有不符事项保管人员有权拒收物料。如需第三方检验的，应当由具备检验资格的第三方出具证明。3）验收完毕后，保管人员与供货商在送货单上签字确认。4）保管人员对验收合格的物料开具《入库单》（根据实际情况购买或印制），并根据《入库单》登记材料保管明细账。3.3.2财务部权责1）财务部指定人员负责对库房进行监盘。2）审核采购的材料是否在采购计划范围内。3）审核采购计划、送货清单中的材料价格是否在合同规定的范围内，送货单上是否有供应商的签章，审核发票是否合规。4）审核《入库单》签字是否齐全，付款金额应与入库金额相符。5）财务报销时应核对采购计划，采购计划、发票、供货清单及入库票是付款的必备依据；紧急采购应补办入库手续，方可报销。3.4出库审核要点3.4.1保管人员审核是否有《工程作业单》（根据实际情况自制或购买），审批签字手续是否合规，《出库单》上的品名、数量填写无误后，方可办理出库。3.4.2财务人员审核《出库单》（自制或购买）上经办人、经办部门负责人、保管人员签字29 是否齐全，品名、数量、单价填写是否完整。3.5稽核要点3.5.1保管人员应于每月25日将符合财务要求的出入库报表、《出库单》上报财务部。每月末，财务人员应稽核《出库单》、《工程作业单》、《材料保管明细账》（根据实际情况自制）和《库存材料明细表》(附表3-3)上的金额、数量是否一致，并抽查实际库存数。3.5.2财务根据当期出库单和《库存材料明细表》结转相应的成本、费用或往来账。3.5.3每年6月末和12月末，各公司财务部应会同行政部对工程材料进行全面清查盘点，《材料保管明细账》和《库存材料明细表》账存数量与实盘数量是否一致。3.6档案管理要点3.6.1每年3月底前，保管人员将上年度《工程作业单》、《出库单》、《库存材料明细表》整理装订成册并归档保存。30 图3-15入库流程采购人员行政部门负责人保管人员财务人员根据采购计划实施采购取得正规发票、货运票据、质检票据、送货清单等审核NO入库物资的数量、规格、质量等YES填制《入库单》，并签字保管人员留存《入在《入库单》上签在《入库单》上签库单》记账联及财字字确认务联月末编制《库存材料明细账》连同《入库单》财务联一起上交财务部审核账表是NO否相符YES入账31 图3-16出库流程经办人部门负责人库房保管人员行政部负责人财务人员凭《工程作业单》真写《出库单》审核业务的NO真实性YES签字审核手续的NO合规性YES办理出库登记《材料明细账》月末盘点，编制《库存材料明细表》、《部门出库汇总表》NO审核表单YES签字审核账表是否NO相符YES入账32 4物业公司入伙流程4.1入伙原则4.1.1凡未达到国家、当地政府和集团制度规定的入伙标准的项目，物业公司一律不得办理入伙手续。4.1.2如项目公司未达到入伙条件，集团将会按制度追究项目公司的责任。4.1.3如未达到入伙条件而物业公司同意办理入伙的，将追究物业公司总经理的责任。4.2入伙前准备工作4.2.1要求项目公司营销部提供实测报告或签字确认的实测面积及业主明细，并根据此明细表计算各业主首期应缴物管费及房屋公共设施日常维修费，建议取数保留到整数。4.2.2入伙前15天配合项目公司填制并核对寄给业主的入伙通知书，保证入伙通知书中各项应收费金额准确无误。4.2.3入伙前一周左右足额购置发票。入伙期间需要大量服务业发票，应事先向税务局提出申请，一次性足额购置发票。事先刻制好“物业综合服务费”，“日常维修费”“垃圾清运费”及收费期间等摘要内容的条形章，事先在发票上盖好章，财务章可于领用前一天盖，并做好票据领用及核销。4.2.4协调项目公司在入伙现场设立现场协调组，负责重大工程问题的解答；4.2.5入伙现场需设立业主装修咨询、办理组（精装交房的除外）；4.2.6入伙现场需设独立投诉处理办公室，原则与入伙现场距离不宜太远，投诉办公室应不少于两间，分为一般性投诉和重大投诉处理办公室（一般性投诉尽可能在入伙现场解决）；4.2.7协调项目公司入伙前3天完成不少于两次的入伙联合演练，项目公司与物业公司的全体入伙工作小组到位，确定现场收费银行，事先准备盖好收款单位及帐号的现金缴款单，安装并调整好POS机，保证入伙期间财务收费环节顺畅。4.3集中入伙时工作流程4.3.1项目公司收费组职责及流程：1）财务人员凭营销部开具并签名的《房屋交接单》所列款项收款；2)收款后，收款人员在《房屋交接单》财务签字处签字确认。3）当日仅限刷卡，存折及支票不予办理（特殊情况下业主交支票可办理入伙手续，但不交钥匙，待支票进帐后再交钥匙给业主）。退面积差房款，仅限于退客户支票。33 4.3.2物业公司收费组职责及流程：1）财务负责人负责收费组整体工作，负责收费组与其他小组之间的沟通协调，解决组员与缴费业主之间存在的问题，向公司领导汇报收费组的工作状况。2）收费员负责数据测算与收费工作，对缴费业主产生的疑问进行耐心解答，保证款项的收缴准确无误，与其他小组做好文件资料的传接工作。3）入伙期间每天晚上整理当天所开票据并审核应收、实收金额，做好收费日报表，区分POS机刷卡和现金收取，并于第二天早上与银行核对，以减轻月底对帐压力。4）及时准确登记物管费收费台帐（收费日报表可由此取数）。因入伙期间所有单据可能会集中在入伙后统一录入，因此更应及时登记物管费收费台帐，保证各项收费金额的准确性。4.4集中入伙后工作集中入伙后，对零星业主的入伙，原则上仍要求项目公司与物业公司各司其职，但根据实际情况，集中入伙后，项目公司若撤离该项目的，经物业公司与项目公司协商后，可以将未入伙业主清单及相关资料移交物业公司，由物业公司代开房产发票并代收相关税费及补退房款等，物业公司应定期与项目公司做好票据及款项的交接。4.5入伙流程图34 图4.4入伙流程项目公司物业公司身份验证组：验证客收费组:向业主收取户身份，发物业服务费等费用放房屋交接单物业客服组：安排业主签订物管费等协议钥匙组：向业主发放钥匙收费组：向业主收入差价款、契税等费用验房组：陪同业主验房入伙结束35 4.6入伙流程表格4.6.1房屋交接单房屋交接单编号：年月日业主姓名第小区楼栋房号合同号三联：面积单价（元/㎡）总房款实收款物业备注管理财务部经办人日期处营销部经办人日期留本人同意接收此房屋。业主签字：日期存XXXX万达广场投资有限公司（盖章）日期（第一联：营销部第二联：财务部第三联：物业管理处）36 4.6.2业主信息登记表业主信息登记表2房号姓名籍贯建筑面积M现居住地址（邮政地址）联络电话工作单位姓名与业主关系籍贯身份证号码户口所在地工作单位家庭成员车辆号牌车型颜色停车位编号照片粘贴照片1照片2照片3照片4姓名37 4.6.3物品交付确认书物品交付确认书房号：年月日业主姓名：联系电话：本人收到交付的关于的房号以下物品：1、钥匙套把2、服务指南业户签名：经办人：38 4.6.3钥匙交付确认书钥匙交付确认书单元编号：幢层室年月日业主姓名：联系电话：本人已检查清楚上述单元现有状况并收到此房屋入户门全套钥匙。业户签名：经办人：钥匙交付确认书单元编号：幢层室年月日业主姓名：联系电话：本人已检查清楚上述单元现有状况并收到此房屋入户门全套钥匙。业户签名：经办人：39 4.6.5入伙流程确认单入伙流程确认单房号：业主：序号项目内容经办人备注接待组：1�由项目公司营销部组织接待组确认业主身份。�向业主发放《入伙流程确认单》收费组：�在项目收费组办理完相关缴费手续；�项目公司向业主发放《房屋交接单》（一式三联）。（见附件一）2�物业收费组回收《房屋交接单》以确认业主身份；④收费员向业主收取相关物业服务费用；收费员协助业主办理代收代缴、银行委托缴费等相关手续；经办人在《入伙流程确认单》签字确认。资料组：�业主执《入伙流程确认单》至资料组，物业与业主补签相关《临时管理规约》《前期物业服务合同》承诺书、《区域防火责任书》等；3�登记业主信息，填写《业主信息登记表》；（见附件二）�向业主发放入伙相关资料及相关物品（含钥匙）与业主签署《物品交付确认书》《钥匙交付确认书》；（见附件三、四）④经办人在《入伙流程确认单》签字确认。（见附件五）40 验房组（项目公司派人现场参与）：�业主执《入伙流程确认单》至验房组后，验房人员协同业主验收房屋，查验水、电、燃气表等底数；4�验房人员指导业主签署《房屋验收表》（见附件六）；�如有整改问题与业主签署《业主托管钥匙委托书》（见附件七）；④查验问题由验房组反馈项目公司限期整改；⑤经办人在《入伙流程确认单》签字确认。资料归档组:5资料组将业主资料和相关信息及时整理归档。4.6.6房屋验收表房屋验收表房号：___________验收项目验收情况建天花墙面筑地面工门程窗有线接入插电话接入强座网络接入弱其他电空气开关空开箱烟感、喷淋给排排水管水表、水阀41 燃气管消防设施其他水电表底度水表读数电表读数其他重要说明：1、请业主对表中各项逐一验收，如有问题请将相关情况描述清楚。2、如业主验收结束后，交回本报告没有问题记录，则表示该房间一切设施设备正常，如日后发现设施设备问题，除符合保修条款外的，则业主自行负责。3、此表一式叁份，业主、项目公司、物业公司各执一份。本人声明已检查清楚上述房间一切设施设备，除上述需要更正和改善的项目外，本人对其他项目已验收满意。业主签字：物业经办人：项目公司：日期：日期：日期：4.6.7业主托管钥匙委托书业主托管钥匙委托书（第一联：物业管理处）记录号：——————————：年月日前，本人将幢层室的入户门钥匙把交xxxx物业管理有限公司托管，用于。托管期结束后，本人将对该房屋再次查验，房屋须符合《商品房42 买卖合同》约定的交房标准。业主签名：托管日期：经办人：业主托管钥匙委托书（第二联：业主）记录号：——————————：年月日前，本人将幢层室的入户门钥匙把交托管，用于。托管期结束后，本人将对该房屋再次查验，房屋须符合《商品房买卖合同》约定的交房标准。业主签名：托管日期：经办人：5物业公司撤管管理为加强销售物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据相关物业管理条例在日常的操作中应注意以下事项：5.1撤管前准备43 物业公司提出撤管申请，商管总部物业部接到申请后，进行实地考察，同意撤管后方可进行清算处理。5.2撤管流程物业管理部负责对物业公司整体撤管方案的审核，财务部负责对物业公司撤管过程中资产处置、资金平衡、资产清算等审核工作。撤管方案必须经由物管部、财务部复核，并经股份公司总裁最终审批后方可撤管。5.3撤管中注意事项5.3.1由建设局指定一家当地的税务师事务所对公司成立以来的账簿、账册、凭证等进行全面审计。5.3.2资产的移交注意事项：对项目公司移交的资产需全部移交新物业服务企业，对在物业持续期间购买的固定资产交由当地商管公司进行管理，对物业持续期间的财务档案统一交由当地商管公司进行管理，以便日后查询。向新物业服务企业办理移交，具体移交事宜包括以下内容：1）办公桌椅、办公用品和保安器具、劳动工具等物品和清单；2）业主名册、物业服务费收费等有关台帐；3）与相关单位签订的各类协议书；4）向业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用；5）共用部位共用设施日常维护费、物业经营用房出租收入等余额；6）业主电梯、水泵、中央空调等能：耗运行分摊账册，业主水、电费抄表数及代收账册；7）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册（房屋分配方案）等档案资料；44 8）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；9）物业有关质量保修文件和物业使用说明书；10）物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物；11）物业管理需要的其它资料。5.3.3物业公司与新物业服务公司、业主委员会共同对物业共用部位，共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录必须包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等。并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。5.3.4根据税务师事务所的要求对其他应收款、应付账款、其他应付款等进行公示，公示一段时间后，对其他应收款转作清算损失、对应付账款、其他应付款等转作清算收益。5.3.5债权债务清理后，注销银行账户，并将银行余额全额转给投资控股方。5.3.6对物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可以协商解决，经协商、调解不成的，应通过司法途径解决。5.3.7根据税务师事务所出具的清算报告进行国地税注销。5.3.8根据国地税注销通知书办理工商注销。45 附件：物业公司标准科目表科目名称科目类型方向级次标准辅助核算使用说明库存现金资产借1取消收支项目核算银行存款资产借1[资金账户]取消收支项目核算结算户资产借2[资金账户]取消收支项目核算税款专户资产借2[资金账户]取消收支项目核算票据保证金户资产借2[资金账户]取消收支项目核算其他专户资产借2[资金账户]取消收支项目核算其他货币资金资产借1取消收支项目核算外埠存款资产借2取消收支项目核算银行本票资产借2取消收支项目核算银行汇票资产借2取消收支项目核算信用卡资产借2取消收支项目核算信用证保证金资产借2取消收支项目核算存出投资款资产借2取消收支项目核算其他资产借2取消收支项目核算交易性金融资产资产借1取消收支项目核算应收票据资产借1应收账款资产借1物业管理收入资产借2[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据46 住宅物业管理费收入资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据写字楼物业管理费收入资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据商场/公建物业管理费收入资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据停车场物业管理费收入资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据其他物业管理收入资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据物业经营收入资产借2[客商辅助核算]停车费收入资产借3[客商辅助核算]逐日做账自有物业租赁收入资产借3[客商辅助核算]广告收入资产借3[客商辅助核算]清洁服务收入资产借3[客商辅助核算]维修服务收入资产借3[客商辅助核算]场地管理费收入资产借3[客商辅助核算]不使用，多种经营在“其他经营收入”核算其他经营收入资产借3[客商辅助核算]待分摊资产借2[客商辅助核算]其他资产借2[客商辅助核算]预付账款资产借1[客商辅助核算]业务预付款资产借2[客商辅助核算]电费资产借3[客商辅助核算]水费资产借3[客商辅助核算]燃气费资产借3[客商辅助核算]核算采暖费汽油费资产借3[客商辅助核算]其他资产借3[客商辅助核算]待摊费用资产借2[客商辅助核算]保险费资产借3[客商辅助核算]维保费资产借3[客商辅助核算]47 法律顾问费资产借3[客商辅助核算]停车场税费资产借3[客商辅助核算]其他资产借3[客商辅助核算]其他资产借2[客商辅助核算]应收股利资产借1[客商辅助核算]应收利息资产借1[客商辅助核算]其他应收款资产借1[客商辅助核算]备用金资产借2[人员档案]不使用本科目，一律在内部业务借款核算部门备用金资产借3[人员档案]不使用本科目，一律在内部业务借款核算个人备用金资产借3[人员档案]不使用本科目，一律在内部业务借款核算内部业务借款资产借2[人员档案]取消客商辅助本公司员工资产借3[人员档案]取消客商辅助其他公司员工资产借3[人员档案]取消客商辅助内部公司往来资产借2[客商辅助核算]日常往来资产借2[客商辅助核算]专项往来资产借3[客商辅助核算]不使用其他往来资产借3[客商辅助核算]不使用外部公司往来资产借2[客商辅助核算]日常往来资产借3[客商辅助核算]电费资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据水费资产借3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据其他资产借2[客商辅助核算]坏账准备资产贷1应收票据资产贷2应收账款资产贷248 预付账项资产贷2其他应收款资产贷2长期应收款资产贷2应收股利资产贷2应收利息资产贷2代理业务资产资产借1材料采购资产借1在途物资资产借1原材料资产借1土杂资产借2工具资产借2电器资产借2水暖资产借2劳保资产借2五金资产借2绿化资产借2幼儿用品资产借2其他资产借2强电资产借3弱电资产借3空调资产借3给排水资产借3综合资产借3工具资产借3办公用品资产借349 物管资产借3低值易耗资产借3劳防用品资产借3写字楼资产借3福利资产借3其他资产借3材料成本差异资产借1库存商品资产借1发出商品资产借1商品进销差价资产借1委托加工物资资产借1周转材料资产借1包装物资产借2在库资产借3在用资产借3摊销资产贷3低值易耗品资产借2在库资产借3在用资产借3摊销资产贷3其他资产借2存货跌价准备资产贷1持有至到期投资资产借1持有至到期投资减值准备资产贷1可供出售金融资产资产借150 成本资产借2利息调整资产借2应计利息资产借2公允价值变动资产借2长期股权投资资产借1[客商辅助核算]成本资产借2[客商辅助核算]损益调整资产借2[客商辅助核算]其他权益变动资产借2[客商辅助核算]长期股权投资减值准备资产贷1[客商辅助核算]投资性房地产资产借1成本资产借2公允价值变动资产借2投资性房地产累计折旧（摊销）资产贷1投资性房地产减值准备资产贷1长期应收款资产借1未实现融资收益资产贷1固定资产资产借1房屋及建筑物资产借2装修费资产借2机器设备资产借2运输工具资产借2电子设备资产借2其他设备资产借2累计折旧资产贷1房屋及建筑物资产贷251 装修费资产贷2机器设备资产贷2运输工具资产贷2电子设备资产贷2其他设备资产贷2固定资产减值准备资产贷1房屋及建筑物资产贷2装修费资产贷2机器设备资产贷2运输工具资产贷2电子设备资产贷2其他设备资产贷2在建工程资产借1建筑工程资产借2安装工程资产借2在安装设备资产借2待摊支出资产借2其他资产借2工程物资资产借1固定资产清理资产借1无形资产资产借1专利权资产借2非专利技术资产借2商标权资产借2著作权资产借252 土地使用权资产借2软件使用权资产借2累计摊销资产贷1专利权资产贷2非专利技术资产贷2商标权资产贷2著作权资产贷2土地使用权资产贷2软件使用权资产贷2无形资产减值准备资产贷1专利权资产贷2非专利技术资产贷2商标权资产贷2著作权资产贷2土地使用权资产贷2软件使用权资产贷2商誉资产借1长期待摊费用资产借1开办费资产借2不使用开办费支出资产借3不使用开办费摊销资产借3不使用固定资产修理资产借2租入固定资产改良资产借2其他长期待摊费用资产借2递延所得税资产资产借153 待处理财产损溢资产借1短期借款负债贷1中国银行负债贷2农业银行负债贷2工商银行负债贷2建设银行负债贷2交通银行负债贷2其他银行负债贷2应付票据负债贷1[客商辅助核算]应付账款负债贷1[客商辅助核算]预收账款负债贷1[客商辅助核算]物业管理收入负债贷2[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据住宅物业管理费收入负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据写字楼物业管理费收入负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据商场/公建物业管理费收入负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据停车场物业管理费收入负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据其他物业管理收入负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据物业经营收入负债贷2[客商辅助核算]停车费收入负债贷3[客商辅助核算]自有物业租赁收入负债贷3[客商辅助核算]广告收入负债贷3[客商辅助核算]不使用，在“其他经营收入”核算清洁服务收入负债贷3[客商辅助核算]维修服务收入负债贷3[客商辅助核算]场地管理费收入负债贷3[客商辅助核算]不使用，在“其他经营收入”核算其他经营收入负债贷3[客商辅助核算]54 其他负债贷2[客商辅助核算]应付职工薪酬负债贷1工资负债贷2职工福利负债贷2社会保险费负债贷2医疗保险费负债贷3基本养老保险费负债贷3年金缴费负债贷3失业保险费负债贷3工伤保险费负债贷3生育保险费负债贷3其它保险费负债贷3住房公积金负债贷2工会经费负债贷2职工教育经费负债贷2非货币性福利负债贷2辞退福利负债贷2股份支付负债贷2其他负债贷2综合保险负债贷3其他负债贷3应交税费负债贷1增值税负债贷2进项税额负债贷3销项税额负债贷355 出口退税负债贷3进项税额转出负债贷3已交税金负债贷3待抵扣进项税额负债贷3消费税负债贷2营业税负债贷2城市维护建设税负债贷2教育费附加负债贷2地方教育费附加负债贷2所得税负债贷2土地增值税负债贷2个人所得税负债贷2资源税负债贷2印花税负债贷2房产税负债贷2车船税负债贷2土地使用税负债贷2其他税费负债贷2应付利息负债贷1[客商辅助核算]应付股利负债贷1[客商辅助核算]其他应付款负债贷1[客商辅助核算]预提费用负债贷2[客商辅助核算]押金及保证金负债贷2[客商辅助核算]物管费保证金负债贷3[客商辅助核算]经营质量保证金负债贷3[客商辅助核算]56 装修保证金负债贷3[客商辅助核算]履约保证金负债贷3[客商辅助核算]招标保证金负债贷3[客商辅助核算]员工押金负债贷3[客商辅助核算]服装押金负债贷4[客商辅助核算]其他押金负债贷4[客商辅助核算]其他负债贷3[客商辅助核算]代收款项负债贷2[客商辅助核算]代收租金负债贷3[客商辅助核算]代收租金押金负债贷3[客商辅助核算]电费负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据水费负债贷3[客商辅助核算]辅助核算精确到楼栋，用台账核算更明晰级数据其他代收款项负债贷3[客商辅助核算]可使用常量其他负债贷2[客商辅助核算]可使用常量互助基金负债贷3[客商辅助核算]可使用常量儿童村捐款负债贷3[客商辅助核算]可使用常量社会保险费负债贷3[客商辅助核算]可使用常量其他负债贷3代理业务负债负债贷1递延收益负债贷1长期借款负债贷1中国银行负债贷2农业银行负债贷2工商银行负债贷2建设银行负债贷257 交通银行负债贷2其他银行负债贷2应付债券负债贷1长期应付款负债贷1维修基金负债贷2管理基金负债贷2其他长期应付款负债贷2专项应付款负债贷1预计负债负债贷1递延所得税负债负债贷1实收资本所有者权益贷1[客商辅助核算]资本公积所有者权益贷1资本溢价所有者权益贷2其他资本公积所有者权益贷2盈余公积所有者权益贷1法定盈余公积所有者权益贷2任意盈余公积所有者权益贷2本年利润所有者权益贷1利润分配所有者权益贷1提取法定盈余公积所有者权益贷2提取任意盈余公积所有者权益贷258 应付现金股利或利润所有者权益贷2转作股本的股利所有者权益贷2盈余公积补亏所有者权益贷2未分配利润所有者权益贷2库存股所有者权益贷1生产成本成本借1制造费用成本借1劳务成本成本借1研发支出成本借1主营业务收入损益贷1物业管理收入损益贷2住宅物业管理费收入损益贷3写字楼物业管理费收入损益贷3商场/公建物业管理费收入损益贷3主力店损益贷4产权商铺损益贷4停车场物业管理费收入损益贷3不使用其他物业管理收入损益贷3物业经营收入损益贷2停车费收入损益贷3核算各类停车场收入自有物业租赁收入损益贷3广告收入损益贷3不使用清洁服务收入损益贷359 维修服务收入损益贷3场地管理费收入损益贷3其他经营收入损益贷3核算增值服务、多种经营收入、广告收入其他损益贷2其他业务收入损益贷1公允价值变动损益损益贷1交易性金融资产损益贷2交易性金融负债损益贷2投资性房地产损益贷2投资收益损益贷1营业外收入损益贷1损坏赔偿损益贷2违约金损益贷2其他损益贷2主营业务成本损益借1物业管理成本损益借2取消[物业成本费用辅助核算]清洁卫生费损益借3取消[物业成本费用辅助核算]安全保卫费损益借3取消[物业成本费用辅助核算]绿化养护费损益借3取消[物业成本费用辅助核算]工程维护费损益借3取消[物业成本费用辅助核算]电/扶梯损益借4取消[物业成本费用辅助核算]消防损益借4取消[物业成本费用辅助核算]空调损益借4取消[物业成本费用辅助核算]给/排水损益借4取消[物业成本费用辅助核算]土建及其他损益借4取消[物业成本费用辅助核算]60 强弱电损益借4取消[物业成本费用辅助核算]社区文化活动费损益借3取消[物业成本费用辅助核算]间接费用损益借3取消[物业成本费用辅助核算]能源费损益借3取消[物业成本费用辅助核算]水费损益借4取消[物业成本费用辅助核算]电费损益借4取消[物业成本费用辅助核算]燃气费损益借4取消[物业成本费用辅助核算]其他能源费损益借4取消[物业成本费用辅助核算]其他物业管理成本损益借3取消[物业成本费用辅助核算]物业经营成本损益借2取消[物业成本费用辅助核算]停车场成本损益借3取消[物业成本费用辅助核算]其他损益借5取消[物业成本费用辅助核算]清洁服务成本损益借3取消[物业成本费用辅助核算]维修服务成本损益借3取消[物业成本费用辅助核算]其他经营成本损益借3取消[物业成本费用辅助核算]其他损益借2取消[物业成本费用辅助核算]其他业务成本损益借1取消[物业成本费用辅助核算]营业税金及附加损益借1销售费用损益借1[部门档案][收支项目]按照[收支项目]中的预算类别选择，下同职工薪酬损益借2[部门档案][收支项目]工资损益借3[部门档案][收支项目]职工福利损益借3[部门档案][收支项目]社会保险费损益借3[部门档案][收支项目]医疗保险费损益借4[部门档案][收支项目]基本养老保险费损益借4[部门档案][收支项目]61 年金缴费损益借4[部门档案][收支项目]失业保险费损益借4[部门档案][收支项目]工伤保险费损益借4[部门档案][收支项目]生育保险费损益借4[部门档案][收支项目]其它保险费损益借4[部门档案][收支项目]住房公积金损益借3[部门档案][收支项目]工会经费损益借3[部门档案][收支项目]职工教育经费损益借3[部门档案][收支项目]非货币性福利损益借3[部门档案][收支项目]辞退福利损益借3[部门档案][收支项目]股份支付损益借3[部门档案][收支项目]其他损益借3[部门档案][收支项目]市内交通费损益借2[部门档案][收支项目]办公费损益借2[部门档案][收支项目]办公用品损益借3[部门档案][收支项目]通讯、网络费损益借3[部门档案][收支项目]水电费损益借3[部门档案][收支项目]工具书、报刊费损益借3[部门档案][收支项目]其他办公费用损益借3[部门档案][收支项目]公司房租、物业管理费用损益借2[部门档案][收支项目]差旅费损益借2[部门档案][收支项目]业务招待费损益借2[部门档案][收支项目]保险费损益借2[部门档案][收支项目]车辆费用损益借2[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用停车费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用62 维修费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用汽油费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用车保费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用养路费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用车船税损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用过桥过路费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用其他支出损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]不使用折旧及摊销费损益借2[部门档案][收支项目]固定资产折旧费损益借3[部门档案][收支项目]低值易耗品摊销费损益借3[部门档案][收支项目]无形资产摊销损益借3[部门档案][收支项目]经营租赁房产装修摊销损益借3[部门档案][收支项目]其他损益借3[部门档案][收支项目]广告促销费损益借2[部门档案][收支项目]媒介广告费损益借3[部门档案][收支项目]促销费损益借3[部门档案][收支项目]其他损益借3[部门档案][收支项目]其他销售费用损益借2[部门档案][收支项目]场地布置费损益借3[部门档案][收支项目]其他损益借3[部门档案][收支项目]管理费用损益借1[部门档案][收支项目]职工薪酬损益借2[部门档案][收支项目]工资损益借3[部门档案][收支项目]职工福利损益借3[部门档案][收支项目]社会保险费损益借3[部门档案][收支项目]63 医疗保险费损益借4[部门档案][收支项目]基本养老保险费损益借4[部门档案][收支项目]年金缴费损益借4[部门档案][收支项目]失业保险费损益借4[部门档案][收支项目]工伤保险费损益借4[部门档案][收支项目]生育保险费损益借4[部门档案][收支项目]其它保险费损益借4[部门档案][收支项目]住房公积金损益借3[部门档案][收支项目]工会经费损益借3[部门档案][收支项目]职工教育经费损益借3[部门档案][收支项目]非货币性福利损益借3[部门档案][收支项目]辞退福利损益借3[部门档案][收支项目]股份支付损益借3[部门档案][收支项目]其他损益借3[部门档案][收支项目]市内交通费损益借2[部门档案][收支项目]办公费损益借2[部门档案][收支项目]办公用品损益借3[部门档案][收支项目]通讯、网络费损益借3[部门档案][收支项目]取消[电话号码辅助核算]水电费损益借3[部门档案][收支项目]工具书、报刊费损益借3[部门档案][收支项目]其他办公费用损益借3[部门档案][收支项目]办公用房租、物业管理费用损益借2[部门档案][收支项目]差旅费损益借2[部门档案][收支项目]业务招待费损益借2[部门档案][收支项目]保险费损益借2[部门档案][收支项目]64 车辆费用损益借2[车牌号码辅助核算][收支项目]停车费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]维修费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]汽油费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]车保费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]养路费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]车船税损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]过桥过路费损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]其他支出损益借3[车牌号码辅助核算][收支项目]折旧及摊销费损益借2[部门档案][收支项目]固定资产折旧费损益借3[部门档案][收支项目]低值易耗品摊销费损益借3[部门档案][收支项目]无形资产摊销损益借3[部门档案][收支项目]经营租赁房产装修摊销损益借3[部门档案][收支项目]其他损益借3[部门档案][收支项目]税费损益借2[部门档案][收支项目]印花税损益借3[部门档案][收支项目]房产税损益借3[部门档案][收支项目]土地使用税损益借3[部门档案][收支项目]其他税费损益借3[部门档案][收支项目]审计、咨询费损益借2[部门档案][收支项目]律师、诉讼费损益借2[部门档案][收支项目]其他支出损益借2[部门档案][收支项目]财务费用损益借1利息收支净额损益借265 外部借款利息损益借3集团借款利息损益借3存款利息收入损益贷3汇兑损益损益借2调剂外汇手续费损益借2金融机构手续费损益借2资产减值损失损益借1坏账准备损益借2存货跌价准备损益借2长期股权投资减值准备损益借2持有至到期投资减值准备损益借2固定资产减值准备损益借2无形资产减值准备损益借2其他资产减值准备损益借2营业外支出损益借1所得税费用损益借1当期所得税费用损益借2递延所得税费用损益借2以前年度损益调整损益借166